房地产税收筹划

房地产企业税收筹划及其政策解析青岛大学经济学院孙炜副教授E-企业的净利=收入-成本费用税款成本费用税款：财务会计管理会计税务会计赢利是企业生存的前提条件，也是企业把握自己命运的唯一道路！第一部分税收筹划的相关知识一、企业降低税负的方法合法的方式：节税违法的方式：偷逃税款不违法的方式：避税（税收筹划）二、我国税收筹划的现状政府：原来不承认税收筹划、避税。因这种行为减少国家税收，损害国家利益。靠补充规定堵塞漏洞。只是从1999年、2000年开始，我们才公开承认税收筹划，其实这也只是承认了避税中的“顺立法意图”的避税。企业：①规模小，业务简单，税收筹划的空间不大。②税收征管水平。③有些企业还没有这方面的意识。三、税收筹划作用1、不违反税法（1935年，英国上议院议员汤姆林爵士针对“税务局长诉温斯特大公”一案，声明：“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少纳税，为了保证从这些安排中获得利益，不能强迫他多纳税”）。2、提高整个社会经济效益3、使税法完善成为可能（美国税法）4、减少企业税负支出（我国税负较重）四、税收筹划的方式1、投资战略的筹划。对全球性，全国性的大公司来说，其投资涉及各种因素，其中不同国家、地区税收法规政策的影响和风险规避便是问题之一，因此在考虑投资战略时，便需将税收筹划纳入研究议题之中。2、税收管理方面的筹划。税收筹划实际上是企业的财务管理一部分，纳税人应把纳税筹划安排到企业的日常财务管理工作中，规范各方面的工作，以规避税收筹划的风险。3、个案筹划第二部分、税收筹划的基础一、税收筹划的税收知识1、了解有关税收理论2、熟知税法的有关规定二、税收筹划的法律知识1、纳税人有权依据法律上“非不允许”及未规定内容选择和采取行动2、法律赋予现代企业四大基本权利：生存权、发展权、自主权、自保权3、征管法三、纳税筹划的会计知识开展税收筹划，需要有较强的专业能力，因纳税筹划是一门边缘学科，其综合性非常强，对专业技术要求很高，只有在熟练掌握会计操作的基础上才可能达到预期的效果。知道：什么是对的，才知道什么是对自己有利的。四、税收筹划风险的防范税法的全面把握大连德惠律师事务所第三部分税收筹划的方法一、利用价格进行税收筹划:转让定价（1）价格指……（2）转让定价是纳税人筹划的最主要方法（3）预约定价：制定一个价格区间或是利润区间二、利用优惠政策进行税收筹划（1）纳税人层次被动接受税收优惠主动接受税收优惠主动为自己创造条件，获得优惠（2）方法直接利用优惠临界点筹划挂靠筹划三、利用空白点进行税收筹划税收空白点可以分为立法空白和执法空白，聪明的纳税人会选择立法空白，因为这样不违法；狡猾的纳税人会选择执法空白，因为这是利用征管理法的某些不足而在打法律的擦边球例:税法空白执法空白四、利用国际控股公司纳税筹划（1）使预提所得税最小化在荷兰、瑞士设立投资子公司（2）推迟纳税和再投资推迟缴纳企业所得税和个人所得税五、企业设立时的筹划1、注册地点2、投资行业3、企业组织形式：有限责任和合伙企业子公司和分公司异地分公司和办事处六、企业投资的筹划1、投资决策中要考虑有关政策2、股息所得与资本利得征税差异七、企业销售环节的筹划1、销售收入实现时间2、销售方式3、预估折扣率八、形式转换1、应税代收费用的转化2、安装设备的转化（委托代购）3、经营租赁与分期销售4、将租赁仓库变为仓储第四部分具体税种的税收筹划及案例分析营业税的筹划土地使用权及不动产对外投资合作建房建筑业的代建业务转让不动产及土地使用权的营业税物业公司的代收款项营业税的视同销售行为合并方式取得土地使用权所得税的筹划利息费用的筹划预提费用的筹划纳税时间的筹划广告费用的筹划房地产公司整合的所得税政策加大施工费用土地增值税的筹划利息费用的选择商品房的价值构成暂免征收土地增值税有关规定普通标准住宅推迟缴纳土地增值税成片土地分期开发房产税的有关规定及筹划新会计制度与房产税中央空调与房产税物业费与租金出租房屋与出租仓库房地产公司开发商品房有关土地使用税的规定个人所得税的税收筹划1、公务补贴和数月奖金2、以各种形式向职工提供福利3、个人的免税收入4、年薪制的处理5、公益性捐赠的筹划对开征物业税的认识第五部分税收政策归类有关税收政策归类涉及投资的有关政策1、国税发[1993]149号2、国税发[2000]118号3、财税[2002]191号4、国税发[2003]45号有关税收政策归类涉及企业所得税的有关政策1、国税发[2000]84号2、国税发[2001]89号3、国税发[2003]45号4、国家税务总局6号令有关税收政策归类涉及房地产企业所得税的有关政策1、外资房地产所得税国税发[2001]142号2、内资房地产所得税国税发[2003]45号有关税收政策归类涉及企业合并分立的有关政策1、国税发[2000]119号2、国税函[2002]165号3、国税函[2002]420号有关税收政策归类涉及下岗职工的有关政策1、财税[2002]208号2、国税发[2002]160号3、财税[2003]12号有关税收政策归类涉及营业税的新政策财税[2003]16号