北京市物业管理相关政策法规选编2013

1北京市物业管理相关政策法规选编北京市物业服务指导中心编23编委会名单编委会主任程建华编委会委员（按姓氏笔画排序）王颖王玉明王占强付平吕向东刘巧莉刘立华李朗宋宝程张帆张连生陈立民周星郑宁赵春凯郭彦利郭爱爱解丹丹魏宣45共同努力：促进物业服务质量不断提高——为《北京市物业管理调研》等所写的序言物业管理问题与人民群众生活密切相关，小到垃圾清运、绿地养护，大到电梯安全运行、消防设施的维护,关系社会的和谐稳定，关系人民群众的居住生活质量。物业管理出了问题，人们的生活就不舒适。物业管理问题媒体关注，在行政管理中又容易被边缘化，容易被忽视却又十分重要。可喜的是，目前已开始引起有关领导的重视。2012年元月10日，陈刚副市长在全市物业服务质量年活动大会上说：物业管理非常琐碎，但每一件事都很重要。2013年3月22日，住建委党组会上杨斌主任讲到，要在重点抓调控、住房保障的基础上，重点抓物业管理工作。7月24日住建部王宁副部长来北京召开群众路线教育实践活动座谈会，听取15家物业企业负责人、项目经理、一线工作人员意见，强调物业管理问题是重要的民生问题。物业管理问题主体多，涉及面广，有业主、业主大会、业主委员会、物业公司、社区居委会；有政府相关部门、法院及街道乡镇人民政府；涉及专业银行和专业服务公司。搞好物业管理就必须把这些主体协调好，形成合力。物业管理与热点问题关联性强，查违拆违、防汛、安全运行、设备维修、小区保安、节日值守都与物业管理有联系；物业管理主6要是生活中的琐事，又容易产生纠纷，有了纠纷就必须快速解决，避免问题积累发酵，小冲突变大冲突。物业管理水平高低依赖于管理队伍的水平及对物业企业、业主委员会的有效指导和监管，因此要对参与这项事务的主要人员进行必要的培训，对企业违法行为要及时进行处罚，防止物业企业损害业主的利益，防止业主委员会不当行使业主委托的权利。两年来，我们紧紧抓住政府令《北京市物业管理办法》的出台以及市政府狠抓拆违、防汛等工作的契机，大力推进物业服务水平的不断提高，实现和谐物业管理。一、围绕查违、防汛、资金监管、矛盾纠纷调处等热点问题抓好物业管理工作2013年3月28日市政府召开了生态文明和城乡环境建设动员大会，要求全市实施物业管理的企业履行发现、制止、报告违法建设的职责。为此，对全市2700多家物业企业进行了动员和培训，通报了2012年10月22日朝阳区东山墅业主搞违法建设引起重大伤亡事故，物业公司没有履行报告职责受到了相应处罚这一典型案例；对凯莱和北京远景方舟物业管理有限公司不报告违法建设的行为进行了处罚。目前物业公司已经重视这项工作，据统计，今年物业企业及时报告了192个小区违法建设的情况。2013年5月20日召开了16个区县住建委、房管局分管物业工作领导专题会，布置物业管理区域防汛、查违、矛盾纠纷调处等工作。全市防汛工作会召开后，在市住建委5月727日召开的防汛电视电话会上，又专门强调了物业管理区域的防汛工作，要求区县分管领导、物业科长及物业企业分管领导、项目经理对地下停车库入口出口,排水及沙袋准备、小区排水口排水管线是否畅通、配电设施周围排水等情况进行全面检查。5月底6月初，分8个工作组对16个区县68个小区物业管理区域的防汛情况进行抽查，对存在排水设施堵塞等问题的门头沟永兴嘉园、东城本家润园等12个物业管理项目下发了整改通知书，对去年“7.21”水灾严重的碧桂园、绿城百合公寓、加州水郡、北潞园、瑞雪春堂5个项目进行了暗访，发现碧桂园、北潞园和绿城百合公寓三个项目地下空间出入口沙袋准备不足，提出了整改要求。以查违防汛为主要内容，对5468名物业企业项目负责人，2435名物业企业负责人，396名乡镇街道工作人员进行了重点培训，顺利完成了今年物业管理区域的防汛工作。按照王安顺市长、李士祥常务副市长及陈刚副市长的批示，5月29日至6月8日，市住建委、市审计局组成8个组对16个区县住房资金管理部进行检查，发现有50多万个维修资金的数据存在错误，如购房人房屋项目名称仅写为“中华人民共和国”，单元号为“1098”、“999”，张三业主交的维修资金在系统里登记为李四，王五家的地址登记为孙六家的地址；系统记录的房屋地址与业主提供的发票记录地址不一致等问题不胜枚举。