房地产测算计算表

单方造价3500红线内市政费350不可预见费175专业人士费385管理费385建安综合费4795建筑面积10196.8建筑安装总费用48893656建筑物与土地合计84392469销售费用6751397.5投资利息4861006.2投资利润21098117房地产价值117102990土地价值建筑面积3336.96收益面积2836比例/单价总价备注一租赁收入6,521,832.24有效毛收入+押金利息收入1潜在毛收入77,245,980.002有效毛收入90%6,521,382.0090%出租率3押金利息收入2.52%450.24押金一个月租金，一年期存款利率2.52%二经营费用1,470,218.6101税金17.5%1,141,241.85房地产税12%，两税一费5.5%2管理费2.0%130,427.643维修费1.5%175,190.404保险费2.0%23,358.72三年净收益5,051,613.63收益年期37报酬率7%还原系数12.84268221评估值64,876,268.55无风险报酬率3.69%投资风险补偿2.00%管理负担补偿0.50%缺乏流动性补偿2.00%易于获得融资的好处-0.50%所得税抵扣的好处-0.50%报酬率7.19%有效毛收入+押金利息收入押金一个月租金，一年期存款利率2.52%房地产税12%，两税一费5.5%4736960031642892.87.333333-17,506,668.55估价对象美华世纪大厦CBD国际大厦华声国际大厦215002050018,500.00Sep-06May-06Jan-06Jun-06正常正常期房预售正常基础设施状况七通七通七通七通区域成熟度好好好好距市中心距离约1km约4km约4km约3km所属商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈环境条件较好较好较好较好物业级别甲级甲级甲级甲级容积率5.3设备装修全部高档装修公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯建成年代1996/8/312005/9/12006/8/12004/12/31交通便捷度好较好好较好用途综合综合综合综合临街状况好较好好较好办公聚集程度较好较好好好公共服务措施完善完善完善完善基础设施配套状况完善完善完善完善估价对象案例一案例二案例三10098989810010097100基础设施状况100100100100区域成熟度100100100100距市中心距离100969697所属商圈100100100100环境条件100100100100物业级别100100100100设备装修100909090入住时间100110111109交通便捷度1009910099用途100100100100临街状况1009910099办公聚集程度10099100100交易价格交易时间交易价格交易时间交易情况区域因素交易情况区域因素个别因素公共服务措施100100100100基础设施配套状况100100100100案例一案例二案例三215002050018500100/98100/98100/98100/100100/97100/100基础设施状况100/100100/100100/100区域成熟度100/100100/100100/100距市中心距离100/96100/96100/97所属商圈100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100物业级别100/100100/100100/100设备装修100/90100/90100/90入住时间100/110100/111100/109交通便捷度100/99100/100100/99用途100/100100/100100/100临街状况100/99100/100100/99办公聚集程度100/99100/100100/100公共服务措施100/100100/100100/100基础设施配套状况100/100100/100100/1001.1071.0971.094237902248620241个别因素交易价格评估总价46480430.3822173评估单价修正系数比准价格交易时间交易情况区域因素估价对象恒基中心CBD国际大厦旺座中心185002050022,000.00Sep-06May-05Aug-06Sep-05正常正常正常正常基础设施状况七通七通七通七通区域成熟度好好好好距市中心距离约1km约1km约3km约4km所属商圈建国门商圈建国门商圈建国门商圈国贸商圈环境条件好好较好较好物业级别甲级甲级甲级甲级容积率5.313.210.18.5设备装修全部高档装修公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯公共部分高档装修，内部毛坯层数地上19，地下3地上27，地下3地上24，地下5地上27，地下4建成年代199619922006/8/12003交通便捷度好好好好用途办公办公、商业综合办公临街状况好好好较好办公聚集程度较好较好好较好公共服务措施完善完善完善完善基础设施配套状况完善完善完善完善估价对象案例一案例二案例三100102100102100100100100基础设施状况100100100100区域成熟度100100100100距市中心距离1001009998所属商圈100100100101环境条件100100100100物业级别100100100100容积率100969798设备装修100959595层数100101102102建成年代10098103102交通便捷度1001009898用途100100100100临街状况1001009898办公聚集程度100100100101交易情况区域因素个别因素交易价格交易时间交易情况区域因素个别因素交易价格交易时间公共服务措施100999899基础设施配套状况100100100100案例一案例二案例三1850020500220001.01100/1001.01100/100100/100100/100基础设施状况100/100100/100100/100区域成熟度