房地产开发企业土地增值税清算

房产企业土地增值税清算合肥市地税局2014年8月9日主要内容基本政策征收管理税款计算优惠政策清算流程第一部分土地增值税简介纳税义务人征税范围纳税地点纳税时间一、土地增值税的纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。单位是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。二、土地增值税征税范围转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。（一）征税范围的原则1、只对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，对于转让非国有土地使用权的行为不征税。转让的土地，其所有权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。（一）征税范围的原则2、只有国有土地使用权及其地上建筑物和附着物发生转让行为，才征收土地增值税，对不发生转让行为的不征收土地增值税。这里，土地使用权、地上的建筑物及其附着物是否发生转让是判定是否属于土地增值税征税范围的第二个标准。（一）征税范围的原则3、只对有偿转让的房地产的行为征税。这里，是否取得收入是判定属于土地增值税征税范围的标准之三。（一）征税范围的原则因此，土地增值税的征税范围不包括转让房地产权属，未取得收入的行为。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但权属人未取得收入，因而不征收土地增值税。（二）对具体情况的界定1、以出售方式转让国有土地使用税、地上的建筑物及附着物的一是出售国有土地使用权的。即取得国有土地使用权后仅进行土地开发，这种情况是指土地使用者通过受让方式，向政府交纳土地出让金，有偿受让土地使用权后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发，不进行房产开发，即所谓的“将生地变熟地”，然后直接将空地卖出去。这属于国有土地使用权的有偿转让，应纳入土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定二是取得国有土地使用权后进行房屋开发建造再转让的。这种情况是指一般所说的房地产开发。这种行为通常被称作卖房，按照国家有关的房地产法律和法规的规定，卖房的同时，土地使用权也随之发生转让。由于这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定三是存量房地产的买卖。这种情况是指已经建成并已投入使用的房地产，其房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人。这种行为按照国家有关的房地产法律和法规，应当到有关部门办理房产产权和土地使用权的转移变更手续，原土地使用权属于无偿划拨的，还应到土地管理部门补交土地使用权出让金。这种情况既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定2、以继承、赠与方式转让房地产的。只发生了房地产产权的转让，没有取得相应的收入，因而不能将其纳入土地增值税的征税范围。细则所称赠与是指：（1）房产所有人、土地使用权使用人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。（二）对具体情况的界定3、房地产的出租。房地产的出租是指房产的产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房地产的出租，出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定4、房地产的抵押。房地产的抵押是指房产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不移转占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权人仍能对房地产行使占有、使用、收益等权利。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，对于以房地产抵债而发生的房地产权属转让的，应列入土地增值税的征收范围。（二）对具体情况的界定5、房地产的交换。房地产的交换是指以一方房地产与另一方房地产进行交换的行为。这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按条例规定，属于土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定6、以房地产投资入股进行合资或联营。这主要是指一方出土地或房地产，并将土地或房地产作价，另一方出资金，双方组成一个新的企业或法人，合资经营或联营的。由于出地或房地产一方办理了房地产权属的变更、转移手续，并取得该合资、联营企业一定的股份，其收入以股息、红利等形式体现，因此，属于土地增值税的征税范围。现行政策对于非房地产开发企业以房地产投资入股进行非房地产开发项目的合资或联营的，免征土地增值税。（二）对具体情况的界定7、房地产的联建。房地产的联建是指由一方出土地，另一方出资金，共同建房，建成后双方各得一部分。这实际上是以转让部分土地使用权来换取新建成房屋部分产权的行为。对于建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（二）对具体情况的界定8、房地产的代建房行为。是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的，因而，不属于土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定9、房地产的重新评估。主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而使其升值的情况。这种情况房地产虽然有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，因此，不属于土地增值税的征税范围。（二）对具体情况的界定10、股权转让。主要是指投资或联营的一方将所持有的股权转让给他人的行为，不涉及房地产权属转让的股权转让，不征收土地增值税。（国税函[2000]687号鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。）（二）对具体情况的界定11、企业兼并。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（二）对具体情况的界定12、实质性转让（国税函[2007]645号）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。三、土地增值税的纳税地点条例第十条纳税人应当向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报实施细则第十七条房地产所在地，是指决地产的座落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。四、纳税义务发生时间条例第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让手续之前。四、纳税义务发生时间纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从事房地产开发的纳税人均要预征土地增值税，按月于次月1日起15日内申报纳税。第二部分土地增值税征收管理项目管理预征管理清算管理后续管理核定征收一、项目管理房地产开发企业的新建项目，须在项目开工建设前到主管地税机关办理备案手续。房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本核算对象、是否分别核算项目内的普通住宅和非普通住宅增值额，并报主管地税机关备案。一经备案，成本对象不得随意更改或相互混淆。主管地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清算时必须按备案的成本对象计算征收。房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房销售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报送主管地税机关备案。二、预征管理预征对象：从事房地产开发的纳税人。预征比例：自2010年8月1日起，我市预征率按下列标准执行：保障性住房预征率暂定为0；住宅（不含别墅、商住房）暂定为1.5%；其他类型房地产（含别墅、商住房）暂定为2%。预征方法：按月预征，预征税款以纳税人每月申报取得的转让收入额（含预收款、定金、诚意金等）乘以预征率计算征收。滞纳金计算：对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。三、清算管理清算条件时间要求申请资料清算受理税款结算：纳税人收到《土地增值税清算审核表》后，在主管税务机关规定的期限内办理补税申报或者退税手续，按规定进行土地增值税税款结算。四、后续管理清算后再转让税款计算：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积申报时间：纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税。五、核定征收(一)核定方式：1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。五、核定征收（二）核定征收的条件1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。五、核定征收（三）方法1、符合核定条件的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。2、合地税【2010】67号：自2010年8月1日起，对住宅（不含别墅、商住房）核定征收率不得低于5%；其他类型房地产（含别墅、商住楼）核定征收率不得低于7%。注：对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持第三部分土地增值税计算房地产收入的确定扣除项目金额的计算土地增值税的税率和计算公式一、土地增值税应税收入指纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入确认代收费用视同销售清算审核收入的确认清算时收入的确认：国税函〔2010〕220号已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。收入偏低转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的