房地产法9515761327

第一章房地产法概述第一节房地产及房地产业一、房地产及房地产业的概念房地产：指房产和地产的总称，是房产和地产的结合休。房地产是不动产的重要组成部分。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地表、地下和空间；房产是指建筑在土地上的各种房屋。房地产业概念及其性质：是从事房地产开发、经营、管理、服务的行业。属于第三产业二、房地产的特征1、区位固定性，又叫不可移动性。2、异质性。指每宗房地产都具有不同的特点。相当于民法上的特定物。3、稀缺性。4、耐久性。5、保值性或增值性。三、房地产业在国民经济中的地位和作用1、是国民经济的基础产业2、是国民经济的先导产业能促进建筑业、建材工业、金融业、第三产业的全面发展。和50多个产业相联系。房地产业的产值每增加“1”，就能促进相关产业产值增加“1.5-2”。3、房地产业是国民经济的支柱产业许多国家房地产投资占固定资产投资的30%以上，英国房地产价值占该国总财富的73%，美国占75%，是国家财富的基础。我国2007年成交2.9万亿。4、有利于促进人民生活水平的提高第二节我国房地产存在问题一、商品房价格过高。二、供给与需求不匹配。大户型和高档住宅供大于求，工薪阶层买不到合适的住房。三、大量资金涌入房地产。99年以来，房地产每年保持了30%的增长速度，投资回报率高，家电、电力、石油、电信等行业大量资金涌入。四、产业集中度低。商品房价格过高的原因1、人民生活水平提高，住房需求量加大。2、城市化速度加快，大量的农村人口涌入城市。3、土地供应量紧缩，土地价格增长过快。4、开发商屯积土地和房源，追求高利润。5、抄房现象严重，人为导致房价上升。相应措施：1、严格控制大户型和别墅建设，鼓励开发小户型；90/70政策，90平方以下占新开发商品房的70%2、适当增加土地供应量；3、税收控制，营业税和个人所得税。4、严惩不法房地产商，打击土地屯积行为。5、收紧银根，紧缩信贷政策，提高贷款利率。6、加大廉租房、经济适用房的建设力度，解决中小收入者的住房问题。第三节房地产概念和调整对象一、房地产法概念房地产法是调整房地产活动（开发、经营、管理、服务）的法律规范的总称。有广义和狭义之分，广义指调整房地产法经济关系的全部法律规范的总称，包括《物权法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等。狭义仅指《中华人民共和国房地产管理法》二、房地产法的调整对象包括房地产行政治法律关系和民事法律关系。前者不平等，后者平等主体关系。调整房地产运行全过程，包括开发、经营、管理和服务过程。一、行政法律关系包括：1、土地利用和房屋建设规划关系2、土地使用和房地产开发建设审批关系3、土地征用关系4、房地产市场主体管理关系5、房地产市场秩序管理关系二、民事法律关系包括1、房屋拆迁中拆迁中拆迁人和被拆迁人的关系2、房地产开发过程委托设计、工程发包关系3、房地产转让、租赁、抵押、交换、赠与关系4、房地产相邻关系5、房地产维修和物业管理关系三、房地产法和物权法的关系在物权法未制定以前相当于物权法。物权法制定后房地产法中的民事部分大多为物权法所采纳，且不得与物权法抵触。两者区别：1、主体不同：物权法律关系主体间是平等的，而房地产法律关系间地位有平等的也有不平等关系。2、调整对象不同：物权法调整横向关系，该关系发生在商品流通领域；房地产调整既有横向也有纵向关系，该关系发生在商品领域或生产领域3、调整方法不同：物权法遵循平等、自愿、等价、有偿原则，大多是任意规范，依民事诉讼方式保护，而房地产法有时并不遵循等价有偿原则，有很多强制性规范，除民事诉讼外，可以行政诉讼或复议。第二章房地产权属制度第一节房地产权利和权属一、房地产物权概述自物权—所有权建设用地使用权土地承包经营权用益物权宅基地使用权地役权物权他物权：抵押权担保物权质权留置权占有二、房地产权属概述国家土地所有权土地所有权集体土地所有权土地使用权：他物权城镇房屋所有权房屋所有权农村房屋所有权房地产抵押权房地产相邻权第二节土地权属制度一、国家土地所有权制度1、概念2、特征（1）主体的统一性和唯一性；（2）国务院及地方政府分别行使权利；（3）收益权由中央和地方政府共享；（4）可以在国有土地上设立他物权，权能分离。3、国有土地所有权的范围（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区被没收、征用的土地；（3）矿藏、水流和不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂等；（4）移民、成建制转城市户口，土地归国家所有二、集体土地所有权制度1、概念2、特征：（1）权利主体的多样性；（2）同一集体成员享有权利的平等性；（3）权利的身份性；3、集体土地所有权主体的困惑—主体是谁？4、集体土地权能不完整，使其和国有土地不平等5、集体土地的范围：农村土地和城市郊区土归集体所有，但法律另有规定的除外。6、集体土地的利用：农业用地，大多表现为承包经营；建设用地：宅基地、公益和公共用地、企业经营用地。三、土地制度的发展趋势1、土地社会化：所有权由绝对保护向相对保护发展（所有权滥用禁止）2、土地价值化：土地权利由所有为中心向以利用为中心发展3、土利用立体化：土地空间权理论形成并受法律保护第三节房屋权属制度一、房屋所有权1、概念2、房屋所有权的类型农村房屋和城市房屋；住宅用房、商业用房和公益用房；城市私房和城市公房二、房屋的共有共有的概念、种类，共有房屋的管理、使用、、处分、修缮，夫妻共有房屋的认定等。三、建筑物区分所有权1、概念：三元论，专有、共有和成员权2、专有部分所有权业主（建筑物区分所有权人）对建筑内的住宅、经营性用房等专有部分享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有部分的客体：空间说；中心说；内壁粉刷说业主行使专有部分权利时，不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理约定，将住宅改变为经营性用房，即使不违反上述约定，将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主的同意。