房地产泡沫研究——兼对当前中国房地产过热的思考

复旦大学硕士学位论文房地产泡沫研究——兼对当前中国房地产过热的思考姓名：陈恂为申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：丁纯20040428房地产泡沫研究——兼对当前中国房地产过热的思考作者：陈恂为学位授予单位：复旦大学相似文献(10条)1.期刊论文赵善华.ZhaoShanhua金融泡沫与房地产泡沫的共生模型研究-南方金融2008,(3)近年来随着我国房地产业的迅猛发展,我国房地产业是否出现泡沫,房地产泡沫是否引发金融泡沫越来越受到人们的关注.本文剖析了房地产泡沫引发金融泡沫的主要机理,同时从金融泡沫的角度出发,通过条件假设,简化推导出房地产泡沫破灭导致借贷市场失衡的房地产泡沫率临界值,进而以现实泡沫率与泡沫率临界值的比较分析,判定房地产泡沫引发金融泡沫的可能性,并针对其中最具影响的关键因素提出了防范房地产泡沫引发金融泡沫的措施.2.学位论文罗林房地产泡沫的形成及其控制——兼对上海市住宅市场的分析2005一、选题背景房地产业是中国国民经济的支柱性产业，在过去二十多年里，房地产业对经济发展和社会进步做出了巨大贡献：它推动中国经济高速增长，使许多城市“旧貌换新颜”，它圆了千家万户的住房梦。放眼未来，从长计议，城市化将是推动中国经济长期持续增长的原动力，房地产业将在其中发挥不可替代的作用，使这个行业长期保持健康发展，具有十分重要的意义：搞得好它能够推动中国经济再增长若干年，搞不好则可能影响到中国经济和社会的稳定。从2003年起，国内房地产市场出现过热迹象，上海等地已经显现泡沫征兆，主要表现在：商品住宅价格突然加速上涨、房地产投资和房地产贷款增长迅猛；人们的看涨预期极其强烈，市场炒作之风日渐盛行。市场繁荣火爆的背后，却不能不让人担忧和警惕——一边是富豪从这个市场成群结队的出现，一边却是普通居民的购房负担日益沉重，这绝不是一种正常的现象。过去的泡沫实例已经让人感受到泡沫经济的巨大危害，上海绝不能重蹈覆辙。剖析上海“房地产泡沫”产生的根源，提出相应的治本之策，让这个市场回归到正常合理的水平，具有鲜明的时代意义。然而，泡沫一直是一个充满争议的经济学词汇。到目前为止，还没有公认的泡沫定义，还没有公认有效的泡沫判断标准，还缺乏成熟的理论解释泡沫从发育到破裂的全过程，还没有成功控制泡沫的公认实例。在此背景下，作者对上海房地产市场的“泡沫化”定性，不可避免的带有主观成分。由于缺乏公开数据，缺少实际经验，作者侧重从宏观角度去研究上海的房地产市场，尽可能客观透彻的分析现实问题。“立足现实、实事求是”是作者行文论道所遵循的原则。二、研究方法及及逻辑架构本文的基本思路是：从一般现象到一般理论再应用到具体实际问题，先归纳房地产泡沫的一般特征，在分析和反思过去房地产泡沫的实际案例基础之上提出房地产泡沫形成的必要条件，归纳总结房地产泡沫形成的一般理论，最后回到上海房地产市场，列举现象，分析问题，由浅入深，从表面到本质，最后提出“制策之道”。本文的分析偏重于宏观层面和实际问题，着重采用归纳和比较的方法，“具体问题具体分析”是本文的鲜明特征。全文共分四章。第一章综述泡沫的经济学定义，概括房地产泡沫的基本特征；第二章分析房地产泡沫的形成，先从日本案例入手，分析泡沫产生的原因，再提出房地产泡沫形成的必要条件，以此为基础归纳综述泡沫的相关理论模型；第三章提出控制房地产泡沫的一般性框架，此节以对历次房地产泡沫实例的反思为基础；第四章则全方位、系统性地分析上海的商品住宅市场，独立成章，首先列举泡沫的外在表现，再深入分析泡沫化价格形成的供求基础，着重研究投资性购房，指出泡沫的实质，最后提出相关的政策建议。三、主要观点及及结论经济学中的泡沫实质上是指一种由价格投机导致资产价格水平被普遍高估的现象，房地产是泡沫的常见载体，房地产市场自身存在供求刚性、市场垄断、投资高杠杆等一些属性，决定了这一市场容易出现泡沫症状。房地产泡沫主要有价格波动、投机盛行、资金聚焦三大外在特征，而价格预期、投机规模和资金条件则是房地产泡沫形成的三大必要条件。