房地产概论(1)

房地产概论——第三讲房地产开发用地房地产开发用地我国现行土地制度房地产开发用地房地产开发用地的选择房地产开发用地的取得开发建设中的农地征用闲置土地的处理一、我国现行土地制度我国的土地所有制度中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。按照我国《土地管理法》规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民形式，具体又由国务院代表国家行使。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。土地的所有权：占有权、使用权、处分权、受益权我国的土地使用政策国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让；房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。土地使用权–使用–收益–转让，将出让获得的土地使用权再转移的行为，包括赠与、交换、出售、分割、合并、分立等。–抵押，指债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移土地使用权的法律行为。土地抵押是发挥土地金融作用的融通资金的方法。二、房地产开发用地开发用地的必备条件国有用地–根据中华人民共和国《土地法》和《城市房地产管理法》的规定，在城市规划区内，只有国有土地才能投入房地产开发；–城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，才可用于房地产开发；城市用地开发用地，通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。开发用地的使用权–根据我国《房地产管理法》的规定：对开发用地，国家实行有偿、有期限使用制度；开发用地的使用权是一个有偿、有限期的使用权。开发用地的类型按照土地利用性质和功能划分–居住用地–公共设施用地–工业用地–仓储用地–对外交通用地–道路广场用地–市政公用设施用地–绿地三、房地产开发用地的选择1.地段影响因素分析◆市场供求行情：地块需求呈上升趋势，价格必然上扬，好的地块。◆自然条件：与市中心的距离、土地的承载力、地形地势、地块面积、地块形状、日照、风力和风向、温度、降水量、自然灾害等。◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、社会治安状况、政局稳定情况等◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度1.地段影响因素分析◆经济条件：当地的经济发展状况、物价水平、工资水平、储蓄利率、投资水平等◆政策限制：价格限制、税收限制（种类、税负、稳定程度）、优惠政策、土地制度。◆人口因素：数量、素质、家庭规模等◆城市规划因素：土地用途（允许范围、用途改变）、容积率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。◆心理因素：地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯等。◆国际关系：国际关系的好坏，决定着边境地区地段的好坏2.地段选择的原则◆选择最有升值潜力的土地进行投资未开发的土地地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的潜力取决于该地区的经济发展。开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）价格适中、投资后的增值潜力大已开发土地（指已经具备城镇规模的土地）西方发达国家：土地价格高，可供利用空间少，建筑规模和居住人口已趋于饱和，需求少，日后升值的可能性不会太大。国内：土地价格高，再利用的价值较大，升值潜力尚得开发，国家又有政策鼓励投资，所以，在一段时间内，是比较好的投资地段。2.地段选择的原则◆掌握并应用地段选择的理论和经验上风口发展理论城市向上风口方向发展，上风口地段是好地段。原因主要在于空气污染。高走理论市场向地势高处发展，明显高于周围地区的地段是好的投资地段。原因在于环境干扰小，有居高临下感觉；景观效果好。近水发展理论城市将主要向河、湖、海的岸边发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。有水的地方景色美好、空气清新；水有财意，近水有便于发财之愿望。沿边发展理论城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、境界边发展，沿边地段是好的地段。交通方便、优势互补。2.地段选择的原则◆总揽全局选择投资地段房地产投资地段仅是城市土地的一个组成部分，因此，必须从城市的整个布局、整个城市规划的全局角度来考察地块的投资利弊。在投资地段选择时，既要判断出近期的热点地段，又要判断出中长期的投资热点地段，还要判断出隐蔽的投资地段所在。为达此目的，首先要用全局的观点来考虑问题；其次要认真调查研究，充分掌握第一手材料；再次要透过表面看本质，通过资料分析，找出关键所在。2.地段选择的原则◆积极稳妥，敢冒地段风险风险是绝对的，投资任何地段，都要冒一定的风险，只不过风险有大有小而已。世界上不存在只有收益没有风险的投资地段。在选择投资地段时，既需要认真分析，尽量规避投资地段风险，又要敢于冒险，以大无畏的勇气去争取投资的巨大收益。四、开发用地的取得方式–按照《城市房地产管理法》的规定：获取土地使用权的基本方式有：土地划拨土地出让土地转让土地划拨土地划拨土地使用权划拨是指经有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特点：无偿无限期划拨土地范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地（4）法律、行政法规规定的其他用地土地划拨划拨土地的管理（1）划拨土地转让时，应报有批准权的人民政府审批。准予转让，办理出让手续，交纳出让金。政府决定不办理出让手续，转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理（2）划拨土地使用权出租（3）划拨土地使用权抵押（4）对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。（5）划拨土地使用权的收回：土地使用者因迁移、解散、撤消、破产、或者其他原因而停止使用土地的，或根据城市建设发展需要和城市规划要求，政府可以无偿收回土地使用权。