房地产户型开发研究探讨

2013房地产户型开发研究前言2013年由于物价通胀，房价飙升，但是由于房地产的过度发展，愈来愈多“鬼城”的出现，使得中国房地产市场存在泡沫化的趋势。现在中国房地产市场存在泡沫化的趋势，一个是因为经济下行，一个是因为人均收入赶不上GDP的增长，城乡二元化的问题不解决，很难保证收入往上走，只能是差异越来越大。部分城市已经形成了泡沫，并且开始破裂，但是不存在崩盘问题。因为中国形成的高房价的两个因素，第一是货币因素，第二是土地因素。这两个因素是推动高房价的因素，这两个因素改变哪一个都不容易，都变不了，不可能把M2一下子搞得特别低。货币原来超发的这部分，一时半会下不去，虽然现在已经在调整了。土改没有那么容易，土地出让金这件事一时半会改变不了，最后11月份又抢了那么多地，那么多地王，所以这两件事不改变，中国高房价的事不会一下子发生变化。另外，中国的房地产实际上已经到了大到不能倒，尤其到转型期，这时候房地产不可能崩盘的。地产企业在关注未来的投资机会的时候，不能简单的说以过去传统的住宅开发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战。明年房地产市场和今年相比，至少从幅度来看，增幅会趋缓，北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的，所以市场热度会有所降温。在重点城市，特别是供应偏紧的城市，由于用地的增长，由于自住房供应的增加，未来房价上涨压力会有所减缓。对于企业和区域来说，企业之间的分化会进一步演绎，区域之间的分化不像今年这么突出，但是企业之间强者越强，弱小者被出局的局面肯定会延续。所以作为房地产开发商，更加要从自身提高，企业的转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化等发展更加要逐步提高。而户型作为一个楼盘买卖的重要因素，房地产开发商更加要慎重考虑，进行多方面研究。千变万化的户型，让购物者选择时眼花缭乱。户型设计有句行话，没有禁区，却有误区。因此，户型设计谨防走入容易忽视的几个误区。户型：越大越舒适结合经济发展水平及人群生活特性，普遍认可套型面积在100~130平方米之间。虽然“大”带来的舒适程度提高，但不少大户型在性价比上没有得到有效保证，“大”在客厅、主卧、阳台，而厨卫的面积和一些空间的功能没有得到实质改善，并不实用。错层：越“错”越时尚错层由别墅类、低层花园洋房，发展到多层以及高层，不仅是进深方向的前后错，也出现了开间方向的左右错，或者在一个大空间中利用空间的高低变化，来划分出两个或多个不同使用功能的空间。这种不分场合的滥用，会给老人和孩子的生活带来不便，浪费了高度或面积，同时也降低了抗震要求。错层接连要通过楼梯来完成，但过多的扶栏，处理不好会使室内显得很凌乱。阳台：大而有之多多益善阳台从基本功能上分为生活阳台和服务阳台。一般生活阳台6-8平方米，服务阳台3-5平方米，再大就有些累赘。多数情况下，一套户型拥有一个生活阳台和一个服务阳台就够了，如果居室多可以增加一个生活阳台。而且，卧室外侧设置阳台会对采光产生遮蔽，阳台上的悬挂和摆放对室内的视觉也会有影响。落地窗飘窗：大到多少飘向何方窗户直接关系到居住者的健康。过大的玻璃窗会出现“白天阳台灿灿，晚上冷气飕飕”，其主要原因就是保温性能降低，热量散失过快。目前，部分住宅采用的落地窗是铝合金框加双层中空玻璃，除了安全性能降低外，保温性也随之降低。飘窗可以增大采光、观景的视觉，外立面也会产生丰富的变化，但与此同时，位于北侧、西北侧居室，飘窗增加了迎风面，使该居室与其他侧的居室温差变大。小跃层：“小”必然“巧”小跃层设计最大的难点是“交通”。小跃层一般分为重叠式和交错式：前者因为上下层开间、进深一样，功能区域划分截然不同，“交通”动线会由于各功能空间比例失谐，产生交叉干扰；后者上下层各为板楼和塔楼结构，虽然一定程度上满足了居室的正常比例，但板楼层比例过于狭长，同样会使“交通”面积增大。