房地产管理案例简析

于磊目录案例一：离婚协议中约定给子女的房产能否撤销；案例二：二手房网签的法律效力；案例三：买家故意拖延过户；案例四：做二手房东有风险，转租需谨慎；案例五：卖房未及时通知租户构成违约赔偿17万元；案例六：房产证没下来，业主可以拒交物业费吗；案例七：因质量问题无法入住商品房，维修期间是否需要交物业费？案例八：；业主违规停车，物业有权锁车吗？案例九：一房两卖可以双倍赔偿案例十：购买房屋时常见的陷阱。案例二：离婚协议中约定给子女的房产能否撤销最高人民法院的公报案例：于XX与高XX原系夫妻关系，两人因感情不和，于2009年9月2日在法院调解离婚。离婚时对于双方共同共有的位于北京市某小区59号房屋未予以分割，双方签订离婚协议约定：该房屋所有权在高XX付清贷款后归双方之子高X所有。至今59号房屋贷款尚未还清，房屋产权亦未变更至高X名下，即还未实际赠与给高X，目前还处于于XX、高XX共有财产状态。后来，于XX以不计划再将该房屋属于自己的部分赠给高X为由，起诉至北京市东城区人民法院，主张撤销之前的赠与行为，由法院依法分割59号房屋。高XX则认为，离婚时双方已经将房屋协议赠与高X，正是因为于XX同意将房屋赠与高X，自己才同意离婚协议中其他加重其义务的条款，例如在离婚后单独偿还夫妻共同债务4.5万元。高XX认为离婚已经对孩子造成巨大伤害，出于对未成年人的考虑，不应该支持于XX的诉讼请求。《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。有关身份关系的协议，应适用婚姻法的有关规定。夫妻在签订离婚协议离婚后一年内可以向人民法院提出变更或撤销离婚协议的请求，只有在签订时存在欺诈、胁迫等情况下，才允许变更或撤销。商品房买卖合同上仅有一个人名字的，是否可以在申请时登记为夫妻共同财产？《婚姻法》第19条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。”《合同法》第77条的规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”案例二：二手房网签的法律效力邸先生夫妇2009年12月6日购买符女士大兴区一处尚未取得房屋产权证的房屋，并约定双方于房屋所有权证出证后三个工作日内办理产权过户，随即支付定金及购房款共计69.8万元。2011年市住建委向符女士颁发了《房屋所有权证》。2013年邸先生夫妇与符女士在市住建委办理了网上签约手续，但符女士一直拒绝配合办理过户手续。后获知，2014年符女士与中国农业银行北京大兴支行签订《房屋抵押贷款合同》获得88万元贷款，农行大兴支行向市住建委提交材料申请抵押登记。市住建委经审核后，将申请事项载于登记簿，并向农行大兴支行颁发房屋他项权证。邸先生夫妇认为，市住建委不顾房屋已办理网签的事实，违反相关规定，为涉案房屋办理抵押登记，损害了他们的利益，邸先生夫妇遂将北京市住房和城乡建设委员会告上法庭，要求撤销其作出的涉案房屋抵押登记。2015年4月30日，大兴法院作出一审判决，撤销北京市住建委在涉案房屋上设立额抵押权登记并向农行大兴支行颁发《房屋他项权证》的行政行为。市住建委、符女士及农行大兴支行不服，均向二中院上诉。二审法院终审维持原判。《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（二）存在尚未解决的权属争议的。《城市房地产抵押管理规定》第八条规定，下列房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产。小产权房和大产权房到底有啥区别？小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，所以也称之为乡产权房。大产权即完全产权，包括房产使用权证与国有土地使用权。大产权的房屋在进入二级市场时，无需缴纳土地出让金和收益收成。买小产权房的风险：1、缺少“五证”如果没有“五证”是不能办理房产证的。2、拆迁难补偿。3、房屋质量和房屋售后保修难以保证。4、小产权房不能抵押或者上市转卖。5、小产权房不能抵押贷款。如何签订二手房购房合同？二手房签合同的注意事项主要有：一、确认基本信息的真实性和有效性。1、房产证、身份证和签署合同人，这三者的信息要统一；2、所购房屋的地址要按照房产证中的地址正确填写；3、房屋的面积一定填写清楚；4、房屋权属要明确注明。二、约定总房款和税费的付款时间和方式。三、确定交房细节。1、交房的具体时间要清楚。2、结清水电、煤气、物业、电话等生活费用四、明确违约责任。1、出卖方逾期交房的责任。2、买受人逾期付款的责任。3、非因不可抗力的原因，不能办理或者不能按时办理过户手续的责任。4、买房或者卖方单方解除合同的责任。5、房屋质量不符合约定的责任。五、必须学会使用补充协议。案例三：买家故意拖延过户王先生想把房尽快卖出去，于是通过房屋中介找到了一个名叫刘海（化名）的买家，刘承诺一次付清57万元。在中介的见证下，刘海支付了全款，两人也签订了合同。正当王先生准备找刘海过户时，刘却称为了贷款方便需要把房屋办到其女儿名下，但女儿在外地一时回不来，希望王先生能和他去公证处办理委托公证，把房产证原件以及该房屋买卖的授权委托给自己。等到女儿回来后，再办理过户。王先生觉得合同签了，钱也全部收了，自己工作又忙，有了房产证委托公证书后，以后过户就不用再麻烦自己了。于是，他同意刘海的提议，办理了房产证委托公证书。上月，王先生突然接到渝中区法院的传票，一个陌生人张三（化名）告他一房两卖。原来，刘海拿到房产证委托公证书后，两个月内又把房子卖给两个卖家，而状告王先生的就是其中一个买家张三。