房地产百问

11、什么是房地产？房地产是房产和地产和总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、什么是房地产权？指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、为什么会进行房地产权登记？房地产权登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用：1）产权确认，即确认房地产的权属状态；2）保障权利人的合法权益；3）加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。4、《深圳经济特区房地产登记条例》是何时实施的？该条例于1992年12月26日深圳第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过。1993年1月18日深圳市人民代表大会常务委员会公告第二号公布。自1993年7月1日起施行。5、房地产权登记有何法律效力？依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、处分和收益权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。6、房地产登记发证工作由哪个部门负责？《深圳经济特区房地产登记条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳规划国土局是特区房地产登记机关，登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产登记科负责。7、《房地产证》有什么作用？《房地产证》地权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。8、现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》有什么区别？为什么要换证？现在颁发的《房地产证》是由原《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》合二为一，统一制作成单一的《房地产证》，由一个部分统一颁发。由于深圳市实行房地产一体化管理，统一《房地产证》的发放，加强房地产权管理，过去的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》都要更换成新的《房地产证》，但在更换前继续有效。9、新的《房地产证》如何体现土地和房屋的产权？新的《房地产证》分别设置土地、房屋两个栏目，对土地使用权，房屋所有权同时进行登记，以确认权利人的上述两项权利。10、《房地产证》记载哪些内容？《房地产证》记载的内容包括权利状况，土地及房屋状况，其它事项等。具体有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。11、房地产登记的程序是怎样的？房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）权属调查；（五）依法公告；（六）确认房地产权利；（七）将核准登记事项记载在房地产登记册上；（八）计收规费并颁发房地产权利证书；（九）立卷归档。12、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。13、怎样申请房地产权登记？申请房地产权登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。214、房地产登记机关核准登记需要多长时间？根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其它登记的需要30日。15、房地产登记的权利的人名称是如何确定的？房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：1）企业法人，为该企业法人的法定名称；2）国家机关、事业单位，该机关、单位法定名称或政府确认的名称；3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；4）个人，为合法身份证明上的姓名；5）共有人，为各权利人的名称或姓名。16、房地产登记是以什么为单位进行登记的？房登记是以宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭土块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权和拥有的土地使用权份额申请登记。17、不按规定时间申请房登记，应承担什么法律责任？根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，不按规定的时间申请登记，每逾期一日，按登记费的千分之三加收逾期登记费。18、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责任？根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤销核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的，应负赠偿责任。19、哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请？下列两种情况房地产登记机关可以不予受理登记申请1）申请文件不齐全；2）申请不符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定。20、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？房地产买卖、抵押、分割、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。21、哪些房地产登记可由当事人单独申请？下列情形的房地产登记，当事人可音独申请：1）土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；4）变更登记；5）因土地使用年期届满的注销登记；6）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书等其他登记。22、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五于元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件的，可迳为登记。23、申请房地产登记，可否委托他人代理？申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请登记的，应向登记机关提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应按规定经过公证或认证。24、哪些房地产合同须办理公证手续？按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。25、哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定？有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：1）产权纠纷尚未解决的；2）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；3）受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；4）有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。326、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项？（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。27、房地产登记费是如何收取的？根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，申请房地产登记，权利人应按下列规定交纳登记费：（一）初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；（二）转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；（三）抵押登记的，按抵押价值万分之一交纳。但每项最低不低于一百元；（四）变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。28、什么是地籍？什么是产籍？因为我市实行房地一体化管理，所以我们通常所指的地籍，产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。29、什么是房地产权初始登记？指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。30、申请土地使用权初始登记应提交什么文件？申请土地使用权初始登记应提交下列文件：一、《房地产初始登记申请书》二、身份证明，包括：个人身份证明，或企业法人营业执照和法定代表人证明，或国家机关负责人证明。或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过公证或认证。三、土地权属证明包括：1、以出让方式取得土地使用权的应提交：1）土地使用合同书。根据土使用合同书规定由权利人自行征地的，应同时提交征地补偿协议书；2）付清地价款证明；2、以行政划拔方式取得土地使用权的庆提交：1）市政府批准用地文件；2）用地红线图；3）征地补偿协议书；3、以其他合法形式取得土地使用权的，应提交有关证明文件。四、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。31、具备什么条件可以申请初始登记？1）凡与深圳市规划国土局或属下分局签订了土地使用权出让合同书，并付清了地价款后三十日内；2）自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内；具备上述两个条件，方可申请初始登记。32、申请房地产权初登记应提交什么文件？申请房地产权初始登记应提交下列文件：一、土地使用权属证明；二、建筑许可证；三、施工许可证；四、建筑物竣工验收证；五、经市政府指定的机构审定的竣工结算书；六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；七、登记机关认可的测量机构出具实地测绘结果报告书。33、哪些房地产登记需要公告？公告期是多长？申请房初始登记及申请补发《房地产证》需要进行公告，公告期分别为30日及6个月。434、土地的使用年期是如何确定的？凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。35、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。深圳市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在地理位置。如：B107–24这个地号表示福田区第1带07片第24宗地。36、什么叫宗地图？什么叫证书附图？宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。37、什么叫确权？确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产所有权、使用权的隶属关系和他项权利。38、权属调查包括哪些内容？房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建设物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况，确定房地产权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。39、房地产权初始登记流程图如下所示：受理申请（1日）权属调查（48日）公告（30日）登记（5日）缮证（6日）发证立卷归档（15日）40、什么叫房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。41、什么叫房屋的建筑面积？房屋的建筑面积包括哪些？房屋的公共面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等。43、房屋的公共面积如何分摊？每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：1.有面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。2.如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公共面积=应分摊公共面积÷各户使用面积之和×每户使用面积44、房屋的建筑面积、公共面积由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由深圳规划国土局地籍测绘大队或测绘中队负责确定。45、什么是房地产转让？房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通