房地产泡沫实证分析和对策研究

南京财经大学本科毕业论文1目录中文摘要………………………………………………………………2英文摘要………………………………………………………………2一、引言………………………………………………………………2二、房地产泡沫分析的理论依据……………………………………3（一）房地产泡沫的概念……………………………………………3（二）房地产泡沫的成因………………….…………………………3三、房地产泡沫的具体测度分析………………………………………4（一）房地产泡沫测度指标的选取…………………………………4(二)房地产泡沫指标的测度分析……………………………6(三)房地产泡沫测度具体计算…………………………………10四、对策研究……………………………………………………………12参考文献………………………………………………………………14南京财经大学本科毕业论文2房地产泡沫实证分析和对策研究统计042章雳2070404247中文摘要：本文首先对房地产泡沫概念及其成因进行了分析，并在此基础上建立了一个指标体系，其中包括房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率、房价家庭收入比。在这个指标体系下，通过对92～93年房地产泡沫中两个指标的计算，大致估计两个指标的临界值。文中主要采用01～06年的数据，在此基础上通过一系列计算，形成了各年的房地产泡沫综合指数。根据所设定的临界值，认定没有出现房地产泡沫。最后提出了一些政策建议。中文关键字：房地产泡沫实证分析政策建议Abstract：Firstweanalyzetheconceptionandcauseofrealestatebubblesintheessay,thenwecanfoundanindexsystem.Thissystemincludestwoindexes:realgrowthrateofinvestmentonrealestate–to-realgrowthofGDPRatioPrice-to-IncomeRatio.Underthissystem,wecangetapproximatedataoftheindexesthroughcomputetheindexes.Intheessayweusethedataof92and93.Throughaseriesofprocess,wecangetcompositeindexofrealestatebubblesofeveryyear.Onthebasisofdatawehaveestablished,wecanholdtheideathatthereisnorealestatebubbles.weputforwardsomeideaaboutrealestatebubblesattheendoftheessay.Keywords:realestatebubblesanalyzesuggestion一、引言我国经济的高速增长带动了各个产业的快速发展，其中房地产也显的尤为突出。1998年住房制度改革和2000年按揭政策实施后，我国的房地产产业进入了新一轮快速发展时期，房地产投资和房地产价格持续不断的上涨，同时房地产行业成为国家的支柱产业。随着房地产行业的发展与成熟，给居民的居住条件带来了较为明显的改善。但是当房地产价格不断上涨呈现出非理性的上涨趋势时，南京财经大学本科毕业论文3则会产生房地产泡沫，危害我国的房地产市场乃至整个国民经济。因此对于房地产泡沫程度的测定具有很强的现实意义，能够指导我们采取什么样的政策手段去消除房地产泡沫。二、房地产泡沫分析的理论依据（一）、房地产泡沫的概念：1、泡沫的成因及危害按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，这种实在价值，不应该是理论上的社会必要劳动时间，也不应该是一个长期的趋势，而应该是当前这个阶段房地产所能够带来的市场收益，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。2.房地产泡沫的概念房地产泡沫是指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。因为建筑物系劳动产品，其价格相对较稳定、较易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。（二）、房地产泡沫的成因：1、政府对房地产市场的管理方式转变政府对房地产市场管理方式的改变。首先是政府土地出让方式的改变。其次是政府城市建设投资的增加。再有就是政府土地市场调控的加强。政府的这些措施有利于规范土地市场的秩序,有利于提高土地资源的利用效率,也有利于房地产市场长远健康的发展。这些措施的实施不仅是必要的也是合理的,然而这些立足长远的调控措施,短期客观上减少了土地供给,免不了引起地价上涨,从而导致房价上升。2、过度投机与非理性行为南京财经大学本科毕业论文4凡是与预期相关联的过度投机，非理性等都可能是产生泡沫的原因。从房地产的定义出发也不难看出过度投机是导致泡沫的重要原因之一。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。3、银行行为由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。4、房地产供应结构不合理房地产供应结构不合理也是导致泡沫的重要原因，具体表现在下面三个方面：首先是存量房地产市场发展缓慢，供给短缺，存量市场和增量市场结构不平衡，新增房地产需求大部分集中在增量房地产市场。其次是房地产产品结构不合理。在商品房增量市场中，中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应比例偏低，非住宅和高价位住宅供应量偏大。