房地产形势与转变建筑发展模式(尹伯悦)

房地产形势与转变建筑发展模式住房和城乡建设部科技与产业化发展中心尹伯悦2012年12月15日目录一、房地产的形势二、转变建筑发展的模式三、工业化建造技术四、既有建筑加层改造技术一、房地产的形势1、坚持国家宏观调控，保持房地产平稳发展近年来，党中央、国务院始终把促进房地产市场平稳健康发展作为事关经济发展、社会和谐和民生改善的重要任务来抓。各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，新建商品住房稳步合理发展，保障性安居工程建设进一步科学推进，住宅产业化工作有了新的进展，对促进房地产业的平稳健康发展，解决中低收入家庭住房困难问题，扩大住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标，发挥了重要的作用。在党中央国务院关于房地产宏观调控政策指导下，我国房地产市场稳步发展。2011年，全国房地产开发投资比2002年增长了6.9倍，商品住房竣工和销售面积分别比2002年增长1.7倍和3.1倍，城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到32.7平方米。房地产市场的发展，对促进经济社会又好又快发展、改善群众居住条件发挥了至关重要的作用。2011年以来，房地产市场总体朝着调控预期方向发展，不合理需求得到抑制，供求关系明显改善。从当前部分城市房地产市场来看，房地产调控成效依然存在着不稳定的因素，巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。因此，我们要坚定不移地贯彻落实中国共产党第十八次代表大会的各项方针和决策，继续坚持房地产市场调控政策、巩固调控成果。只要各地各部门坚持各项调控政策不动摇，继续加强市场监管和正面引导，房地产市场有望保持比较平稳的运行态势。2005-2011年国家对房地产的宏观调控2005年月份内容细则备注3房贷优惠政策取消调控涉及消费层面3房地产税改革深入调控触及交易环节3国八条出台调控上升到政治高度5七部委意见调控加强、细则出台5《关于加强房地产税收管理的通知》税收入手整顿房地产市场9银监会212号文件收紧房地产信托2006年月份内容细则备注4房贷利率再次上调调控卷土重来4月28日0．27个百分点5国六条出台新一轮调控大幕开启重点发展普通商品房和经济适用房5国务院出台限制套型9070政策从供应环节改善房地产供求关系包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设2006.1开始5国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场五年内全部营业税，首付不低于30%7未取得预售许可证不得发布预售广告外资限炒令规范房地产期房预售制度建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》7外资限炒令打击房地产投资建设部出台171号“外资限炒令2006年月份内容细则备注7108号文强制征收二手房转让个人所得税进一步打击房地产投资8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税8土地新政出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将于8月1日起施行8央行再次加息宏观调控动用金融手段8建设部出台廉租房管理实施办法逐步落实住房保障政策9房地产市场整顿规范交易秩序9完善二手房市场交易管理市场反应房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型增加2007年月份内容细则备注1建设部规范房地产经纪行业1国税总局清算土地增值税标志2007年新一轮调控的开始3通过《物权法》10月1日起执行3央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）6加强外资管理进一步扼制房地产市场外资过热8回归保障、健全廉租住房制度标志着政策调控思路的转变9严厉打击炒房行为央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍月份内容细则备注10加强土地供应调控，缩短土地开发周期10物业税“空转”试点扩至十省市12外商投资房地产业限制范围有所扩大2008年月份内容细则备注1国务院重拳打击囤地3免征出租廉租住房租金收入的营业税、房产税，住房用地城镇土地使用税和免征廉租房和经济适用住房的印花税4国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》提高了房地产企业预交的税金额，但是总的税率没有改变6再次上调存款准备金率缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）9降低贷款利息0.27个百分点其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；10财政部《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活降低真实购房需求的置业门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点，宣告着政府由“控制”向“救市”的态度2009年月份内容细则备注1四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户原则上都可以申请七折优惠利率1住房与城乡建设部《落实科学发展观，做好今年住房和城乡建设工作》的讲话。两条被普遍认为是2009年我国房地产政策发展的主线，也是2008年房地产调控政策的延续和深化5加强房地产开发企业的土地增值税征收管理5研究开征物业税6国土资源部45号令公布《土地调查条例实施办法》7加强贷款资金监管银监局发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》2009年月份内容细则备注9要求地方政府要加强建设用地批后监管《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》12个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨12进一步加强土地出让收支管理12发布营业税减免细则12督办处理房地产开发闲置土地2010年月份内容细则备注1国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确二套房贷首付不能低于40%，贷款利率严格按照风险定价9史上最严厉房产调控政策暂停发放第三套房贷：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。