房地产波及税种

房地产开发税收政策中央财经大学税务学院樊勇CompanyLogo房地产各环节涉及的税种按照房地产开发流程顺序1.转让土地使用权2.开发建设、装饰装潢3.商品房销售4.销售转让二级市场5.使用6.物业管理房地产各环节涉及的税种有12个，分别是：营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税、车船税。环节1转让土地使用权权利许可证照及其他有效证明：土地使用权证行政管理部门：国土资源行政管理部门涉及主要税种、税率：1.耕地占用税：按纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收2.契税：按购置土地付出的经济利益的3%—5%缴纳3.营业税：按转让收入及预收账款金额的5%缴纳4.城市维护建设税：按转让无形资产营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳5.教育费附加：按转让无形资产营业税税额的3%缴纳6.印花税：按合同所载金额万分之五贴花。土地使用权证按件贴花5元7.土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳8.土地增值税：税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率9.个人所得税：个人转让土地使用权能提供取得土地使用权支付价款发票或合法有效凭证的，按照土地使用权转让时取得的价款总额扣除财产原值和合理费用后的余额，按20%的税率计算缴纳个人所得税；对不能提供的，按照土地使用权转让时取得的价款总额，按主管税务机关规定的附征率计算缴纳个人所得税缴纳主体：转让企业个人征收部门：地税部门（或国土代征部门）环节2开发建设、装饰装潢权利许可证照及其他有效证明：项目立项备案、建设许可证、施工许可证、规划许可证、招投标书、装饰装潢工程招投标合同行政管理部门：发改委、建设局、规划局、建设招投标行政管理部门涉及主要税种、税率：1.营业税：工程施工按工程结算收入的3%缴纳；勘探、设计、监理、其他服务业按收入的5%缴纳；境外机构和个人由建设单位代扣代缴2.城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳3.教育费附加：按建筑业税税额的3%缴纳4.印花税：工程施工按合同金额的万分之一缴纳；勘探、设计按合同的万分之五缴纳5.城镇土地使用税：按纳税人占用的土地面积和定额税率计算缴纳6.企业所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，账簿不健全的纳税人采用核定征收方式，境外机构的预提所得税由建设单位代扣代缴7.个人所得税：对账簿健全的纳税人采用查账征收方式，由纳税人自行向工程项目所在地申报缴纳个人所得税；对账簿不健全的纳税人在工程项目所在地采用核定征收方式征收个人所得税，核定征收率、征收方式由主管税务机关确定缴纳主体：建筑工程承包企业；勘探、设计、监理、其他服务单位及个人征收部门：税务部门环节3商品房销售权利许可证照及其他有效证明：1.商品房销售面积明细表2.商品房销售许可证3.国有土地使用权变更登记转让证明书4.房屋所有权证书行政管理部门：房地产行政管理部门、国土资源行政管理部门涉及主要税种、税率：1.营业税：按销售收入及预收款金额的5%缴纳2.城市维护建设税：按销售不动产营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳3.教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳4.土地增值税：按销售收入及预收账款金额预征，纳税人自2007年2月1日起按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定到主管税务机关办理税款清算手续5.印花税：按商品房购销合同金额的万分之五缴纳。土地使用权证、房屋产权证按件贴花五元6.房产税：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的12%缴纳7.城市房地产税（外商投资企业）：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的18%缴纳8.城镇土地使用税：按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳9.企业所得税：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）缴纳主体：房地产开发企业征收部门：税务部门环节4销售转让二级市场权利许可证照及其他有效证明：1.国有土地使用权证书2.房屋所有权证书行政管理部门：房地产交易行政管理部门涉及主要税种、税率：1.营业税：按5%缴纳（2006年6月1日后，个人转让购买不足5年的住房，全额征收；转让购买超过5年的普通住房免征，转让购买超过5年的非普通住房按差额征收）2.城市维护建设税：按营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳3.教育费附加：按销售不动产营业税税额的3%缴纳4.土地增值税：按评估价格法征收，按购买时发票所载金额每年递增5%作为扣除项目征收，核定征收个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税，对居民拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用非普通住房，经向税务机关的申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税5.个人所得税：财产转让所得，按20%的税率缴纳。纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额（对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税）6.印花税：按商品房购销合同额的万分之五缴纳，土地使用权证、房屋产权证按件贴花五元缴纳主体：售房人征收部门：地税部门房交所代征环节5使用（产权所有人是房地产开发企业、购房企业）权利许可证照及其他有效证明：房产土地信息行政管理部门：房地产、国土资源行政管理部门涉及主要税种、税率：1.营业税：按房屋租金收入的5%缴纳2.城市维护建设税：按营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳3.教育费附加：按营业税税额的3%缴纳4.城镇土地使用税：按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳5.房产税：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的12%缴纳6.城市房地产税：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的18%缴纳7.印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳8.企业所得税：按应纳税所得额的33%（18%或27%）缴纳缴纳主体：产权所有人（房地产开发企业、购房企业）征收部门：税务部门环节5使用（产权所有人是个人）权利许可证照及其他有效证明：房产土地信息行政管理部门：房地产、国土资源行政管理部门涉及主要税种、税率：1.营业税：按房屋租金收入的5%缴纳（个人按市场价格出租的居民住房减按3%缴纳）2.城市维护建设税：按营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳3.教育费附加：按营业税税额的3%缴纳4.城镇土地使用税：按土地实际占用面积和定额税率计算缴纳5.房产税：按房产（自营）计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的12%缴纳（个人按市场价格出租住房用于居住的，减按4%缴纳；自用住宅免征房产税、土地使用税）6.印花税：按房屋出租合同租金金额的千分之一缴纳7.个人所得税：对个人出租商业用房取得的所得按20%的税率征收个人所得税；出租居住房取得的所得按10%的税率征收个人所得税缴纳主体：产权所有人（个人）征收部门：税务部门环节6物业管理行政管理部门：房地产行政管理部门涉及主要税种、税率：1.营业税：按物业管理服务费收入的5%缴纳2.城市维护建设税：按建筑营业税税额的7%（或5%、1%）缴纳3.教育费附加：按建筑营业税税额的3%缴纳4.印花税：租赁合同按租金总额的千分之一缴纳，账簿证照等按规定缴纳5.城镇土地使用税：按实际占用土地面积和定额税率计算缴纳6.房产税：按房产计税余额的1.2%缴纳；按房屋（出租）租金收入的12%缴纳7.企业所得税：账簿健全的按应纳税所得额的33%（27%或18%）缴纳；账簿不健全的按核定征收方式征收企业所得税，核定征收率、征收方式的确定按相关文件办理8.个人所得税：企业职工工资薪金所得，按5%—45%的超额累进税率计算缴纳缴纳主体：除个人所得税是职工（企业扣缴）外，其他都是物业管理企业征收部门：税务部门