房地产开发贷款

•第四章房地产开发贷款学习目标•1．房地产信贷和房地产开发贷款的含义、分类；•2．房地产开发贷款款的操作流程；•3．房地产开发贷款项目评估的基本原理和方法；•4．房地产开发贷款中的风险分类与控制方法；•5．房地产开发贷款保险的含义与分类。本章目录•第一节房地产信贷概述•第二节房地产开发贷款的含义与分类•第三节房地产开发贷款的操作流程•第四节房地产开发贷款的项目评估第一节房地产信贷概述•一、房地产信贷的含义•二、房地产信贷的分类一、房地产信贷的含义•房地产信贷的含义：•广义：指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及的各类贷款。•狭义：指与房地产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款。相关概念——土地储备及其贷款•土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。•土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。•土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。二、房地产信贷的分类房地产信贷分类自营性房地产贷款政策性房地产贷款按照贷款的自主权抵押贷款担保贷款按照贷款的风险控制方式房地产一级市场贷款按照贷款相对应的房地产市场级别的分类房地产二级市场贷款房地产三级市场贷款按照贷款的自主权分类•自营性房地产贷款又称商业性房地产贷款，是指银行以自筹资金作为资金来源，自主经营的房地产信贷业务，包括法人房地产贷款和个人房地产贷款：具体内容参见表4-1所示。•政策性房地产贷款（1）个人住房公积金贷款。（2）土地开发贷款。（3）土地储备贷款。（二）按照贷款的风险控制方式分类•1．抵押贷款•抵押贷款是房地产贷款的主要形式，包括房屋开发和土地开发抵押贷款、商业抵押贷款和个人住房抵押贷款。•2．担保贷款•房地产担保贷款一般是基于政府信用而提供的房地产贷款，即以国有独资或控股的城市建设投资公司为主体，以政府信用作为担保的贷款。按照贷款相对应的房地产市场的级别分类•1．房地产一级市场贷款在中国，房地产一级市场专指通过招标、拍卖、挂牌的方式进行土地使用权有偿转让的市场。在该市场中，主要的房地产贷款种类包括土地储备贷款和土地开发贷款。•2．房地产二级市场贷款房地产二级市场是指土地使用权出让后的房地产开发经营市场，这个市场中的贷款主要是房地产开发类贷款，该类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。其中房地产业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。•3．房地产三级市场贷款房地产三级市场是指投入使用后的房地产交易市场，以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场，即在房地产二级市场上购得房屋的购房者再次出售所购房屋的市场，如二手房市场。第二节房地产开发贷款的含义与分类•一、房地产开发贷款的概念•二、房地产开发贷款的类别•三、房地产开发贷款的分类一、房地产开发贷款的概念1.房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。2.房地产开发贷款的主体(1)贷款人——商业银行(2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。13相关概念——商业银行商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。二、房地产开发贷款的类别•（一）房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转活动的贷款。流动资金贷款一般分为短期和中长期两类，其中又以短期流动资金贷款最为多见。1.贷款申请条件•凡经批准经营城镇土地开发及商品房建设的企业，拥有一定的自有资金，具有健全的管理机构和财务管理制度，能够独立承担民事责任，并经主管机关核准登记，取得了法人资格并按规定办理年检手续，均可向银行申请房地产开发企业流动资金贷款。2．贷款用途•房地产开发企业流动资金贷款主要用于垫付城市综合开发、商品房开发、土地开发以及旧城改造等项目所需的生产性流动资金，具体包括：•（1）开发前期所需占用的资金，例如总体规划设计费、可行性研究费、水文地质勘察测绘费等。•（2）土地开发和基础设施建设占用的资金，包括土地补偿费，青苗补偿费、安置补助费、拆迁补偿费和道路、供水、供气、供电、排水、通讯、照明等建设资金。•（3）建筑安装工程所需的流动资金。•（4）公共设施配套工程所需的资金。（二）房地产开发贷款•房地产开发贷款是指对借款人发放的用于开发、建设向市场销售、出租的房地产项目的贷款，包括居住用房开发贷款、商业用房开发贷款、商品房配套工程贷款。•房地产开发贷款是一种中长期项目贷款，贷款对象是注册的有房地产开发经营权的，国有、集体、外资和股份制企业。房地产开发贷款期限一般不超过三年（含三年）。•贷款原则上采取抵押担保或借款人有处分权的国债、存单及备付信用证质押担保方式，担保能力不足部分可采取保证担保方式。•1．贷款用途•房地产开发贷款用于所开发项目的土地使用及拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、房屋建筑安装以及公共配套设施等发生的费用支出。•2．贷款特点•（1）专款专用。借款人只能将贷款用于规定项目的开发，不能自行将贷款转移或挪作他用，银行对贷款的使用负有监督责任，须密切关注项目的进展。•（2）金额巨大。房地产开发的过程复杂，涉及规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套以及施工建设等若干环节，因此开发成本高且资金占暑用量大，少则几千万元，多则数十亿元。