对其他建筑物、附着物，政府可根据实际情况给予适当补偿。土地使用权出让出让指国家或其代表（省、市、县土地管理部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，可采用双方协议的方式，但协议方式出让的土地价格不得低于国家规定的最低价。土地使用权出让出让年限土地使用权出让的最高年限按出让土地用途分别确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。具体地块的出让年限，由土地管理部门会同城市规划、建设和房产管理部门在上述最高出让年限内商定。合同约定的土地使用年限届满，除申请续期经依法批准外，国家无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。土地使用权出让出让金土地使用权出让金的本质，是土地所有者（国家）凭借土地所有权取得的土地的经济利益。构成：①一定年限内地租；②土地使用权出让前国家对土地的开发成本；③征地拆迁补偿安置等费用。协议出让协议出让是指国有土地的所有者或其代表，作为出让人与要求使用国有土地者，就出让土地使用权所涉及的有关事项，如出让年限、出让金、土地面积、用途等协商，达成一致意见后，由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种出让方式。特点由于受让人的单一性，使其缺乏竞争机制，缺少公开性，在实践中存在一定的弊端，主要是受人为因素干预比较大，易导致随意减收或者免收土地使用权出让金，给政府造成经济损失。此时政府对地价较易控制，灵活性大。招标出让招标出让在指定的期限内，符合条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某宗土地使用权，出让方根据一定的要求择优确定受让方的土地使用权出让方式。程序–招标–投标–开标、评标和决标–签约、领取土地使用证拍卖出让拍卖指政府或其代表，作为拍卖人在指定时间、地点、公开场合，组织符合条件，有意受让土地者竞投一定年期的土地使用权。拍卖主持人公布地块开发计划的细节及条件，竞投者用举手、举牌或口头报价的形式竞投报价，最后以“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种土地出让方式。程序–发布拍卖公告–拍卖–签约、领取土地使用证书土地使用权出让合同合同示范文本：宗地出让和成片开发土地出让合同合同的主要条款◆总则◆出让地块的范围、面积、使用年限和地块用途；◆土地费用及支付；◆土地使用权转让和抵押：主要指明受让方进行土地使用权转让和抵押行为的前提条件，规定办理土地使用权转让和抵押应遵循的原则和程序。◆期限届满：主要针对土地使用年限届满或在合同续存期间、因特殊情况，出让方收回土地使用权的行为，规定相应的处理办法。◆土地使用的条件土地使用权转让转让拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。类型以划拨方式取得的土地使用权的转让以出让方式取得的土地使用权的转让方式买卖、合资、合作建房、交换、作价入股土地使用权转让的原则转让时，土地使用权合同和登记文件中所载的权利义务随之转移。土地使用权与地上建筑物所有权同时转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。土地使用权转让的管理国家土地管理部门依法对土地使用权转让实行监督。（1）办理过户登记手续（2）申报房地产成交价格（3）交纳土地增值税（4）以下情况不得转让①以出让方式取得土地使用权未按合同约定支付全部土地使用权出让金和进行投资开发的；属于成片开发土地未形成工业用地或其他建设用地条件的。②未依法登记领取权利证书的；③司法和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；④依法收回土地使用权的；⑤权属有争议的。五、开发建设中的农地征用农地征用宪法修正案草案将宪法第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修改为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”这样修改，主要的考虑是：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，征用只是使用权的改变。农地征用的类型为公共目的而进行的征用，如为国防、国家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农地征用；为非公共目的，即为满足城市土地市场一般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需求而进行的农地征用。开发建设中农地征用出让程序开发企业申请用地土地管理部门审核申请文件拟定征地方案征地出让申请报批签订合同，核发土地使用证集体土地征用1.集体土地征用特点（1）具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要，不能也不许可提出任何异议。（2）要妥善安置被征地单位人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿。（3）被征用后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国家所有的土地。国家再将国有土地的使用权出让给开发建设单位。集体土地征用2.征用集体土地应遵循的原则（1）珍惜耕地，合理利用土地的原则：在征用土地时，必须坚持“以要吃饭、二要建设”的方针，必须坚持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本国策。一切征用和使用土地的单位和个人，必须坚持精打细算，能少占土地就不多占，能利用荒地就不占用耕地坚决反对征而不用，多征少用，浪费土地的错误做法。（2）保证国家建设用地原则：在征用土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征用；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。（3）妥善安置被征地单位和农民的原则：既不要因为征用土地而降低被征地生产单位的生产水平和农民个人的生活水平，也不要因征地而过大的提高农民的生活水平或者超过当地的生活水平。集体土地征用（4）有偿使用土地的原则：有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、