2011年月份内容细则备注1《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)文件1“新国八条”出台二套房首付提至60%一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。6住建部设定保障房进程公布大限2转变住宅建设的发展方式，全面提升住宅的综合品质。当前我国住宅产业发展还存在着建设模式粗放，整体产业高耗能、高排放、低效益、重污染等问题，造成了资源的严重浪费和生态、环境破坏。住宅建设既要满足量的需求，更要适应质的要求，更要注重资源节约和环境保护，更加注重转变产业发展方式。为此，今后一段时期，住宅建设工作将以加快转变发展方式为重点，以科技进步和创新为重要支撑，以保障和改善民生为根本出发点和落脚点，以建设资源节约型、环境友好型住宅产业发展模式为着力点，提高住宅产业发展的全面性、协调性、可持续性。随着进一步落实党中央提出的全面建设小康社会和“十二五”发展规划的实施，为我国住宅产业发展提出了新的目标和要求。解决我国的住房问题和住宅产业可持续发展，必须立足于我国城镇化快速发展特定历史阶段的特殊性和人口多、资源少、能源短缺的基本国情，结合劳动力成本高、技能下降的现状，必须走一条具有中国特色的自主创新之路。加快科技和集成创新，积极推进住宅产业化，加大工业化装配式建筑的发展，提升住宅产业化率，通过抓政策、技术标准、资源整合为基础，以大力发展省地节能环保型国家康居示范工程和产业化联盟为载体和平台，加快转变住宅产业发展方式，提高住宅品质，促进住宅产业持续健康发展，具有重要的意义。二、转变建筑发展的模式1、转变建筑发展模式的背景：1）党中央国务院提出了指示要求：中国共产党第十八次全国代表大会提出的“坚持节约资源和保护环境的基本国策，着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、产业结构、生产方式”的指示精神，以及党中央、国务院提出的“坚持从我国人多地少的基本国情出发，建立科学、合理的住房建设和消费模式，大力发展省地节能环保型住宅”精神，为了推动住宅建设节能减排，加快建立资源节约型、环境友好型的住宅产业结构、增长方式和消费模式。将工业化建筑列入了十二五城乡建设领域的科技规划，这几年的“两会”代表也提出了这方面的建议。2）市场中建筑劳动力格局发生了改变：一是建筑劳动力缺乏；二是劳动力技能下降；三是劳动力成本提高。3）人们对建筑的质量和舒适度的要求提高：克服传统建筑的质量通病；工期长；对环境造成污染；耗能高等等。4）保障型各类安居工程的提速：“十二五”期间建造3600套保障型安居工程，时间紧任务重。5）我们的设计水品和机械工艺制造水品、信息化技术、自动化技术大幅度的提升，技术的集成化程度和科技创新能力大大提高。6）截止目前为止我们国家的住宅产业化率仅为10%左右，而发达国家已达到了80%左右，差距比较大。2、走建筑产业化之路1）建筑产业化的概念：建筑产业化是我国的重大产业政策。是建筑设计到使用全寿命周期所有要素的整合和创新主要包括：建筑策划、研发、设计、工厂制作、仓储物流、现场安装、全过程的质量服务。采用标准化、信息化、模数化、精细化、工厂化、物流化、商品化为主要手段，集高新技术、高资本集中、高科技人才、高协同化服务为综合平台，最终制作出高质量、高劳动生产效率、低成本、节约工期、节能效率高的建筑产品。3、走建筑产业化园区之路总结国内外比较成功的住宅产业化模式，必须走建设符合国际惯例的综合产业化园区的路径，园区内集建造、物流、研发、培训、博览、信息化等为一体，通过近些年我国对住宅产业化技术的研究具备了加工出口到国外的能力，再加上我国未来的住宅市场仍处于旺盛时期。以整体房屋的出口带动了我国传统产业的升级和转型。通过园区的规划建设带动了我国住宅产业化真正形成产业化的规模化，调整其结构，延长其产业链，提高了经济效益和质量，带动了建筑和房地产业的升级和转型。带动地方经济，拉动就业，增加税收，形成国家城市，带动第三产业，建设国际城市，形成特色经济，带动区域性的规模总量。形成在工厂化建造完整建筑房屋的产业链条，带动其子产业链条在园区内加工和形成物流配套，像工厂化制造汽车一样来建造房屋。1）与国内外的著名大学和企业联合本产业化基地与国内外著名大学和研究机构合作采用新型的建筑结构技术，在工厂生产和制作，减少施工现场的作业。4、我国走过的历程和现有的相关政策2）与国内的金融企业和大企业强联合利用现有的国内新技术制造技术，以及国家扶持产业化的优惠条件，争取更多的资金，采取合作股份制的形式，以及多种合作的方式。联合国内外的企业和投融资机构共同参与建设。3）形成综合体延长其产业链园区内不仅仅是技术和资金的载体，也是将各种建筑部品、材料、信息、博览、研发、培训等产业整合为一体。4）以大型研究院为平台集产学研为一体的现代科研园区以研究院为平台，吸纳国际上顶尖的科学家、企业管理精英、行政领袖为决策层，聘请国外专业领域领跑人员，及国内重点高校的科研和优秀毕业生为执行层。将与住宅产业相关的领域分为主要科研目标，将研发的成果用于园区内的建筑产业。产业链长的工业化园区；核心是现代化的内外围护墙体、梁、板、柱，整体卫浴，全装修，与之有关的所有建筑材料和建筑部品；形成政、产、学、研、用、中、金为一体的综合园区；没有园区的可以先用其它厂家的集合技术和部品。5、形成产业化联盟6、形成产业化基金三、工业化建造技术1、产业化的几种结构体系1）装配式混凝土结构体系：包括预应力装配式结构体系、剪力墙装配式结构体系、内浇外挂装配式混凝土结构体系、模块化混凝土装配式结构体系；广泛应用在多层和高层建筑中，在超高层中可与钢（管）结构相结合；特点是整体性和防火性能好，造价低，被传统观念所理解；2）装配式钢结构体系：二维轻钢结构体系、普通装配式钢结构体系、冷弯薄壁式轻钢结构体系；可应用于单层