房地产税务-段雪飞

房地产税务筹划段雪飞目录1第一章购地阶段3第三章预售阶段2第二章建设阶段4第四章现售阶段5第五章筹划方法1第一章购地阶段【拿地环节】【持有环节】【退地环节】拿地环节涉税【契税】纳税义务人：契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。征税范围：《中华人民共和国契税暂行条例》第二条规定国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。《暂行条例细则》第八条规定以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股等视为征税范围。拿地环节涉税【契税】计税依据：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格，成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按评估价格或土地基准地价确定。以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。拿地环节涉税【契税】主要法规财税字[1998]96号文（以合同转让价格作为计税依据）；财税[2004]134号文（为承受土地而支付的全部经济利益）；国税函[2002]1094号文（项目换取属于征税范围）；国税函[2004]322号文（以土地出资属于征税范围）；国税函[2005]436号文（不因减免土地出让金而减免契税）；财税[2008]175号文（企业合并分立不不征契税规定）；拿地环节涉税【耕地占用税】纳税义务人：占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人，成为耕地占用税纳税人。征税范围：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第二条规定，耕地主要指种植农作物的土地，鱼塘等也视同耕地。计税依据：《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号）第四条规定，耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。以平方米为单位计量。定额税率各个地区不一样。拿地环节涉税【印花税】纳税义务人：在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证的单位和个人。征税范围：土地使用权出让、转让合同按产权转移书据征收印花税。法规依据：财税[2006]162号，第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。财税[2008]24号规定，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。拿地环节涉税【城镇土地使用税】纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税义务时间：合同约定交付土地时间的从次月开始，未约定的从合同签订次月开始。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。拿地环节涉税【城镇土地使用税】主要法规国税函发[1993]501号文（不论是出让还是转让方式都应该缴纳本税）；国税发[2003]89号文（房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据）财税[2006]186号文（合同约定交付土地时间的次月开征，未约定合同签订次月）财税[2008]24号文（廉租房、经济适用房）持有环节涉税【土地使用税】纳税义务人：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。征税范围：房地产企业占用位于城市、县城、建制镇、工矿区范围内的土地。计税依据：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税义务时间：合同约定交付土地时间的从次月开始，未约定的从合同签订次月开始。新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。持有环节涉税【土地使用税】主要法规国税函发[1993]501号文（不论是出让还是转让方式都应该缴纳本税）；国税发[2003]89号文（房地产开发企业，应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据）财税[2006]186号文（合同约定交付土地时间的次月开征，未约定合同签订次月）财税[2008]24号文（廉租房、经济适用房）财税[2008]152号文（应纳税款计算截止日）持有环节涉税【土地闲置费】土地闲置费所得税可以扣除。国税发[2009]31号文。土地闲置费土增不可以扣除。《关于土地增值税清算有关问题的通知》。退出环节涉税【营业税】转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。【财税[2003]16号文】转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。【财税[2003]16号文】未办理土地使用权证，但实质上为转让行为也应该缴纳营业税、土增、契税等税负。【国税函〔2007〕645号】差额征收营业税。【财税[2003]16号文】退出环节涉税【土地增值税】成片受让，分期分批转让。凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其相应扣除项目金额；凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其相应扣除项目金额。【国税函[1999]112号文】加计扣除。未进行开发即转让，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金；对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。【国税函发[1995]110号】2第二章建设阶段建设环节涉税【印花税】房地产开发阶段需要缴纳印花税的主要包括采购甲供材料、建筑安装工程承包合同、建设工程勘察设计合同、借款合同、财产保险合同等合同。甲供材料应按购销合同税目，按按购销金额，万分之三税率贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额，万分之三税率贴花；建设工程勘察设计合同，按按收取的费用金额，万分之五的税率贴花；借款合同，按借款金额的万分之零点五贴花；建设环节涉税【代扣代缴】营业税：境内房地产企业接受境外建筑设计劳务，属于应发生营业税纳税义务的劳务。【《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）】企业所得税：境内房地产企业还应履行扣缴义务代扣代缴该境外劳务的企业所得税。【《企业所得税法实施条例》第三十八条】建设环节涉税【甲供材料的营业税】《实施细则》第七条规定，“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”第十六条规定，“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”建设环节涉税【土地使用税】土地使用税同前所述。建设环节涉税【临时性建筑物房产税】凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”【财税地[1986]8号】3第三章预售阶段预售环节涉税【营业税】预售纳税义务发生时间：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。【《营业税细则》第25条】计算方法：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。【国税发[2009]31号第九条】税基：营业税的计税依据即纳税人的营业额，包括纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。预售环节涉税【土增税】“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。【土增税条例细则16条】武汉普通标准住宅按照预售收入的1.5%，除普通标准住宅以外的其他住宅为3.5%，其他房地产项目为5%。预售环节涉税【所得税】预售收入征税：企业通过正式签订《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。【国税发[2009]31号）第六条】预收收入应纳税所得额的计算方法：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。【国税发[2009]31号】预售环节涉税【所得税】预售收入相关的税金及附加税前扣除问题：1、月度或季度申报时，不得扣除。2、年度所得税汇算清缴时，可以扣除。【国税函[2008]299号】预售环节涉税【土地使用税】土地使用税同前所述。预售环节涉税【房产税】房产税同前所述。4第四章现售阶段现售环节涉税【所得税】国税发[2009]31号第3条：除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。国税函[2009]342号文（投入使用，海南诉讼）项目已符合文件规定的其中一个完工条件，即视为税法意义上的完工，此时企业应结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。现售环节涉税【土地增值税清算】土增清算时间：第九条条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。【国税发[2009]91号】土增清算时间：第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。【国税发[2009]91号】现售环节涉税【土增扣除解析-取得土地使用权所支付的金额】是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。现售环节涉税【土增扣除解析-房地产开发的成本】指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括①土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等）②前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察