房地产经营与管理部分课件

房地产经营管理第十二章房地产经营风险和风险分散技术学习内容房地产经营风险资产风险的度量和风险分散风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析[内容提示]任何一种投资都包含有两个最基本的元素：风险与回报。现实中投资者追求的是高收益而尽量避免风险。本章用简单的图形和统计知识解释风险和风险分散技术。第一节讨论资产风险的度量和风险分散；第二节讨论风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析；第一节资产风险的度量和风险分散•一、资产风险的概念风险是由于未来的不确定性而产生投入本金和预期收益损失或减少的可能性。从投资的动机上来讲，投入一笔资金，预期确实能得到若干收益。从时间上来看，投入本金是在当前，其数额是确定的，取得收益是在将来，相隔一段时间。在这段时间内变动性很大，而促成变动性的因素又很多，每种因素都可能使本金损失，预期收入减少，或它们的数额无法预先确定。大多数资产的收益率都是不确定的，这种收益率的不确定性为投资者带来了风险。一个投资者在面对每一个资产时，也同时面对了无法预计的可能收益率。收益与风险是投资中的中心问题，其他各种问题都围绕这个中心展开。第一节资产风险的度量和风险分散•二、资产风险的度量在确定性的情况下，收益率是进行投资决策的最好依据；在不确定性情况下，仅仅靠预期收益率一个指标来判断资产的优劣，并进行投资决策是不够的，投资者还必须考虑不能实现预期收益的风险。对于现实投资来说，预期收益并不等于实际收益，实际收益率可能高于、低于或等于预期收益率，实际收益率高于或低于预期收益率的现象被称为围绕预期收益率的波动，这种波动的程度越大，实际收益率和预期收益率的差距就越大，投资者不能实现预期收益率的可能性也越大，投资的风险也就越大。这样，这种波动程度实际上成为判断一项资产优劣的指标，即风险指标。因此，风险又通常定义为预期收益与实际收益出现偏差的概率。第一节资产风险的度量和风险分散•（－）预期收益率的计算•如果一个随机变数X有几个可能性，则其预期收益率：•上式中，E（X）是指X的预期收益率（期望值），Xi是X的第ｉ个可能值Pi则是Xi发生的概率，所以预期收益率是各可能X值的加权平均，其权数则是各X值发生的概率。iniiXPXE1)(＝例１：假设市场上存在着资产Ａ和资产Ｂ，在不同的市场条件下，各有三种不同的收益率。市场条件资产Ａ资产Ｂ收益率（%）收益率（%）概率（P）看好6181/3一般10101/2较差1261/6则资产Ａ与资产Ｂ的预期收益率分别为：961122110316RE31iiAiAPR1261621103118RE31BiiBiPR第一节资产风险的度量和风险分散•（二）均方差和标准差的计算•用、表示资产收益的均方差•和标准差。2X))((2XEXniiPXEX112)]([＝E＝2•对于例１的资产Ａ和资产Ｂ，用公式（3-2）计算资产Ａ和资产Ｂ的均方差。2A5)912()910()96(][612131)(222312iiAiPRAiER20)126()1210()1218(][612131)(2223122iiBBiBPiRER资产Ａ和资产Ｂ收益率的标准差是24.252AA47.4202BB•三、风险分散•房地产投资是一个充满风险的投资领域，每个投资者必须具备风险意识，必须懂得风险防范的意义和本领。投资者常奉行一句格言：“不要把鸡蛋放在一个篮子里。”意思是说，防范风险最有效的策略是分散风险，而风险分散最有效的方法则是资产组合投资，就是实行资本投向的多元化，也就是说投资者不仅可以考虑把全部资本集中投向某一种风险较小、预期收益较高的资产，还可以考虑把资本按一定的比例分别投向多项资产，进行组合投资。第二节风险资产的相关系数和风险与收益的相关性分析•一、资产组合预期收益协方差•（－）资产组合预期收益率的计算•当投资者同时购买许多资产时，投资者所关心的问题就不是每一个资产单独的预期收益率和风险，而是整个资产组合的预期收益率和风险。为了方便说明，现假设投资者投资于两种资产Ａ和Ｂ，其收益率分别为RA和RB，并假设XA和XB表示投向资产Ａ和资产Ｂ的资金比例（占总投资的比例），则这个资产组合的总收益率为BBAAPRXRXR•而其预期收益率:资产组合的预期收益率等于资产Ａ和资产Ｂ预期收益率的加权平均，其中每一资产的权重等于该资产在整个组合中所占的投资比重。)()()(BBAAPREXREXRE•（二）资产组合风险的计算•与单个资产一样，资产组合的风险也是用预期收益率的均方差或标准差来测度的ABBABBAAPXXXX222222ABBABBAAPXXXX22222式（３－５）是资产组合的均方差，式（３－６）是资产组合的标准差，衡量整个组合的风险。其中δAB项代表资产Ａ和资产Ｂ之间的互动，称为协方差。)()()()(BBiAAiBBAAABRERRERPiRERRERE•协方差δAB是两个资产收益离差乘积的期望值，从这个意义上讲，协方差和均方差很相似。不同之处在于，均方差是单个资产收益离差本身平方的平均值，而协方差则是两个资产各自离差之积的平均值。均方差表现为正数，而协方差却可正可负。当两个资产同时呈现出好的收益率，即各自的离差分别大于零时或当两个资产同时呈现差的收益率，即各自的离差分别小于零时，两离差之积都取正值，从而δ＞０。当两个资产同时呈现出相反的收益率，即一个资产好的收益率同时伴随着另一资产差的收益率时，两离差之积则取负值，从而δ０。当两个资产收益率的产生条件之间无关系时，即一个资产收益率的发生与另一个资产的收益率之间无任何关联，则其协方差δ=０。•下面我们进一步举例说明资产组合风险的运算，沿用例１。•例２：假设在例１中，某投资者把一笔资金投入到资产Ａ和资产Ｂ，资产Ａ和资产Ｂ在总资产中各占４０％和６０％，试求资产组合的预期收益率和均方差。•资产组合的预期收益率：•资产组合的均方差为：8.10126.094.0)()()(BBAAPREXREXRE6.5)10(6.04.02206.054.022222222ABBABBAAPXXXX•其中1061)126()912(21)1210()910(31)1218()96()()(31BBiAAiiiABRERRERP假设投资者选了ｎ个资产来组成资产组合，则资产组合预期收益率和均方差为：其中式（３－７）指出资产组合收益率是所有资产收益率的加权平均，其中每一资产的权数X等于该资产在整个组合中所占的投资比重。式（３－８）指出组合收益率的均方差（即总风险）包括了两个niiiPREXRE1)()()(112122jiXXXninjijjipniip•二、风险资产的相关系数•为了计算方便，一般情况下是通过把协方差系数来代替协方差。标准化的过程如下：•假设、分别是资产和资产的标准差。是两种资产之间的协方差，表示这两种资产之间的相关系数，则ABijijABjiijAB/标准化后的相关系数仍然保持协方差的性质，只是其取值范围被限制在-1到+1之间。