房地产综合知识问答

精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料房地产综合知识问答1、什么是房地产？答：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。2、什么是房地产权？答：指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。3、为什么要进行房地产登记？答：房地产登记是房地产产权管理的主要行政手段，是政府为健全法制，加强房地产管理，依法确认房地产权利的法定手续。房地产登记有三个方面的作用：（1）产权确认，即确认房地产的权属状态；（2）保障权利人的合法权益；（3）加强房地产管理，即通过房地产登记对房地产交易状况进行管理和监督。4、《深圳经济特区房地产登记条例》是何时实施的？答：该条例于1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过。1993年1月18日深圳市人民代表大会常务委员会公告第二号公告。自1993年7月1日起施行。5、房地产登记有何法律效力？答：按《深圳经济特区房地产登记条例》第三条规定，依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使战胜有、使用、收益和处分权能，任何其他人无权干涉或妨碍，否则产权人可依法请求法律上的保护。6、房地产登记发证工作由哪个部门负责？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划国土局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产登记科负责。7、《房地产证》有什么作用？答：《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。8、房地产登记按下列程序办理:（一）提出申请；（二）受理申请;（三）审查申请文件;（四）权属调查;（五）依法公告;（六）确认房地产权利;（七）将核准登记事项记载在房地产登记册上;精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料（八）计收规费并颁发房地产权利证书;（九）立卷归档。9、怎样申请房地产登记？答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。10、房地产登记的种类有哪些，办文时间需多少天?答：房地产登记种类为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天（工作日，下同），转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。11、房地产登记是以什么为单位进行登记的？答：房地产登记是以一宗土地为单位进行登记。所谓一宗土地，是指以权属界线组成的封闭地块。一宗土地存在两个或两个以上权利人的，各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物所有权拥有的土地使用权份额申请登记。12、房地产登记的权利人名称是如何确定的？答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：（1）企业法人，为该企业法人的法定名称；（2）国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；（3）非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；（4）个人，为合法身份证明上的姓名；（5）共有人，为各权利人的名称或姓名。13、填写《房地产登记申请书》应注意哪些问题？答：（1）要求用钢笔或答字笔填写，字迹要清楚、工整，不能涂改；（2）申请人属单位的应在申请书上盖单位公章，留下经办人在深圳的联系电话或传呼号码；（3）房地产位置名称按XX区XX路XX巷XX号填写（以公安局新编的门牌号为准，有多个门牌号的，以正门的为准。）无门牌号的可以填写路名，以靠近房地产正门的路名为准；（4）申请人有两个或两个以上的，应共同提出申请；（5）每张申请书只能建立一个档案、办理一本《房地产证》；一张申请书不能申请两个或两个以上的房号或楼层，如一本合同包括多套房地产，必需建立每证一档，即将全部申请资料复印多套、每证一套（复印资料交窗口收件人员核对，并盖“与原件相符章”）。14、哪些房地产登记须办理公证手续？答：根据《深圳经济特区公证条例》第十八条规定，1999年9月1日后凡签定房地产转让、抵押、赠与、分割、继承等合同，应当办理公证，否则不予办理房地产登记（法院强制性转移除外）。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料15、申请房地产登记，可否委托他人办理？答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。16、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么法律责任？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤销核准登记，没收期非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。17、哪几种情况房地产登记机关不予受理登记申请？答：下列两种情况房地产登记机关可不予受理登记申请；（1）申请文件不齐全；（2）申请不符合《深圳经济特区房地产登记条例》的规定。18、法律规定共同申请的，一方当事人不配合，应承担什么法律责任？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条例，可迳为登记。19、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。20、哪些房地产登记可由当事人单独申请？答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：（1）土地使用权或建筑物、附着物所有机的初始登记；（2）因继承或遗赠取得房地产的转移登记；（3）因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；（4）变更登记；（5）因土地使用年期届满的注销登记；（6）因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。21、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项？答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。22、房地产登记费是如何收取的？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，申请房地产登记，权利人应精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料按下列规定交纳登记费：（一）初始登记的，按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的，超过部分按万分之五交纳；（二）转移登记的，按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元的，超过部分按万分之五交纳；（三）抵押抵押登记的，按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不低于一百元。（四）变更登记及其他登记的，每项交纳二十元。23、哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定？答；有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：（1）产权纠纷尚未解决的；（2）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；（3）受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；（4）发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登记的（即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的）；（5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。24、房地产登记中，土地使用年限怎样确定？答：1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定执行，即：（1）住宅；50年（2）教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地；50年（3）工业、仓储；30年（4）商业、金融业用地；20年（5）种植、畜牧、养殖业用地；20年1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地50年综合或者其他用地40年对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。25、福利房的土地使用年限怎样确定？答：福利房（包括准成本、全成本、微利房）的土地使用年限以规划国土局规定的为准。早期房改的住房规划国土局确定不了的，按房改办规定的土地使用年限即旧房（竣工时间在1988年6月10日之前）从1989年1月1日起70年，新房（竣工时间在1988年6月10日至1990年12月31日之间）从1991年4月1日起70年，1991年以后竣工的新房由按竣工时间往后推每半年的起时间算起70年。例：1991年9月3日竣工的新房、其土地使用年期从1992年1月1日起算。精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料26、同幢建筑物使用功能不一的，土地使用年限怎样确定？答：同幢建筑物使用功能不一的，有土地合同的，以合同规定的年限为准。其它情况的土地使用年期一律按其中使用期年限最长的进行登记，也就是说，同幢建筑物有住宅和商场的，该幢建筑物土地使用年限按住宅用途年期登记。27、什么叫确权？答：确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放文书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。28、权属调查包括哪些内容？答：房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法，占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确定房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。29、什么叫房屋的基底面积？答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。30、什么叫房屋的建筑面积？答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。31、什么叫房屋的公用建筑面积？答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有转护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。32、房屋的公用建筑面积如何分摊？答：每户（或单位）应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：1、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；2、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应摊的公用建筑面积=（应分摊公用建筑面积/各套（单元）建筑面积之和）*各套（单元）建筑面积33、购房的建筑面积包括哪些？答：房屋的建筑面积包括套仙（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。34、为什么新发的《房地产证》上建筑面积常常与购房合同书上记载有误差的？答：现在颁发的《房地产证》上记载的建筑面积是根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定以竣工测量查丈报告作为登记依据，而购房合同上的面积是预售查精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料丈面积，预售查丈面积是根据核准的建筑图纸计算的