维修资金归集不到位，有些业主交了维修资金，资金中心系统记录里并没有，一追查还在开发商手8里，资金中心管理队伍人手少，根本没有能力上门催缴。档案管理隐患很多，如储存档案的房屋屋顶漏雨，档案直接堆在楼道上，大量档案存放在纸箱里。维修资金信息管理系统已严重落后于现实需要，根本打不出每个项目以业主为单位的分户明细账，房屋过户时维修资金不能自动过户，不能按区县进行查询等等。今年媒体有关物业管理问题的报道共有124篇（不包括4篇正面报道），涉及到111个物业项目，有些问题有多家媒体进行报道。111个项目中，与物业服务企业服务直接相关的问题，如垃圾清运不及时、对欠费业主限水限电、私自占用公共部位、物业撤接管等共58件，调解有难度，市住建委直接组织召开协调会进行调处,约谈了20多家物业公司，58个纠纷全部化解。其他问题如开发建设遗留的房屋漏雨、电梯事故、无物业公司管理的老旧小区的服务问题等，各区县经过调查也分别移交质监局、社会办等部门。市、区、街三级协同，成功化解了朝阳大西洋新城、东城本家润园、海淀羊坊店海天中心等多个持续时间长、矛盾尖锐的物业撤接管纠纷。这些小区一度被列为十八大、今年两会召开期间需市区街重点维稳的地区，业主多次要求到天安门广场等地游行。解决了通州永顺、海淀阳春光华、昌平回龙观等多个小区屋面漏水因无法支取维修资金多年失修问题。二、加强部门合作，破解物业难题物业问题不仅是房屋管理问题，更是一个复杂的社会问9题，与住建、发改、公安、社会管理、规划、质监、交通、市政、绿化、消防、卫生、水务、法院、住房资金管理等20多个部门和专业公司有关。破解物业管理问题，仅靠住建部门难以取得成效。今年以来，我们加强了与相关部门的沟通交流，力求形成合力，共同管好物业管理区域。与市社会办合作，在社会办开展的“万名社会工作者培训计划”中加入业主委员会的组建、维修资金的支取、物业公司如何开展服务等方面的培训内容，提高街道（乡镇）、社区干部做好物业管理工作的专业能力。针对部分老旧小区失管失养问题，以停车有管理，绿化有养护，房屋有修缮，卫生有保洁为标准组织老旧小区开展“准物业”管理试点。9月24日召开了全市推进老旧小区自我服务试点工作专题会，印发了《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作的意见》，现场观摩了朝阳区松榆西里社区自我管理经验，全市112个老旧小区实行了自我服务管理。试点成功推广后，将会有效改善老旧小区失管失养失修的问题。与市质监局密切配合加强电梯管理。由市质监局加强对电梯维保单位准入与退出的监管，建立电梯应急维修优秀企业名录，及时、严厉查处维保不规范、虚报电梯维修工程预算、侵害业主权益的企业。加强对电梯的年检，对年检走过场单位要严格追究责任。维保或年检发现电梯故障，及时责令停运并通知业委会、物业服务企业和相关业主，使用专项维修资金进行应急维修。各区县住建委、房管局严格按照时10限要求快速审批，确保电梯维修资金及时到位。逐步推广使用电梯物联网，通过技术手段实现对电梯的实时监控，防患于未然，确保电梯运行安全。与市住房资金管理中心协同，由市住房资金管理中心通知市资金中心各区县管理部严格按照2个工作日（情况特别紧急的，24小时）的时限，及时拨付资金，保障应急维修实施；对因做数据关联可能影响应急维修的物业项目，只要建立了维修资金，资金中心先支付，再做明确核算。共同解决补建维修资金、数据整理、发挥资金增值效能等问题，建立产权明晰、资金数量准确的维修资金明细账。与北京市高级人民法院民一庭协商，加强对区级法院受理审判物业诉讼案件的指导，要求区级法院不能以纠纷多、人员少为理由一个月只受理一件或几件物业纠纷诉讼案件；明确单位公房向个人房改后，原产权单位仍要承担电梯费、高压水泵费等产权人交费项目。