房地产泡沫简介

房地产泡沫问题所谓的房地产泡沫是指由于房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的状态。房地产作为泡沫的载体，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。实际上，因为建筑物是劳动产品，同质性较强，其价格相对较稳定，较易判别，所以房地产泡沫实际上主要指地产泡沫。由于土地的稀缺性、供给弹性最小、不可移动性、不可替代性等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一，房地产泡沫成为最常见的泡沫。从微观经济理论来看，一般的泡沫经济主要源于人的预期和投机动机，二者与“经济人”的有限理性、机会主义倾向、信息不对称及经济环境的不确定性有着密不可分的联系。因此可以说，“经济人”的行为方式是泡沫经济赖以形成的基本前提。人们对房地产资产的预期、对资产的看涨是形成房地产泡沫的基础。预期价格越高，投机者预期收益率就越高，因而增加现期的购买与囤积，这样需求量就上升，更加刺激了房价的上涨。职业投资者之所以购买一项资产，并不是认为该资产价值多少，而是他自己预期会有人以更高的价钱来购买。投机者在购买资产时并不会注重资产本身的盈利能力，只希望很快获得价格差，然后出售。由于投机者的非理性心理和从众心理，容易造成投资热、抢购热、挤兑等，由此造成房地产现实价格严重偏离其真实理论价格从而形成房地产泡沫。同时在房地产泡沫形成过程中，房地产价格能维持一段时间内的上涨，也要具备以下三个条件：①只要人们预期房地产价格会不断上涨，那么借款去买房子的人就一定能赚钱，在投资市场上就一定源源不断地有接班人。②在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。这些交易费用越低，买卖房地产的利润就越高，就越容易刺激房地产投机活动。③银行要能够吸收更多的储蓄，才能支付越来越多的借贷。借钱的人多了，银行在借贷过程中便有利可图。如果银行乘机增加利率，利润更为丰厚。同时利率越高，吸引居民储蓄越多。作为赢利金融机构的商业银行实际上是房地产泡沫的推波助澜者。房地产泡沫问题导致房地产泡沫破灭的内在因素有：①泡沫膨胀到一定程度，对泡沫资产的需求会下降，市场出现供给过剩，从而导致资产价格开始下跌。因为泡沫持续到一定程度，大多数居民受支付能力的约束而买不起住房，而投机需求只占市场容量的一部分，因此最终过高的价格会无法维持而开始下跌。②泡沫膨胀到使资产价格等于或超过其替代品的价格时，泡沫将停止膨胀。如过高的住房价格使购房者减少，而承租者增多，那么住房销售市场将逐渐降温。房地产泡沫问题导致房地产破灭的外在因素：①如果人们对未来房地产价格的预期发生逆转，泡沫的发展过程会很快中断。可能一些偶然的因素如政府在短期内出台一项或多项调控政策，从而真正影响到人们对投机活动回报率的预期，那么泡沫也会在短期内破灭。②在泡沫膨胀一定程度以后，银行的贷款量越来越大，可能使得银行准备金不足，银行的借贷结构恶化，一旦遇到外来的冲击，极易出现银行系统的信用危机，而导致资金链断裂。另一方面，过多的资金贷给了房地产投机者，而使实际生产部门的资源缺乏，生产萎缩，从而动摇了投资者的信心，而使形势逆转。房地产泡沫问题房地产泡沫的检测方法1、指标指示法常见的指标：房价上升幅度与GDP增幅之比、房地产贷款比例与增长率、房价收入比、商品房空置率、实际房价与理论房价之比、租金售价比率等。2、理论价格法3、统计检验法4、空置率修正法房地产泡沫的检验指标1衡量房地产业扩张程度可以选取房价增长率/GDP增长率，这个指标显示了房地产业与实体经济的偏离程度，因此可以作为房地产泡沫的指示指标。以日本为例，1987—1990年间，日本存在严重的地产泡沫，当时这项指标的平均值为3.3。而香港在1986—1996年发生地产泡沫时该指标的平均值为2.4，在1997年8月香港楼市高峰期，该指标达到5.0。房地产泡沫的检验指标2如果个人住房贷款加上房地产开发贷款两者之和超过金融机构总的贷款余额的20%，金融机构的资产流动性就会大大降低，发生金融风险的比率就会大大增加。房地产泡沫的检验指标3：关于住房空置率一般认为，当一个国家的商品房空置率为3%以下时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为卖方市场；当商品房空置率为3%～10%时，市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也有充分的选择余地；而当商品房的空置率大于10%时，则房地产商品显得开始过剩；达到15%以上时则将产生严重的商品房过剩问题。由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直接和简单地套用上述标准。第一，目前我国城市化进程尚处在加速时期，对商品房的需求处于不稳定增长阶段，这就要求我们必须从我国的实际出发，不能照搬国外的商品房空置率标准。第二，一定量的空置商品房对于调节市场需求、抑制房地产价格的不正常上涨、降低房地产拥有者的机会成本等是必要的，对国民经济的良性循环也是必要的。第三，我国房地产业起步较晚，市场体系尚不完善，市场运行机制对房地产开发和流通的自我调节功能还没有充分显现出来，这必将引起商品房空置率偏高。计算公式：商品房空置率=（报告期末商品房空置面积÷近三年商品房可供应量）×100%年份前三年商品房的可供应量A（万平方米）当年商品房空置面积B（万平方米）空置率=B÷A（%）199848742878317.81999547951074019.62000640801070116.72001763811176315.4200289946125921420039169312837142002、2003年的空置率均在空置合理区之内，在1998～2001年处于空置过量区，1999年的时候，我国商品房的空置率达到了高峰。商品房空置率标准表空置率对应区间0～5%空置不足区5～14%空置合理区14～20%空置过量区20%以上商品房积压区个人贷款所占比例及增长率年份个人住房贷款余额金融机构贷款余额二者比例个人住房贷款增长率200111231455984.98%68.80%200213980382585.91%47.50%2003169771117806.94%42.60%2004189000158538.39%34.60%2005206838184008.90%16.07%2006238519199008.34%8.15%项目最低收入户低收入户中等偏下户中等收入户中等偏上户高收入户最高收入户各收入层次所占比例10.03%10.02%20.08%20.04%20.02%9.94%9.87%平均每户人口3.363.243.12.992.842.742.65人均可支配2862442960248167110501497025377收入户均可支配9618143501867524418313854102067250收入房价收入比（100*2850）29.6319.8615.2611.67*9.08*6.95*4.24房价收入比（75*1704）13.298.91*6.84*5.234.073.121.9房价收入比（150*4798）74.8350.1538.5429.4722.9317.5410.70*各收入阶层的房价收入比房地产泡沫的检验指标4：租金售价比这里是指月租金收入与售价之比一般住宅的合理范围：1︰200—1︰300一般商铺的合理范围：1︰100—1︰150类似于股票市场的市盈率，房地产市场也有租金收益率的问题，即年租金与售价之比应该大于等于存款利率。