房地产研究

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产研究“如果你要有个将来，那将会是与他人在一起的将来。”经济人从最卑微的起点出发，所求的却是人类最大福祉的梦想。二到三年后，外资将在中国房地产市场活跃1土地出让金大部分被中间商和地方政府拿走了1房产信托要抓住银监会在政策上的预留空间1国研中心预计，下半年房价将稳中有涨2国家近期调控购物商场建设可能有不同尺度2地产开发商开始加大转向汽车流通业2调整北京拆迁补偿级别刻不容缓3北京调整奥运场馆建设，部分项目暂停3京城银行提高房贷门槛并对外地人贷款审查趋严3北京大批已购公房进入交易市场4上海房地产逐步向郊区化发展4广东开始停止别墅用地供应4广东也开始“围剿”温州炒房团4调查显示，四川省内楼盘3/4属于滞销和积压4因房价及商务成本过高，3000家民企“抛弃”浙江5国开行深圳分行探索房产按揭证券化5上半年广东商品房销售价格同比上涨13.4%5精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料宏观调控将在下半年持续影响广东房地产市场6南京房地产市场的供需情况6目前重庆商用房贷首付提高到60%6北京14部门秘密会议研究历史遗留项目的处理问题7北京“燕莎－朝阳公园”板块具备一定投资价值7万科发行H股，今年不是个好时机7我国房地产业所谓的“小镇”只是商家炒作概念8申发A股失败打乱了首创置业快速扩张的部署8绿地集团5400万受让宝钢建设60%股份8任志强：北京市应建立公开土地一级开发市场9上半年我国25户建材行业国有重点企业利润增长2.2倍9北京近期将出台《建材市场管理标准》9北京写字楼市场的现状及未来趋势10上海7月份二手房成交情况10〖行业政策及趋势〗二到三年后，外资将在中国房地产市场活跃摩根士丹利对海外基金投资中国房地产市场的一项研究表明：在未来2至3年，将有3亿至20亿美元的海外资金投向中国房地产市场。在加入世贸以前，外资进入房地产业不允许独资。按照世贸协议，建设领域逐步扩大对外开放，中国政府3年内允许外商成立独资企业，合资合作企业在3年内开始享受国民待遇。随着中国市场化程度的提精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料高，特别是随着土地公开拍卖制度的深化，外国投资者享受到国民待遇，可以预见2-5年内，中国房地产业将成为外国投资热土。而中国对私有财产的肯定，也将使外资将投资重点从亲自开发房地产项目转移到长期持有物业上来。不过，目前外资在房地产业的规模普遍较小，尤其是欧美投资者，他们对房地产投资很谨慎。从外资投资的领域来看，它们可能会从过去的直接参与房地产项目，发展到投资房地产开发公司，投资物业，以及房地产资产证券化等金融领域。随着中国市场的逐步完善，专业化的外资在国内市场将越来越活跃，并发挥优势。（BSJ）土地出让金大部分被中间商和地方政府拿走了随着用地主体多元化，政府逐步采取出让国有土地来收取土地出让金。但国内的现状是，供地政策改了，征地制度却没变。用计划经济的办法低价征地，用市场经济的办法高价出让，客观上形成了多占地多得益的机制。有关调查发现，耕地占用费、耕地开垦费、土地有偿使用费，有些市、县还有城市增容费、交通建设基金、商业网点建设费等征地附加费。这些收取的土地出让金很多由地方政府作为预算外资金进行“体外”循环。浙江省一项调查表明，如果征地成本价是100%，被征土地收益分配格局大致是：地方政府占二至三成，企业占四至五成，村级组织占近三成，农民仅占5%至10%。从成本价到出让价之间所生成的土地资本巨额增值收益，大部分被中间商或地方政府所获取。国务院发展研究中心研究员建议对土地的出让金恢复其地租的经济学本质，土地的收益按年度在土地的使用年限分期支付。