所以，“小”到“巧”是一个精心选择的过程。户型的设计，涉及多方面的因素，以下全文就是围绕楼盘户型的设计，进行多方面的简介和分析，举例说好户型的体现。一、影响户型设计的因素是什么在影响着户型设计的方向？人们理想中的户型设计又在哪里？然而，现在不难发现人性化的户型设计手法俨然成为未来户型设计的必然趋势，它建立在满足购房者“舒适性”需求之上的。随着社会的快速进步，信息行业的高速发展，人们的居住意识、消费享受意识时刻在发生改变，昨天的户型设计如今已无人问津。所以，户型的市场调研所要寻找的是，有哪些影响元素决定户型设计的走向。1.地域和环境因素户型设计应适应不断变化的生活方式，从60年代的一梯多户的多层住宅到80年代高容积率的板式和塔式高层住宅；从90年代的带电梯的小高层到现今风行南北的TOWNHOUSE，住宅户型设计与居住区规划设计一样反映了时代的进步和社会需求。住宅的户型设计除了需要具有时代性外，,还主要受地域和环境的影响，主要表现在以下几方面：1)日照和通风．依据气候区的不同,东北、华北地区较华南和华中地区更注意保暖和朝南向,通风处于次要地位,由于较难提高容积率,北方较南方更易接受大进深的住宅、暗厕及暗厅,提供更大的居室以储存冬衣,提供封闭的洗衣阳台等。2)居住密度。在寸土寸金的旧城改造项目与郊区楼盘比较,由于具有更高的容积率,户型设计上更少注重朝向和景观,更多注重户型和商业裙楼的关系,更多采用小户型和一梯多户的设计。3)区域景观。具有城市性景观的开发项目,如山景、水景、园景等,尤其在南方体现更为明显,户型围绕景观展开,大户型的主厅和主房均朝向景观,每个项目所占的城市性景观是有限的,能否充分利用有限的景观,是能否实现最大开发利润的关键。2.政策的导向性首先,户型设计受国家规范的影响如:《住宅设计规范》《防火设计规范》等,使9层(多层住宅)、12层(一电梯一楼梯的小高层)、18层(两电梯一楼梯的中高层)、30层(多电梯两楼梯的高层)的住宅居多,其次,各地地方查账销售面积的方法有微差也对户型产生较大的影响,如深圳的双层高的景观阳台不计面积,层高低于2.2的夹层不计建筑面积,封闭阳台计半面积等。3.项目开发定位的影响项目开发定位的影响对于房地产开发项目,策划定位是决定户型设计的关键因素,是经济适用房还是豪宅,是别墅还是高层住宅,是老年公寓还是大学生公寓,是酒店式公寓还是写字楼。市场越分越细,没有一种户型设计可以满足如此众多的个性化需求,因此,针对不同需求的客户群提供不同的生活空间,已成为户型设计的依据。开发定位是早在购地之初就酝酿在先,规划和户型的单体设计是在投资回报总策划的大框架下进行的,并借助于规划设计尽可能规避开发风险,提高投资回报总值。4.户型定位没有最好的户型，只有最合适的户型，任何户型只有满足了他的目标客户的需求，客户喜欢的就是最好的户型。因此，设计师首先需要帮助开发商研究客户定位，在定位明确的情况下才能进行户型设计。比如：价位不高的普通楼盘就要充分关注客户对总价的敏感度，尽量控制户型总面积，让客户用更少的总价买更多的房间。对于这样的楼盘能用90平米实现三房就要尽量少做90平米的两房。而对于高档住宅，客户对价格的敏感度就会相对较低，这时候，住房的舒适度和品质感就会比面积控制更重要。5.户型设计需要生活经验我们每天都在家里生活，每个房间怎么布置才好用，这需要生活经验。户型设计不像其它的比如立面、造型等等那样关注美学效果，需要更多的专业审美能力。户型设计主要在于生活功能的设计。客厅、厨房、餐厅、书房、卧室、卫生间各自有不同的功能需求。只有在厨房做过菜，才会知道厨房的流线应该如何组织；买过家具才知道客厅多大才合适；用过电脑才知道书房需要多少插座。一个好的户型设计需要有生活经验且细心的设计师才能做出来。6.户型设计应与市场同步由于户型是学术和商业结合，设计师和开发商交流的过程是矛盾最集中的地方。设计师往往关注产品本身，比如外观、造型等，因为户型平面在一定程度上会影响外部造型，所以有很多设计师往往为了造型的需要而随意改变户型，这就导致了户型设计的不合理。