房地产开发经营与管理-3

房地产开发经营与管理第三章房地产项目开发投资与融资【本章学习目标】一般了解房地产项目开发投资与融资的基础知识；财务评价、筹资与筹资方式、房地产金融的基本知识和内容；对技能点和掌握点有一般性的了解。第一节房地产项目开发投资概述一、房地产项目开发投资的基本概念（一）投资要素投资是指投资者为了获取未来的收益将资金、土地、设备、物质、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动和经济行为。投资行为是社会经济发展的基本推动力。1．投资主体投资主体即投资者，是指组织投资活动、筹集和提供投资资金、进行投资决策并实施投资的行为主体。（1）有相对独立的投资决策权；（2）能自行筹措并自主运用投资资金；（3）拥有对投资所形成资产的所有权与经营权；（4）承担投资风险并享有投资收益。投资主体须具备如下四项基本条件：2．投资客体投资客体即投资对象、目标或标的物。3．投资目标投资目标是指投资活动要达到的目的和投资者的投资动机。4．投资方式投资方式是投资过程的运行方式，或投资活动的运行方式，通常可分为直接投资和间接投资两类。（二）投资的经济实质及分类投资的经济实质就是资金的运动。准备阶段储备资金生产阶段生产资金销售阶段成品资金商品销售货币形态增值1．按投资主体分类分为：国家投资、企业投资、个人投资。2．按投资客体分类①按物质性质不同，分为：实物投资、金融投资、无形资产投资。②按经济性质不同，可分为：固定资产投资、流动资产投资。3．按投资形式分类分为：直接投资、间接投资。4．按风险程度分类分为：一般投资、风险投资。5．按投资项目的内容分类分为：矿山投资、林业投资、市政建设投资、工业项目投资、房地产投资等若干种类。1．资源消耗巨大；2．投资期间漫长；3．环境因素复杂；4．风险客观存在二、房地产投资的特征（一）一般性投资的特性1．房地产投资对象的固定性和不可移动性；2．房地产投资过程周期长、成本高；3．房地产投资所受制约因素多；4．房地产资产缺乏流动性；5．房地产投资有良好的抗通货膨胀性；6．房地产从周围社区环境的改善中获得利益。（二）房地产投资的特征三、房地产项目投资市场调查与预测房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息，企业的外部环境和内部条件以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测其未来发展、制定正确的决策提供依据。（一）房地产市场调查概念1．市场调查的基础是收集资料；2．市场调查的内涵是广义的；3．市场调查的方法必须是科学的。房地产市场调查概念的把握：（二）房地产市场调查的作用1．有助于房地产企业确定正确的发展方向；2．有助于房地产企业适时进行产品更新换代；3．有助于项目投资者制定科学的销售和生产计划；4．有助于项目投资者实施正确的价格策略；5．有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。（三）房地产市场调查的一般原则1．准确性原则资料的准确性取决于以下三个方面：（1）市场调研人员的技术水平；（2）市场调研人员的敬业态度；（3）资料提供者是否持客观态度。2．时效性原则3．全面性原则4．针对性原则5．创造性原则房地产市场调查的内容（1）顾客调查（2）产品调查（3）市场占有率调查（4）产品销售趋势调查（5）市场竞争状况调查（6）目标市场调查（7）竞争对手调查（8）价格调查（9）销售渠道调查（10）促销组合调查第二节房地产市场调查1.可控因素的调查2.不可控因素的调查（1）人口状况调查（2）政治法律环境调查（3）经济环境调查（4）自然环境调查（5）科学技术发展水平调查第二节房地产市场调查（一）调查准备阶段1.确定调查目标2.初步情况分析3.制定调查计划4.非正式调查第二节房地产市场调查房地产市场调查的程序（三）提交调查报告阶段1.资料的整理分析2.编写调查报告第二节房地产市场调查（四）跟踪调查阶段1.确定资料来源2.确定调查方法3.拟定调查表或调查问卷4.抽样设计抽样调查5.实地调查（二）正式调查阶段房地产市场调查的方法（一）观察法1.直接观察2.间接观察3.局外观察（二）问卷调查法调查问卷的主要形式和基本内容第二节房地产市场调查（四）房地产市场预测的概念预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，事先所做的分析和估计。房地产市场预测是指借助历史统计资料和市场调查，运用科学的方法和手段，对房地产未来经营状况及发展趋势做出的预计、测算和判断。（五）房地产市场预测的内容1．国民经济发展趋势预测；2．产业政策所带来影响的预测；3．市场需求预测；4．技术发展预测；5．销售前景预测；6．房地产生命周期预测；7．供给能力预测；8．市场价格走向预测；9．市场竞争情况预测。（六）房地产市场预测的步骤1．确立预测目标；2．拟定预测工作计划；3．收集与整理资料；4．选择预测方法；5．预测分析；6．预测结果评价；7．编写预测报告。四、房地产项目投资过程（一）项目及项目周期1．项目的含义指在一定的约束条件下，具有特定目标的一次性任务。构成一个项目，必须具备如下4项基本条件。（1）项目是一个系统的有机整体；（2）项目具有明确的目标；（3）项目具有明确的起点和终点；（4）资源条件的保障。2．项目周期（1）项目投资前期①投资机会研究；②投资项目建议；③投资项目可行性研究；④投资项目评估与投资决策。（2）项目投资实施期①项目设计施工任务的承发包；②项目控制；③项目财务管理。（3）项目经营使用期（二）房地产项目投资1．房地产项目投资特性（1）前期工作的重要性；（2）增值与保值的特性；（3）替换性；（4）法规约束与保护特性；（5）金融作用的特性。2．土地使用权的获取（1）有偿出让土地使用权指地、市、县人民政府及其土地管理部门，代表国家将土地在一定年限内的使用权，以指定的地段、用途和其他条件，通过规定的形式和程序，出让给土地使用者，并一次或分次收取土地使用权出让金的行为。协议出让土地使用权（定向议标）是政府根据城市规划的要求与土地使用性质，有目的地定向选择土地受让人，然后与选定的土地受让人协商议定土地的出让金、使用年限、使用性质和其他条件，最后达成协议，签订土地使用合同，有偿出让土地使用权的全过程。