剖析房地产泡沫产生的缘由，则应当着重分析市场上投资机会和投资规模的形成以及资金聚集的原因，对泡沫案例的反思，则主要反思当局对泡沫的认识，前后采取的相关政策。预防控制泡沫的政策框架，基本思路在于完善相关政策，规范市场交易行为，引导市场合理预期，监控资金流动等。对于上海市场，本文的框架是：一、列数泡沫三大症状：价格猛涨、投机日盛、贷款资金和外资集中涌入市场。二、价格由供求决定，四大主体对住宅需求强劲，而住宅供给存在刚性，且供方垄断市场，拉高价格。从长期看，房价随着城市经济的发展会自然上涨，但由于看涨预期极为强烈，投机者和部分真实需求者抢购住宅，导致市场出现非正常波动。地价上涨不是房价上涨的直接因素，研究成本推进只是在作比较静态分析时才有意义。另外，上海住宅市场还出现结构性问题，三、泡沫的直接原因，在于投机炒房的规模过于庞大，而市场上之所以存在投机机会，是相关政策、市场预期和市场运行本身相互作用的结果，银行和外资在盈利的刺激和竞争的压力下涌入市场，使炒作机会转变成为现实行为，加速了泡沫的膨胀。四、泡沫的实质在于相关集团利益分配的扭曲和行为的异化。泡沫的受益者们达成维持高房价的同盟，剥夺广大民众的福利。五、控制泡沫的政策着眼点应当是：熨平市场波动，保持行业持续健康发展。相关的政策方向应当是：抑制短期炒作，鼓励长期投资，优化住宅结构，引导市场预期，密切监控资金流动，加强房地产金融风险管理。四四、、创创新新与与不不足足本文的创新点有三：1、独创性的提出房地产泡沫形成的三大必要条件；2、提出预防和控制房地产泡沫的一般性政策框架；3、全方位、系统化地分析上海住宅市场的泡沫状态，提出相关的政策建议。由于作者积累所限，经验欠缺，本文不足之处甚多：对某些问题的分析有待细化，但由于不能获得相关数据，而公开数据又极为粗糙，故本文放弃相关的定性研究；作者功底有限，难以在泡沫理论上有所创新，未能对一些问题做出深入的分析。房地产泡沫中还有许多问题需要深入探究，相关泡沫理论还需要完善突破，兴趣是研究的源动力，作者将在以后的工作和学习中进一步研究泡沫。3.期刊论文洪开荣.刘亦.HONGKai-rong.LIUYi近期我国房地产泡沫研究的文献综述-湖南财经高等专科学校学报2006,22(5)近年房地产业已成为拉动内需、推动经济增长的支柱产业,房地产也是最容易产生泡沫的行业.目前我国经济和社会发展已进入关键阶段,房地产业的发展会深刻影响国民经济运行总体进程和质量.房地产是否已经泡沫化、泡沫的成因、对经济的影响以及如何抑制房地产泡沫四个方面是有关房地产泡沫争论的主要问题,并对相关近期研究成果进行了归纳和梳理.4.期刊论文杨晓冬.王要武.YangXiaodong.WangYaowu基于内在价值的房地产泡沫度研究-土木工程学报2008,41(7)中国房地产业快速发展的同时存在房价居高不下的现象,从而引发对泡沫的争论.在分析房地产泡沫的成因和演化机理的基础上,指出在内在传导机制和外在冲击机制的共同作用下,人们基于正反馈的投机行为和非理性预期是房地产泡沫形成的主要影响因素;在投机行为理论的基础上建立了基于房地产内在价值的泡沫度测定计量经济学模型,利用1997～2005年的房地产业数据分别对全国范围、北京、上海进行了实证分析,计算出不同地区房地产市场的泡沫度,结果表明与现实状况非常吻合.通过对房地产泡沫度测定的研究,可以为国家相关部门提供泡沫度定量化的方法,指出房地产泡沫具有可控性,政府可以针对不同的泡沫度采取不同的政策对房地产泡沫预警,保障房地产业处于健康运行状态.5.学位论文朱慧上海房地产泡沫测度与治理2009上海作为全国重要的金融中心之一，是全国经济发展的龙头城市，因此上海的经济繁荣稳定对于中国宏观经济的重要性是不言而喻的。而房地产业对于拉动国民经济其他行业的发展具有重要作用，因此，房地产业是否健康稳定发展已成为大家关注的焦点，也成为了国内外专家、学者讨论的热点话题。本文以这一问题为出发点，围绕泡沫产生原因、怎样度量泡沫以及泡沫治理措施建议等问题展开了实证研究。