一个好的户型必须是与时代同步的、与市场同步的、满足居民需求的设计。二、户型设计优劣的评判标准1、销售总价影响户型的选择我们经常出现这种情况，客户看得上买不起。比如重庆的“龙湖花园”，从小区规划到建筑立面以及景观都设计得非常漂亮，但是总价太高，普通的客户买不起。房屋的销售总价会影响决策，而销售总价决定于单价和房屋面积（根据地方不同分别为建筑面积或使用面积）。房屋单价是由地价、建造成本、管理成本以及区位等多方面的综合因素共同决定的。在房地产市场中，同一区段、相同品质的房屋往往单价也会保存一致，这时候，房屋的销售总价就由户型面积决定了。对相对低价位的楼盘来讲，客户对销售总价是非常关心的，同样是三房，90平米的户型比120平米的户型要便宜30%，这会极大的影响客户的购房决策。房地产项目策划中很重要的一项就是价格分析，要判断目标客户群是否有支付能力，以及客户对价格的敏感程度。而价格分析最终也会折算到单价和户型面积，这两个因素一确定，总价就定下来了。所有的开发商都希望单价卖得越高越好，因为这是直接体现利润的，所以只有通过控制面积从而控制总价。2、户型平面是销售期间最真实的承诺现在绝大多数楼房卖的都是期房，虽然大型公司会要求做示范区、做样板房，将小区的生活方式和情感体验通过直观的方式展示出来，但是这通常是出于营销的需求，从本质上来说，卖点还是期房。在卖期房的过程中有个很重要的现象，就是期房是看不见的，看得见的是什么？实际就是户型，这是客户能看到的。景观是图片，立面效果图也可以换掉，还有很多的细节，在销售阶段都没法确定。比如精装修的房屋，所有的室内设施在销售名词上都只能标注同档次品牌。一旦确定具体品牌，供应商就会跟开发商抬价。结果到客户那里就是开发商什么都没有承诺，地砖也好、洁具也好，浴霸、橱柜也好，什么都不能承诺。唯一承诺真实的就是户型，而且这是购房合同中会出现的，误差不会超过3%，这是真正的承诺。所以客户会非常关心。3、户型平面是客户最关心的问题客户家里的安排，有几间房、房间面积多大、客厅多大、厨房卫生间多大、朝向如何等等他是最关心的。因为这就是他以后的生活，户型在很大程度上决定了住户的生活方式。家里人口多少，是否和老人同住、有没有小孩，需不需要书房等等，这都是非常实在且客户最关心的。而且很多客户非常成熟，他自己可以做一点家居布置，以前住过什么样的房子，他想要什么样的空间，要买什么样的家具，他都在设想。在统计数据中我们发现，所有的客户投诉中有百分之八九十都是投诉客户自家的事情，往往是家里漏水了等等这类的问题，很少说外面的墙体开裂了，因为只有客户自己家的或者对自己产生了影响的事情才是客户最关心的，所以客户关心户型也是这个道理。三、户型设计注意问题可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生活需求呢？户型设计都需要注意哪些问题呢？1、户型需求户型需求是运动的，它随着市场的变化而变化。其中包括：目前的户型需求多样化，市场上并无绝对的主尊户型。户型的需求随时间、区域而变化。户型需求的多样化源自市场消费层次的多样化：比如作为移民城市的深圳，人口来自全国各地，多种地域文化形成撞击，不同地域、不同文化层次的消费构成了不同的需求层次，消费心理难以一一把握，销售难度往往集中于如何将不同需求导向某个需求目标。而在黄石，购房群体只要是在本城区，文化层次较集中，消费习惯易于把握。购买群年轻化，购房者年龄大都在25—45岁之间，年轻化使需求呈现复杂的个性化。潜在的够房者绝大部分为“非常人口”——有限的收入使其难以实现近期购房的年轻者，其置业计划必然是远期的，并且购房很难把握，也许会选择过度性的小面积户型，也许会一步到位，选择较大面积的户型。还有一种就是有固定住房，追求自在新潮的生活，经济实力强的上班族，其购买心理也是不确定性，因为其购房主要目的调节生活或者争脱父母的束缚。2、户型适用适用是住宅建设的基本要求，户型设计的第一位选择因素就是使用方面，舒适度较高