3、共有部分的所有权业主对建筑物专有部分以外的共有部分，共同享有的占有、使用，收益的权利。共有部分的范围：电梯、过道、屋顶、外墙、地下室、排水设备、照明设备、消防设备。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的共他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属由合同约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。专有、共有、成员权三者不可分离，如转让应一并转让。维修基金，属于业主共有，共同决定使用，使用情况应公布。共有部分费用分摊、收益分配按约定，无约定的按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。，4、成员权业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。物权法第76条规定了业主共同决定的事项。业主委员会的性质如何，能否成为独立的诉讼主体？侵害业主权利如何救济？业主委员会和物业管理公司是何关系。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占道路、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但是否有诉讼权利？第四节房地产权属登记制度一、房地产权属登记的概念、性质和功能1、概念：指房地产管理部门对房地产权人的申请，将房地产的权属、变更、转让、消灭等有关事项登记在专门设定的登记簿册上的一种法律制度。2、性质：登记部门是国家机关或事业单位，其行为是行政行为还是公共服务行为？3、功能：确权功能，起到定纷止争作用；公示功能，维护交易安全；管理功能，国家对房地产的有效管理。物权变动模式：意思主义；物权形式主义；债权形式主义；变动公式。2二、登记的效力世界不同国家规定不同，有登记成立主义（不登记不发生物权变动的效力），有登记对抗主义（未登记在当事人之间发生物权变动效力，但不能对抗第三人）。我国采登记成立主义，法律另有规定的除外。除外的情形：1、国家所有的自然资源（包括土地），所有权可以不登记；2、因人民法院、仲裁机关的法律文书或人民政府的征收决定等，导致物权设立、变动的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力；3、因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。4、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但2至4事项时，物权人处分物权时，应当办理登记，否则不发生物权变动的效力。三、房地产登记的类型依我国《城市房屋权属登记管理办法》，我国现行房屋登记体系为：总登记，初始登记，转移登记，变更登记，他项权利登记，注销登记。依我国《物权法》规定，登记分为设立登记，变更登记，转让登记和消灭登记。4、登记机关的审查以形式审查为主，实质审查为辅，见《物权法》第12条之规定。5、预告登记、更正登记、异议登记物权法第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动的效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效更正登记：第19条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。异议登记：19条第2款规定，不动产登记记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记权构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。还要注意掌握登记事项的公开，登记错误的赔偿。第三章房地产开发用地第一节国有土地使用（建设用地使用）制度改革状况一、传统土地使用制度的特点1、行政划拨2、无偿使用3、无期限使用4、禁止土地的市场转让二、国有土地使用制度改革状况1、收取城市土地使用费1980年在北京召开“全国城市规划工作会议”通过了待议文件《关于征收土地费用的意见》，从1982年开始5先后在深圳、抚顺、上海、广州试点，至1988年初，全国已有1500多个城市征收土地使用费。2、城市土地使用权有偿出让和转让（即允许在国有土地上设立建设用地使用权这一用益物权）1988年修改宪法，允许国有土地使用权依法转让；1990年国务员通过了《国有土地使用权出让和转让暂行条例》；1994年通过了《城市房地产管理法》，通过上述法律、法规确立了国有土地使用权有偿使用制度。现对房地产商征收土地增值税，将来还有可能征收物业税第二节国有土地使用权出让（建设用地使用权设立）法律制度1、概念和特征我国土地分为两级市场，一级为出让市场，二级为转让（包括转让、出租、抵押）市场。一级市场为国家专控。国有土地使用权出让指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使权出让金的行为。特征（1）是一种民事法律行为（民事合同和行政合同之争）；（2）是一种设权行为，设立用益物权的步骤之一；（3）是一种有偿行为；（4）出让合同的内容既体现任意性，又体现法定性。注意：建设用地使用权出让和建设用地使用权是不同的，前者是债权合意，是设立物权的步骤之一，后者是用益物权，前者不要登记，双方意思表示一致生效，后者采登记成立主义。物权法135条和139条对建设用土使用权概念和设立作出了规定。二、国有土地使用权出让合同内容1、主体：出让方为县、市国土资源管理局，受让方为一般主体。2、标的：宗地，四至届明，用图表标示。3、用途：工业用地、商业、旅游、娱乐、居民住宅用地