正是基于此，房地产开发企业必须借助金融机构的支持，而贷款则成为其主要的融资手段。•（3）贷款期长。一方面房地产开发工作良的环节多、经营周期长乓且建设施工易受季节影响，因此在开发建设阶段资金的周转速度较慢，必然延长贷款的使用时呼间。另一方面，在经营销售阶段，资金往在往都是分期、分批逐步回日收的，因而贷款资金的归还速度也比较缓慢。以上两方面共同决定了房地产开发贷款的期限必然是较长的。•（4）风险较大。由于房地产开发贷款的金额大、期限长，且房地产行业本身也易受经济环境和政策法规等因素的影响，所以贷款的偿还和抵押权的实现都会面对很多不确定因素，其中蕴涵的风险也比一般商业贷款大得多。三、房地产开发贷款的分类•（一）商品住房开发贷款•（二）经济适用住房贷款•（三）商业用房尹发贷款•（四）土地开发贷款（一）商品住房开发贷款•商品住房开发贷款是向房地产开发企业发放的用于其所开发的商品房项目建设的贷款。指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后建设和经营并按市场价格出租或出售的住宅，包括新建商品住房和二手商品住房（存量房）等等。商品住房具有完整产权，可办理房屋产权证和土地使用权证，因此能够在市场上自由交易。（二）经济适用住房贷款•经济适用住房贷款是向房地产开发单位发放的用于其所开发的经济适用房项目建设的贷款。知识链接：经济适用房•1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅，该类住房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。经济适用房以微利出售（利润在5%以內），只售不租，其售价明显低于商品住房，因此带有明显的福利性质。近些年来由于经济适用住房的分配环节不透明、对购买人资格审核和监督不到位，时常出现高收入家庭占有多套经济适用住房的现象，经济适用住房的存废也引来了大量争论。（三）商业用房开发贷款•是向房地产开发单位发放的用于其所开发的商业用房项目建设的贷款。商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中写字楼和商场是最为人们熟悉的商业用房。（四）土地开发贷款•土地开发贷款是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。在土地储备制度建立以前，房地产建设前期必须进行的土地开发一般也都是由房地产开发企业承担的，这就产生对土地开发的融资需求，土地开发贷款应运而生。目前，随着土地储备制度的深入推进和土地整理储备中心的出现，土地开发贷款己逐渐被土地储备贷款所取代。第三节房地产开发贷款的操作流程•一、房地产开发贷款的申请•二、房地产开发贷款的调查•三、房地产开发贷款的审批•四、房地产开发贷款的发放与财务监督开发贷款定义•房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款。借款主体•经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。一、房地产开发贷款的申请•（一）借款资格•1.借款主体要求•（1）借款人应当是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的法人企业，具备房地产开发资质，信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。•（2）借款人有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，应做出贷款人认可的偿还计划。•（3）借款人经工商部门办理了年检手续，并持有人民银行贷款卡。•（4）借款人已经开立基本结算账户或一般存款账户。•（5）借款人具有三级以上资质，有丰富的房地产开发经验，竣工合格率达到100%，有正在销售的楼盘项目和拟建项目的土地储备。实力雄厚的综合房地产开发企业，为开发某一项目投资设立的独资或控股项目公司，项目投资比例超过35%以上、具有临时开发资质的，可视同满足贷款条件。•（一）借款资格•2．项目应具备的条件•（1）申请贷款项目自有资金比例已经达到了项目总投资的35%或以上，后续建设资金来源落实，无长期拖欠建筑工程款的情况。•（2）申请贷款项目已经纳入国家或地方的建设开发计划，具有相关部门批准的项目建议书、可行性研究报告等与贷款项目有关的各种批复文件。•（3）申请贷款的项目已经取得“四证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。对于期房建设项目还需要取得《商品房预售许可证》，否则不能放款。•（4）环保手续齐备。•（5）贷款项目实际用途与项目规划相符，且该项目应是发放贷款的商业银行所在地区的房地产项目，贷款资金严禁跨地区使用。•（6）以在建工程抵押或提供银行认可的担保。•（7）有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计不超过其净资产的50%。一、房地产开发贷款的申请•（一）借款资格•3.限制性条件•（1）提供虚假材料或故意隐瞒重要事实，如提供虚假的财务报告•（2）连续3年亏损或经营性现金净流量为负•（3）骗取、套现贷款牟取非法收入的•（4）违反国家规定将贷款从事股本权益性投资的•（5）已在借款银行同一辖区内的同级分支机构取得贷款的一、房地产开发贷款的申请•（二）房地产开发企业的资质•1.一级资质：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100％；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。一、房地产开发贷款的申请•（二）房地产开发企业的资质•2.二级资质