专家精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料认为，土地政策改革，应让政府逐步退出土地经营，只有这样，才能保证土地的合理利用，才能促进房地产业的健康有序发展。（RSJ）房产信托要抓住银监会在政策上的预留空间近日，由于监管部门加强对信托公司的监管、检查，使得目前信托公司开展业务时变得谨慎，加上国家宏观调控，使信托公司也必须根据政策导向做出相应调整。事实上，从今年年初起，银监会多次在公开场合，以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意房地产信托业务的风险，给全国范围内的信托热降温。不少开发商发现，真正成功的信托项目并不多，即使信托公司这边通过了，最终还要经过银监会审批，数量上也将受到控制。一位信托业内人士表示，信托公司作为非银行金融机构，同样受宏观政策导向的影响，在房地产信托这一领域，“锦上添花”的居多，真正“雪中送炭”的并不多见。同时，目前很多信托公司的业务领域比较广，由于银行面对的是模糊的客户，信托公司与客户是一对一的关系，要求很高。一旦失手，信托公司本身的品牌将受到严重损害。目前，从融资的需要和长远的利益出发，开发商和信托公司谁都不愿意轻易的撤出这一“战场”。虽然信托有一定的“门槛”，但对于“四证”不全、资本金不足，无法从银行贷款的房地产项目，银监会在政策制定上也给信托公司预留了操作空间。即通过信托公司入股的形式可以合法为房地产开发企业补齐“四证”，解决一时之需。到目前为止，判定房地产项目信托融资的可行性的要看三方面：一是对开发企业的综合实力判定；二是风险性较小、处置权相对容易的项目受青睐；三是看项目是否符合政策导向。这些方面，精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料对于急需资金的房地产商来说是十分重要的。（RSJ）国研中心预计，下半年房价将稳中有涨国务院发展研究中心市场经济研究所“中国市场形势动态分析”课题组近日发布研究成果指出：我国上半年房地产投资、供给、需求增幅回落，房地产投资增长速度逐月回落，1-6月份房地产开发投资同比增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。在房屋投机性需求得到初步遏制的同时，住房的合理性消费需求仍然较旺；房屋空置率增幅下降，价格继续上涨，6月末，全国商品房空置面积为9697万平方米，同比增长0.2%，增幅比一季度回落5.1个百分点，新建房屋市场供求关系变化推动销售价格继续较大幅度上涨；另外，由于房屋需求仍然较为旺盛，房屋需求的增长幅度将高于房屋供给的增长幅度，因此预计下半年房屋价格继续稳步上涨，尤其是住宅供求仍然偏紧，价格上涨幅度较大。对于短期内政策的着力点，应该保持房地产市场供求平衡，稳定房地产价格。从长期看，国家还将进一步深化各项与房地产行业相关改革，如深化土地制度改革，完善土地使用市场；规范地方政府行为，合理控制城市拆迁规模；深化房地产金融体制改革，建立合理的融资体系；深化房地产金融体制改革，建立合理的融资体系；深化房地产企业改革，提高房地产企业的实力和竞争能力；建立完善的房地产市场体系等。（RSJ）国家近期调控购物商场建设可能有不同尺度目前房产开发商正面临着“购物商城过热”的冲击。北京春天商业有限公司总裁尹铁铮从1999年就着手开始准备在北京东北侧建一个大精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料型的购物商城，并且于去年10月获得了香港李嘉诚长江实业集团香港（控股）公司的投资。但就在计划即将实现的时候，银监会发出警告，要求国家银行在向购物商城建设项目提供贷款时要加倍严格。