房地产法

《房地产法》一、房地产法学教学与研究状况二、我国房地产立法的总体评价（一）立法新：现行立法是1990年以后出台；（二）繁杂：从建国到现在房地产立法文件上千个；（三）效力层次低：法律少，行政法规、部门规章、地方立法、规章、司法解释多；（四）经济法学特色：名称、立法目的、内容和法律法规汇编；（五）滞后：按揭、物权、土地征收。第一章发地产法概述第一节房地产、房地产市场和房地产业一、房地产的法律含义（一）现实生活中的房地产房地产是土地、房屋的财产的总称；房产、地产有时可分，有时不可分；“房地产”一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。（二）法律意义上的房地产在我国现阶段，土地所有权为国家土地所有权和农民集体土地所有权；房屋方面，我国存在三种所有权：国家所有，集体所有，个人所有。综合起来说，房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权，土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权，房屋使用权。；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或者房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。二、房地产市场及其发展（一）概念和特征我国现时所称房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。土地和房屋这两种生产要素，已逐步成为市场经济的重要组成部分。房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作为一类特殊商品交换，它又具有自己的若干特性，表现在：1、综合功能2、多级市场3、法定形式4、部分限制5、国家适度干预（二）房地产市场的发展1978年12月，中共十一届三中全会——房地产市场在我国的大地上逐步兴起并蓬勃发展。第二节房地产关系的法律调整一、房地产关系（一）概念房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系，因它具有直接的物质内容。房地产关系又是一类特殊的经济关系，其一是土地资源的稀缺；其二是土地房屋的不可位移；其三是对不动产的法定要求。房地产关系，按法律特征，可分为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。（二）房地产关系的分类上述两种不同性质的房地产关系，有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论是采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要对其进行分类。1、《行政复议法》第六条规定：公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议。2、行政机关就土地、矿产、森林的权利归属不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。3、作为平等主体的当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体质变动问题、单位内部问题因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由各有关部门、单位自行处理。二、我国房地产立法发展及概况（一）从新中国成立到1978年12月1950、6、28《土地改革法》从总体上看，到1978.12，房地产方面称得上是“立法”的规范性文件甚少，主要依靠大量政策和行政文件进行管理。可以说，房地产方面没有走上法制化的轨道。（二）十一届三中全会以来1、1982.12.4《宪法》：土地实行国家所有和集体所有；规定保护公民的合法的房屋所有权。2、法律3、行政法规4、地方性法规5、规章6、司法文件7、政策文件第三节房地产法概念、体系和基本原则一、概念（一）房地产法的含义房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。（二）房地产法调整对象的内容1、土地、房屋财产关系；2、土地利用和管理关系；3、城市房地产开发经营关系；4、城市房地产管理关系；5、城市物业服务关系。二、体系房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。我国采取后一种立法模式。我国房地产法律关系按其内容划分，由三部分立法组成：一是综合的法，如《宪法》、《民法通则》、《物权法》等法律中的有关规定；二是专门的法，如《城乡规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《建筑法》以及它们的实施条例、细则、办法之类；三是相关的法，如《农业法》、《森林法》。。。三、地位兼具民法、经济法的某些特征，是一个综合性的法律体系。更侧重经济法的性质。四、基本原则（一）土地公有原则（二）土地有偿使用原则（三）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则（四）房地产综合开发原则（五）城镇住房商品化原则（六）宏观调控与市场调节相结合的原则第四节房地产法律关系一、概念和特征（一）概念房地产关系经过法律的调整，上升为房地产法律关系，即房地产权利义务关系。房地产关系是房地产法律调整的对象，而房地产权利义务关系则是房地产法律调整的结果。（二）特征（1）范围的有限性（2）客体的确定性（3）种类的多样性二、房地产法律关系的要素（一）主体主体即参加房地产法律关系的当事人。它既是权利的享受者，又是义务的承担者。主要有以下几类：国家机关、企业、事业单位和社会团体、公民个人。（二）客体客体即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地和房屋，它们属于不动产。但对土地而言，国家依法转让的不是土地所有权而是土地使用权，土地使用者依法转让、抵押的不是土地所有权而是土地使用权。如果再深入分析，房地产法律关系的客体还可包括行为。（三）内容内容即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务。它是房地产法律关系基本的要素，也可以说是主体各方关系的落脚点。三、房地产法律关系的具体内容（一）房地产民事法律关系（1）房地产物权、房地产债权和房地产继承权：这是以房地产民事权利性质为标准所做的划分；（2）绝对权和相对权：这是以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准所做的划分，房地产物权属于绝对权，房地产债权属于相对权；（3）请求权和形成权：这是以房地产民事权利的作用为标准所做的划分，房地产债权是一种请求权；（4）主权利和从权利：这是以民事权利相互依赖的程度为标准所做的划分。（二）房地产经济法律关系（1）经济权利（2）经济义务第五节房地产法与城乡规划法、建筑法、住宅法一、房地产法&城乡规划法根据《城乡规划法》，规划行政主管部门对城乡建设坚持：一书两证“制度1、选址意见书2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证从特定意义上说，城乡规划法的部分规范也可列为广义房地产法的重要组成部分。二、房地产法&建筑法从特定意义上说，建筑法也可列为广义房地产法的重要组成部分。三、房地产法&住宅法我国缺少《住宅法》。第二章房地产管理体制第一节我国房地产管理体制的沿革一、从建国初期到文革期间的管理体制1950年成立了地政局1953年地政和房产合并为人民政府领导下的地政房产管理委员会，之后改名房地产管理局。至文革时，各省、自治区、直辖市和各地（市）、县人民政府都设立了土地管理机构1950年中央人民政府设内务部，在内务部下设民政司和地政司，分管全国的房产和地产；各地方人民政府分别设立地政局或地政处从1953年起，全国各大中城市先后设立了房地产管理局，负责对城市住宅和部分非住宅的房屋进行管理二、改革开放以来的管理体制1986、8、1，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的统一管理工作1979年成立了隶属国家建设总局的房产住宅局，负责全国住宅建设和房地产管理工作1998年国务院设立国土资源部，国家土地管理局归入国土资源部。第二节我国现行的房地产管理体制一、国家房地产管理体制（一）国务院国务院领导和管理全国城乡建设。《土地管理法》确定：土地的全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。国务院对全国土地实行宏观调控。国务院制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。国务院设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。它们依照国务院规定的职权划分，管理全国城乡房地产工作。（二）地方人民政府、地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。（三）土地行政主管部门二、房地产管理体制改革1、在房地产管理工作中，是实行房地两证合一，还是房地两证分离？2、土地管理部门实行垂直领导第三章土地权属制度第一节国有土地所有权一、概念和特征1、概念：国有土地所有权，是指国家依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。2、特征（1）主体的唯一性（2）权能的完整性（3）转移中的单向流入性二、国有土地所有权的范围1、宪法2、土地管理法3、土地管理法实施条例4、规章：1995.3.11国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》三、国家土地所有权的行使“国家统一所有，政府分级管理”第二节国有土地使用权一、概念、内容与特征1、概念广义：狭义：2、内容四大权能（1）占有权（2）使用权（3）收益权（4）处分权以上土地使用权的内容在经济生活中可具体表现为对土地的利用权、出租权、转让权、抵押权和物上请求权等3、特征（1）权利的派生性（2）客体的有限性（3）目的的特殊性（4）取得的法定性（5）使用的期限性