最后租赁市场的低效导致大多数居民只能通过买房解决居住问题，导致住房增量市场的需求过度旺盛。以上几点导致了需求量大的商品房供不应求，进一步使房地产价格上涨。三、房地产泡沫的具体测度分析（一）、房地产泡沫测度指标的选取1、为什么要建立房地产泡沫分析的指标体系在信息不对称和众多不确定因素的困扰下，以某些特定因素的特征及运动规律作为研究对象，通过寻找能预防和摆脱经济运行中的风险和危机的方法来为南京财经大学本科毕业论文5决策提供防错纠错的理论指导和应对策略。因而，判断市场是否存在泡沫是一个重要方面，但只做出了这样一个整体判断，并不能具有很强的说服力和操作性，因为它并不能从整体上准确地反映房地产价格的变动情况，也不能为政府监测和预防房地产泡沫提供依据，更不能从具体量上来准确刻划出房地产泡沫的大小。因此必须建立一个指标体系来分析房地产泡沫的程度。2、房地产泡沫的一种测度方法学者谢经荣提出了分析房地产泡沫的指标体系法。指标体系分为三类指标：预示指标(分析连续时间段内指标的变化情况，据以预测地价走势及产生地产泡沫可能性的指标，主要包括房地产贷款增长率/贷款总额增长率、货币供给、股价指数)，指示指标(针对地价发生明显波动的时期，通过相关数据的比较分析，判断是否发生地产泡沫及衡量其严重程度的指标，包括地价增长率/GDP增长率，房价/家庭平均收入等指标)，滞后指标(对地价波动结果的统计性反映，主要指的是地价增长额/GDP)。谢经荣提出了一种测度方法。首先设定指标的临界值和权重，将实际值超越了临界值，就用“l’’表示，相反，用“O”表示。地产发生或破裂的概率为jp=1njiiixy(1)jp表示第j时期泡沫发生或破裂的概率;jix表示第i项指标在第j时期的信号值，发出信号为“1”，未发生为“0”;表示第i项指标所占的权重。根据泡沫发生或者破裂大概率可划分为三个级别:A级:警戒级，0.4jp0.7B级:警戒级，0.7jp0.85C级:警戒级，0.85jp1这里，jp越高，泡沫发生或破裂的概率越大，泡沫度越高，泡沫越严重，泡沫南京财经大学本科毕业论文6破裂的危害性越强。3、本文的指标体系本文在对以往研究的基础上设计了一个指标体系，其中包括二个指标，分别是房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率，房价家庭收入比。房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置；房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。（二）、房地产泡沫指标的测度分析1、房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率该指标主要用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。采用实际的增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。计算公式：112/mnn1m为房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率1n为房地产开发投资的增长率2n为实际GDP增长率南京财经大学本科毕业论文7图表1房地产开发投资实际增长率/实际GDP增长率年份房地产开发投资总产值（亿）房地产开发投资实际增长率（%）GDP(亿)实际GDP增长率（%）1m199248593.523938.012.87.319931138124.931380.013.49.322001624523.4109655.28.32.802002773821.9120332.79.12.4020031010629.7135822.810.02.9720041315828.1159878.310.12.7820051575919.8183868.010.41.9020061938221.8210871.011.11.9620072528030.2246619.011.42.65资料来源：《中国统计年鉴》《国民经济和社会发展的统计公报》房地产开发投资是房地产供给对需求最直接的反映。开发投资额超常增长可能意味着投机需求和虚高价格的形成。而衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/实际GDP增长率，关于房地产投资额增长率/实际GDP增长率指标的临界值,国际上并无严格标准。一般认为,当房地产投资额增长率是实际GDP增长率的2倍以上时认为房价很不正常。从表1可以看出2001---2004这个时间段1m均高于警戒线。而在2005---2006期间房地产开发投资增速快速回落，且低于1m=2的警戒线。说明住房供给量减少，但是由于房地产价格刚性，短时间内房价是不可能下降的，而且需求旺盛，更进一步导致房地产价格上升。在房价上升的刺激下，2007年的1m值又迅速超过了警戒线，接近2004年的水平。这应该引起各方面的高度重视。2、房价家庭收入比南京财经大学本科毕业论文8房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。由于房地产投资热潮主要是发生在城镇上，因此本文的居民收入采用的是城镇居民的数据。同时在收入问题上，采用的是城镇居民的平均可支配收入的数据。为了便于计算房价上采用一百平米为一个单位，平均价格则是住宅销售额与住宅销售量的比值。其计算公式为：234/mnn2m为房价家庭收入比3n为房地产价格4n为城镇居民平均家庭年收入南京财经大学本科毕业论文9图表2房价收入比年份城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民家庭平均人口城镇居民家庭年平均可支配收入（元）一套一百平方米的住宅的平均价格(元)房价（按一百平米计算）/