本文的目的是通过历年指标数据分析上海房地产发展情况，检验是否存在泡沫，从而针对泡沫产生年份，研究各指标的数值变化，以便今后及时发现房地产过热征兆。从泡沫的成因分析开始展开本文的研究，成因涵盖了三个方面，分别为：产业结构特殊性、政府干预不足和外部经济环境影响。然后将历年房地产业生产类指标、消费类指标、交易类指标和金融类指标数值纳入计量经济模型，通过因子分析法将各年泡沫化程度量化，根据数值判断是否存在泡沫。对于产生泡沫的年份须要重点研究，观察出现泡沫那年和前面一年的数值差异。最后针对数据分析的结果提出针对性的泡沫治理措施建议。论文的第一章从泡沫的定义和内涵出发对房地产泡沫进行界定，认为泡沫是指价格对基本面的偏离，而房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值和适当的投机价值背离，房地产价格在连续不断的交易过程中与越来越多的消费者或投资者的预期脱节。然后阐述了国内外对于房地产泡沫测度研究的现状，国内外学者更多的是从供给需求两方面对房地产指标进行研究，从而论证房地产是否存在泡沫。第二章从产业结构的特殊性、政府干预不足和外部经济环境三个角度展开对房地产泡沫形成原因的深入分析。第三章我们根据房地产泡沫成因和指标选择原则确定经济变量，引入其概念和特殊意义。指标分为四类：生产类指标、销售类指标、交易类指标和金融类指标，从房地产运行的各个阶段全面分析房地产泡沫程度。第四章我们建立了泡沫测度模型，采用因子分析方法对1999年至2007年的上海房地产泡沫程度进行分析，并观察出现泡沫年份的指标数值变化，为今后及时预测房地产泡沫提供直观依据。第五章我们针对泡沫形成原因以及指标数值变化对房地产泡沫治理措施提供建议。本文得出的结论有：上海在03和04年出现了不同程度的泡沫，在国家和地方政府的宏观调控下这一现象得以及时制止，在05年出现了回落，而根据07年的泡沫指数显示，房地产业又处于回升阶段，政府应时刻关注房地产行业发展动向，以便在第一时间扭转泡沫扩张的局面。本文的创新点在于：1.从房地产产业结构与环境分析房地产泡沫产生的原因，能更清晰地反映各环节的关系。有助于我们更全面地分析房地产泡沫程度及针对这些原因所应采取的措施。2.建立房地产泡沫测度的指标体系，指标包括生产类指标、交易类指标、销售类指标和金融类指标，涵盖面更广，从而使结论更具科学性和全面性。3.将各指标数值列入计量分析模型计算泡沫化程度后，确定房地产发展过热年份，并分析这些年份在各指标数值上所表现出来的特殊性，以各今后出现类似数值变化时，我们应提高警惕，防止房地产业泡沫产生和扩张。6.期刊论文李涛.伍建平房地产泡沫的成因及防范措施探讨-山东理工大学学报(社会科学版)2004,20(2)房地产业是国民经济的支柱产业,又是经济泡沫的主要载体之一.房地产泡沫一旦破灭,将会导致国民经济运行困境或危机,给社会带来很大的危害.因此,对房地产泡沫的成因及防范措施进行探讨就显得尤为重要.房地产泡沫形成的直接原因是过度投机、地价飞涨;另外,心理预期、非理性扩张、政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成.一般来说,适度的泡沫,对于活跃经济,促进竞争,推动房地产业的发展是有利的.但是,当泡沫过多、过度膨胀,则会造成虚假繁荣,泡沫一旦破灭,必然引发泡沫经济.因此,必须采取有效的预控措施,对房地产泡沫加以防范.7.学位论文曲斌艳房地产泡沫与金融危机研究2004近年来随着我国房地产业的迅速发展,我国房地产业是否出现泡沫,房地产泡沫是否引发金融危机越来越受到人们的关注.但目前研究多是从房地产业出现的一些问题出发,从而得出是否存在房地产泡沫的结论,多数缺乏理论深度.本文从泡沫概念出发,探讨了泡沫的本质,分析了房地产泡沫形成的原因,得出房地产泡沫产生有一定的必然性和房地产泡沫主要是地价泡沫的结论.在上述研究的基础上,进一步分析了房地产泡沫的危害,刨析了房地产泡沫引发金融危