100/100100/100100/100距市中心距离100/100100/99100/98所属商圈100/100100/100100/101环境条件100/100100/100100/100物业级别100/100100/100100/100容积率100/96100/97100/98设备装修100/95100/95100/95层数100/101100/102100/102建成年代100/98100/103100/102交通便捷度100/100100/98100/98用途100/100100/100100/100临街状况100/100100/98100/98办公聚集程度100/100100/100100/101公共服务措施100/99100/98100/99基础设施配套状况100/100100/100100/1001.1301.1091.076209082272523661交易时间交易情况区域因素个别因素评估总价47023223.55修正系数比准价格评估单价22432个别因素交易价格8.474576技表－5因素估价对象实例一实例二实例三楼面毛地价(出让金)待估581054205502交易时间2005.32004.52004.52004.11交易方式出让出让出让出让使用年限40505050用途工业工业工业工业工业集聚程度一般一般一般一般环境条件一般一般好好交通便捷度一般较好较好较好临路条件一般一般一般一般有无规划限制一般好较好较好公共服务设施状况一般一般一般一般地块外形一般一般好较好技表－6因素估价对象实例一实例二实例三楼面毛地价(出让金)待估140001350012500房屋类型100100100100交易日期10010010099土地级别100100100100道路通达度100101100101距市中心距离100100100100距主干道距离100100102102公共交通100101101101基础设施状况100100100100商服繁华度100102101101环境优劣度100100100100外观设计100102101101楼内配套设施、设备100102100100结构100100100100装修状况100100102101技表－7因素实例一实例二实例三楼面毛地价(出让金)140001350012500交易时间100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/99使用年限100/100100/100100/100用途100/101100/100100/101市场比较法模板因素条件说明表比较因素条件指数表比较因素修正系数表工业集聚程度100/100100/100100/100环境条件100/100100/102100/102交通便捷度100/101100/101100/101临路条件100/100100/100100/100有无规划限制100/102100/101100/101公共服务设施状况100/100100/100100/100地块外形100/102100/101100/101100/102100/100100/100100/100100/100100/100100/100100/102100/101比准楼面毛地价（元/m2）12933125941177812289估价对象楼面毛地价（元/m2）12132.7612132.8812395.6224528.4992412264.2496212182.52512003.7712264.2512435111014001025565934414825.6381.727822113031282137139561318.667模板使用说明1.蓝体字需要手动输入或修改。2.其他自动生成,不要修改。#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!出让金270建筑面积28155开发周期2销售单价9000单价/基数数量/比例总价备注一房产价值1楼价9000281552533950002销售费用2533950005.0%126697503销售税费2533950005.5%139367254建成后可实现价值226788525二建设成本1建筑安装工程费160028155450480002红线内市政费4504800015%67572003专业人士费518052005%25902604不可预见费518052005%25902605管理费543954605%27197736需投入的建设成本59705493三投资利息0投资利息597054936.3%3761446.059四建设利润建设利润5970549325%14926373.25148395212.7111022834.4开发余值/（1+利率*年限+利润率）281553943.273673.27假设开发法评估开发余值熟地价格熟地楼面价划拨地楼面价103420984.4划拨地价总价适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数容积率修正系数因素修正系数宗地容积率其他因素修正楼面熟地价居住宗地熟地价15001.0811.021.141.903579.09841、宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算适用的楼面毛地价期日修正系数年期修正系数容积率修正系数级别容积率宗地容积率其他因素修正6201.0811.020.93941.90.85287.03278其他因素修正后四环内出让金40％四环外出让金60％楼面毛地价宗地楼面毛地价0.40.6172.219668建筑面积15198.97评估价值54398609.21基准地价模板（商业、综合、居住用地）1、宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算序号拆迁费用价值备注建筑面积1拆迁区位价418857600311652800容积率调整系数6房屋原用途调整系数0.8规划用途调整系数12房屋重置成新价5082500500元/平方米10165500补偿小计4239401001+25拆除及渣土清运费71155070元/平方米