房改房上市后，房屋产权性质转变为商品房产权，原产权单位不再承担相关费用，由购房人全额承担后期物业管理费用。与西城区法院商谈，开展物业纠纷诉前调解机制的试点。积极向市人大汇报物业管理问题，配合市人大城建环保委做好《北京市物业管理办法》的合法性审查，经市人大同意将物业管理列入未来5年地方立法规划。与市交通委协调，在《北京市机动车停车管理办法》起草过程中明确规范居住区及其周边的停车管理的内容，对个11人在小区私设地锁、地桩，由住建、城管部门给以处罚，由公安部门做好道路停车泊位的设置和道路停车秩序的管理，调整收费标准，根据成本、供求关系实行差别停车收费。与市规划委沟通，合理确定物业用房的配建指标；与市地税局沟通，明确物业企业营业税纳税基数；与发改委沟通，明确物业公共部位管理电费按民用价计算；与市水务局合作，完善住宅小区二次供水管理。三、分批到区县住建部门调研，摸清情况，加强指导杨斌主任多次与我谈起物业管理问题，并叮嘱我要充分发挥区县住建委、街乡镇的作用。按照杨主任的叮嘱，今年以来，带领物业处、物业指导中心的同志们分批到区县住建委、房管局，与区县建委主任、房管局局长，分管副主任、副局长和物业科科长交换意见，了解情况，分类指导。目前已到西城、朝阳、海淀、丰台、通州、顺义、房山、怀柔、平谷做过专题调研，年底前再去东城、石景山、门头沟、大兴、亦庄、延庆、密云调研。从已开展的调研情况看，物业处和物业服务指导中心已全面建立与区县物业科的通畅联系，区县住建委、房管局已基本摸清属地有多少住宅区、有多少住宅实施了物业管理、有多少小区成立了业主委员会、区内有多少物业企业、区内物业管理目前存在的主要问题是什么。每次去调研，区县住建委、房管局一把手亲自到会，谈到物业问题，都很熟悉，对本区存在的问题也基本了解，区12县住建委主任、房管局局长重视物业管理问题是做好物业管理工作最重要的组织保障。通过调研，我们总结了区县住建委、房管局在处理物业问题方面的一些成功做法：部分区县由财政出资建立了应急维修资金，用于电梯及老旧小区的应急维修；开始探索老旧小区改造后的物业管理模式；将物业管理的监管职能下延到街道办事处，进一步强化属地监管职责；有些区局提出了对业主委员会账户维修资金的监管意见；有些区局已开始重视将业主委员会建设和老旧小区改造纳入社会管理的范围，与区社会办密切配合；有些区局对属地物业企业进行评分定级。四、对影响物业管理长远发展的关键问题研究制定相关政策朝阳房管局局长刘来祥同志利用清明节放假，组织局内同志研究起草了《关于加强街乡、社区居委会对筹备组、业主大会、业主委员会管理的建议》、《关于物业服务收费的建议》、《关于加强街乡对住宅专项维修资金划转和筹集使用监管的建议》等方面文件，向市住建委书面报告，希望围绕这些方面的问题，加快制定和完善相关政策。经过认真研究梳理，主要涉及维修资金应急支取、加强业主组织建设和建立物业费动态调整机制三个方面的问题。这三个问题，也是全国物业管理普遍存在的难题。今年4-5月，市住建委便民热线接听的房屋管理五大类问题中，第三大问题就是维修资金支取不便。物业处进行了13梳理，维修资金划转业主大会之前，支取要经过11个步骤，其中6个在市住房资金管理中心系统办理。维修资金划转业主大会账户后，要支取维修资金，须经过13个步骤，其中5个在市住房资金管理中心系统办理。如果小区中有央产房改房，还需到中直管理局和国家机关事务管理局住房资金管理中心，由原产权单位申请支取相应分摊的维修资金。应急情况下支取维修资金，只是规定了不需经过三分之二以上业主同意，其余程序一个不少。海淀区阳春光华小区一顶层住户屋顶漏雨，申请了2年未能支取维修资金。业主找到市人大城建环保委的领导，城环委领导找到杨斌主任，杨斌主任批给我，我让物业处安世锦同志（时任副处长）专门协调，仍然支取不了。情况报给我，我只好给盛世物业公司领导打电话，让物业企业垫资先修。朝阳泰华滨河苑小区楼高28层，共有11部电梯，7部电梯运行7年后因钢丝绳磨损严重导致停运。物业企业申请维修资金，2个月没有