招标出让土地使用权是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人（经过资格审查的单位或个人），以书面投标形式，竞争投标某块土地使用权，土地出让者按事先规定的标准，通过评标、决标来确定该地块使用权获得者的形式。拍卖出让土地使用权是土地使用权有偿出让方式中最具竞争性的方式。（2）转让土地使用权——即土地使用者再转移土地使用权的行为。出售土地使用权即买卖土地使用权，就是土地使用者按法定的程序将该地块的余期使用权转移给他方，他方为此支付土地转让金的方式。交换土地使用权是指土地使用权的拥有人双方约定相互转移两宗土地的使用权；或一方转移某地块的使用权，而另一方则以金钱以外的标的物使用权或所有权进行交换的方式。赠与土地使用权是指赠与人自愿把自己所拥有的土地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示愿意接受该土地使用权而达成合同，实现土地使用权转让的方式。（3）出租土地使用权——指土地使用权的拥有人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、构筑物和其他附属物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的交换方式。（4）土地入股参与联建联营——即以土地使用权作价人股，参与联建联营，实质上是以土地的使用权作条件参与的经济活动。3．房地产项目投资对象（1）土地旧城区开发的土地属房地产的二次开发，是由于原有城区因使用性质改变或城市老化，房屋陈旧、破损或基础设施改造而进行的投资建设。新区开发的土地指的是城市郊区新征土地的开发建设，其主要经济活动是征用农村集体所有的土地，并进行土地改造和基础设施建设。（2）住宅（3）办公楼宇（4）旅店、酒楼、商场（5）工业厂房及仓库之类的物业（6）休闲性物业（三）房地产项目投资策划流程1．房地产开发投资所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动。2．房地产置业投资3．房地产金融资产投资（四）房地产投资过程1．投资分析与决策市场分析、财务分析、可行性分析2．前期工作——指投资项目决策后到开发方案具体实施营建之前这段时间里进行的各项工作。3．房地产建设开发“三控制一管理”：房地产质量控制；开发成本控制；工期控制。合同管理。4．房地产销售经营第二节房地产项目开发投资环境分析一、投资环境投资环境是指被投资的地域（国家、地区、城市或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。二、投资环境的分类（一）按各要素存在的物质形态分类硬投资环境是指影响项目投资的各种外部物质条件。软投资环境是指影响项目投资的各种社会政治、经济、文化条件。（二）按各要素存在的范围分类宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境。（三）按投资环境的内容分类社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法律环境、自然环境、基础设施环境等。三、房地产项目投资环境要素（一）社会环境要素社会制度、社会秩序、社会信誉、社会服务。（二）政治环境要素政治体制和政权、政治局势、政策、战争风险。（三）文化环境要素（四）经济环境要素宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境。（五）法律环境要素（六）自然环境要素（七）基础设施环境要素四、房地产项目投资环境评价（一）投资环境评价的原则系统性原则、比较性原则、时效性原则、定性分析与定量分析相结合的原则、实事求是，突出重点的原则。（二）投资环境评价的标准适应性标准、稳定性标准、竞争性标准。（三）投资环境评价方法等级尺度法、多因素和关键因素评估法、综合评价法。第三节房地产项目财务评价基础知识一、财务评价概念（一）财务评价的含义——指在国家现行会计制度、税收法规和市场价格体系下，预测估计项目的财务效益与费用，进行财务盈利能力分析和偿债能力分析，编制财务报表，计算评价指标，考察拟建项目的财务盈利能力、偿债能力等财务状况，据以判别项目的财务可行性。（二）财务评价的作用1．财务评价是项目建议书和可行性研究报告的重要组成部分；2．财务评价结论是主要的决策依据；3．非盈利性项目的财务评价可以使有关各方做到心中有数；4．财务评价是方案比较和选取的重要手段；5．配合投资各方协议、合同、章程的谈判，促使各方在平等互利基础上进行经济合作。（三）财务评价的原则1．效益与费用计算范围的一致性原则；2．效益与费用识别的有无对比原则；3．动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的原则。（四）财务评价的依据政策法规依据、方法和参数依据。（五）财务评价的基本原理（六）财务评价的基础数据和基本财务报表（七）财务评价指标体系二、建设项目投资估算基本认知（一）投资估算的作用①是筹措基本建设资金和金融部门批准贷款的依据；②是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；③是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。（二）投资估算的阶段划分1．毛估；2．粗估；3．初步估算；4．确定性估算；5．详细估算。（三）建设项目总投资构成根据资本保全原则，当项目建成投入经营时，固定资产投资、固定资产投资方向调节税和建设期贷款利息形成固定资产、无形资产及递延资产三部分。固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有形态的资产。无形资产是指能长期使用但没有实物形态的资产。递延资产是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，主要是指开办费。（四）建设项目投资估算基本方法（五）建设项目总成本费用构成1．总成本费用——指项目在一定时期内（一般为一年）为生产和销售产品而花费的全部成本和费用。制造费用是指为组织和管理生产所发生的各项费用。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经