刘海与张三签订了合同后，收取了1万元定金，随后刘又把房子卖给了第二个买家。张三发现房屋被卖后，多次向刘海索要1万元定金，刘迟迟不退。无奈之下，他将刘海告上法院，法院发现房子的户主是王先生，于是王先生成为了被告。最终，在法院的调解下，中介承认自己有过失，刘海也退还了张三的定金。在调解的1个多月里，王先生付出了大量时间和精力，还耽误了很多工作。购房不过户存在什么法律风险？《物权法》明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（1）房屋遭恶意出售。（2）房屋遇法院查封。（3）卖方无处分权。父亲卖房为母亲治病，两个女儿却称不知情。为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，房屋买卖合同是无效的。为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”购房未过户，遭法院查封该怎么办？李先生接房装修，并一直使用至今。他多次沟通开发商要求办理产权转移登记，但一直没有达成。房产证的问题还解决。2013年10月15日，法院查封开发商名下的6套房屋，其中包含李先生购置的门面房。李先生认为，门面房是自己出钱购置，由自己占有并实际使用，因而向法院提出执行异议，要求法院撤销对其该套房屋的查封。执行异议被法院裁定予以驳回，后李先生将接受债权的公司起诉至有管辖权的某法院，要求法院确认其与开发商购房合同有效，并停止对该标的房屋的强制执行。案例四：做二手房东有风险，转租需谨慎2013年3月，宋女士从房东赵大爷处租赁了一间门市房，约定租期3年，可转租。后宋女士因生意不好便将房屋转租给钱先生，钱先生承租后在装修时改动了房屋的主体结构。房主赵大爷发现此情况后，找到宋女士，以主体结构变动可能危害房屋安全为由，要求宋女士赔偿。宋女士认为，既然赵大爷已同意转租，就应该直接找钱先生，自己不应承担赔偿责任。2016年5月20日，赵大爷申请仲裁，请求宋女士给付房屋损失赔偿金5万元。仲裁庭裁决宋女士给付赵先生赔偿金5万元。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”。出租房必须了解的法律常识1.出租人可以与承租人约定收取租赁保证金。2.给付义务。3.出租人改、扩建房屋，须征询承租人意见。4.优先购买权。5.房屋出租人应当保证房屋处于正常的可使用状态。6.抵押查封等情况应当书面告之承租人。7.租赁期限转为不定期。8.办理租赁备案。案例五：卖房未及时通知租户构成违约赔偿17万元2005年起李女士租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影，约定年租金4万元，租期八年（自2006年2月1日起至2014年1月31日止），同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知李女士。2013年2月，李女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年3月18日售于吴某，并已办理了房屋产权登记手续。2014年1月26日，李女士将海保公司、吴某以及受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至法院，请求判令被告海保公司与被告吴某间签订的房屋买卖协议无效，三被告连带赔偿原告人民币45万元。被告滨州物业公司辩称，其受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋的租赁合同，相关责任应由海保公司承担。被告吴某辩称，其对讼争房屋的取得属善意取得，且办理了产权登记手续，原告主张协议无效于法无据。案例七：房产证没下来，业主可以拒交物业费吗？2004年起，甲物业公司开始对某小区实行物业管理，因为小区业委会当时还没成立，故没有与业主签订正式的物业服务合同。刚入住小区之初，老王还及时缴纳，持续了两年，老王便开始拖欠，一拖就是好几年。最后，甲物业公司只好起诉到法院，要求老王支付物业费共4500余元。老王倒是理直气壮，表示不缴纳物业费自然有他的道理：一方面，他2004年就购买了该小区的房子，可开发商却始终没有办出房产证，一直到2014年老王提起诉讼，开发商才将房产证办出。另一方面，他并没有与甲物业公司签订有效的物业合同，一直认为是开发商在对小区进行物业管理，2004年-2005年的物业费也是交给开发商，但开发商具体管理到何时他并不清楚，所以甲物业公司必须出具对小区进行物业管理的书面依据。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。案例八：因质量问题无法入住商品房，维修期间是否需要交物业费？武汉的邓先生，2014年花费110万元购置了一套商品房。合同约定是2015年12月30号交房，后来因为地产商的原因没有按时交房，拖到1月份交房，后来1月份去收房的时候，就发现房子有很多问题，根本没法住。开发商答应维修，而且承诺修到业主满意为止。2016年的12月初，开发商才打电话告诉返修完了，就12月底去收房。终于可以收房，邓先生当然很高兴。可是当他到达小区，准备收房拿钥匙的时候，却被小区物业叫住了，让他先缴纳过去一年的物业费，才可以收房。邓先生说我跟你连房子都没有收，这个买卖合同都没有成立，这个物业合同怎么成立的？我还没有追究你们违约交房的责任，你还要收我的物业费。最后这个物业公司就推，说这个房子的问题是开发商的问题，你去找开发商。因质量问题无法入住商品房，维修期间是否需要交物业费物业费到底应该从什么时间点开始收？房屋的交付标准：1、房屋交付必须验收合格。2、商品房交付必须