对于尹铁铮的计划，这无疑是一个更加巨大的重创。类似情况还很多，商务部的资料显示，政府已经开始关注大型购物商场的过度建设问题。不过，也有专家认为，现有购物商场的规模仍然很小，而且利润较低，有些甚至入不敷出，更不要说偿还银行的贷款。国内需要建大型购物商场。而国家的调整措施只是针对那些不合格且经营状况不佳的购物商城，而并非“一网打尽”。中国最大的购物商场世纪金源购物商城将于8月启动，似乎也证明了这一点。据称，迄今为止，购物商城的全部柜台均已出租，包括燕莎、贵友、CD、耐克和爱慕在内的40个承租商已和该集团签订了为期20年的租赁合同。（RSJ）地产开发商开始加大转向汽车流通业如今，房地产业投资汽车流通业，并不是一个很稀有的现象了，现在几乎每一个汽车城的背后都站着一个房地产开发商。北京最早的亚运村汽车交易市场，就是房地产巨头北辰集团利用当时亚运会一部分闲置土地投资的。欧德宝汽车城的开发商是中盛兴建房地产开发有限公司，东方基业汽车城的开发公司东方基业也是房地产出身。现在汽车卖场建设甚嚣尘上，据有关调查显示，这些新开发的汽车卖场都在扩大其规模和提高设施标准。由于受宏观调控的影响和汽车行业利益的诱惑，现在很多房地产商的投资越来越多的转向了汽车流通业。地产开发商涉足汽车城，显示了房地产商的投资转移，以规避房地产领域精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料的风险。（RHJ）调整北京拆迁补偿级别刻不容缓去年底，建设部颁布了《房屋拆迁评估指导意见》。意见规定，拆迁估价应按房屋所处地段的市场价进行评估，主管部门每年要随行就市公布新的基准地价。但事实上，据调查，一些地方仍在按照2001年北京市国土房管局对外公布的“住宅房屋拆迁基准地价和基准房价表”进行评估。商品房价格不断上涨，拆迁评估补偿价却仍按照三年前的旧基数。拆迁补偿价格出现旧“级”不符合现实房价，专家呼吁应尽快调整。据了解，朝阳区亚运村地区商品房平均价格为7510元/平方米，与崇文区前门东花市区域商品房均价相当（7519元/平方米），但两地拆迁评估土地级别范围大部分拆迁户为4级和5级（1500-2500元/平方米），3级只占很少的住户。最重要的：2001年制定的住宅房屋拆迁基准地价和基准房价最高才6000元，与现在北京的地价和房价根本没法比。这样算来，不同级别中拆迁户所得的补偿价格差别是很大的。国家行政学院法学部教授表示，在拆迁补偿价格问题上，现实情况中很多都不是按照市场价格在进行。政府标准不改，拆迁评估的标尺也不会变。拆迁评估中运用低的价格参数，拆迁户的利益也就没有保障。房屋是人们最重要的生活资料，现在底拆迁户不是自愿离开旧房，而是被迫搬迁，因此，调整拆迁补偿级别刻不容缓。（RSJ）〖区域市场动态〗北京调整奥运场馆建设，部分项目暂停精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料近日，北京市市长王岐山提出，北京奥组委及其他相关部门要树立“节俭办奥运”的观念，尽最大努力降低工程造价。他还透露，北京市已决定对2008年奥运会场馆建设方案进行适当调整。但北京市相关部门对此一直保持低调，拒绝透露奥运场馆方案调整的细节。据了解，国家体育场“鸟巢”工地从7月30日起已暂停施工，据建筑工人证实，停工的原因是“听说施工图要进行修改”，而工地也准备放假两个月。“鸟巢”施工方有关负责人表示，工地目前已经暂停施工，正在等待有关部门的调整方案。目前“鸟巢”的打桩工作尚未完成，所有的打桩机和起重机已停止施工。据称，王岐山表示，对奥运场馆建设方案进行调整，不是单纯为了省钱，而是通过调整投入结构，追求平实而非奢华的筹办过程。据了解，奥运会场馆建设方案调整方面的工作，主要由北京市发改委牵头。值得注意的是，由于奥运会事关重大，任何关于奥运会的变更都会成为外界关