房地产融资难题的破解与纳税筹划案例分享(讲义)

2011年全国税务稽查工作要点税收专项检查指导性项目：(指导性检查项目是指各地按照总局的要求结合本地区实际情况，选择1－2项进行专项检查)①房地产业、建筑安装业；②高收入者个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本地实际开展的其他项目。1税收专项检查指令性项目(指令项检查是指所有省份都要按照总局的要求必查的项目)①资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目）；②广告业；③办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。重点检查办理计算机中央处理器（CPU）、存储功能卡、数据存储装置、EMC磁盘存储器、固态非易失性存储器件、手持式无线电话等手机相关产品、蓝牙耳机及其他耳机、耳塞（包括传声器与扬声器的组合机）、太阳能电池、液晶显示屏、电路板、集成电路板、偏光片等体积小、价值高的电子产品和各类服装出口退（免）税的出口企业。2陈发树纳税筹划节税11亿元陈发树是上市公司紫金矿业的董事长，紫金矿业2008年上市，其招股说明书显示三家公司持有紫金矿业的股份，而陈发树本人并未直接持有。也就是说，陈发树对紫金矿业是间接持股。这样的安排实际上就是为了逃避个人所得税。因为间接持股就意味着紫金矿业有利润不用直接分给陈发树，而是先分到中间控股公司，控股公司再将这些钱对外投资，自然就不涉及个人所得税的问题了。随着紫金矿业谋划上市，陈发树进行了税收筹划，将间接持股变为直接持股。即，将紫金矿业持有的三家公司的股票以每股0.1元的价格转让给陈发树，合计转让35888.16万股，陈发树总计支付转让款3588.82万元。经过股份转让，陈发树对紫金矿业的持股方式就由间接持股成为直接持有。3房地产业成为税收“黑马”成都地税预计2010年税收将突破500亿，年增长30%；4作为“黑马”的房地产行业，贡献了地税总额的40.33%，居于纳税榜首。同时，营业税、个人所得税、契税和企业所得税贡献显著，共353.85亿元，增速均在30%以上。今年前11个月，成都市民个税交纳额超过61亿元，比去年同期增长16.67亿元。房地产居首贡献税金近200亿元让许多人没有想到的是，在宏观调控大背景下的房地产行业，今年是成都税收大户。成都市地税局局长范秋美说，今年1-11月，成都房地产地税收入约178亿元，占整个地税总量的40.33%，比去年同期增长42.75%。在迅速增加的税收中，前3名纳税行业分别是房地产、建筑安装业（占总税收收入的10.71%）和金融行业（占7.94%）。“地震重灾区的灾后重建，带动部分建筑安装业税收增长。同时，投入的大量资金，也有利于金融业税收收入的增长。”5财务工作的三大风险资本金风险筹融资风险涉税风险6偷税2190万经理会计同罪来源：新京报2009年6月1日北京光辉纪元贸易有限公司（以下简称“光辉纪元公司”）经理伏梅，在银行开设隐匿账户，偷逃税款2190万元，公司会计窦某和职员巫某对其偷逃行为进行协助。日前，一中院终审以偷税罪对伏梅判刑5年，处罚金3000万元，并对该公司处罚金3000万元。判决书显示，为了偷逃税款，伏梅在银行设立隐匿账户，用该账户收取销售货款。该账户的销售收入不记账，不向税务申报。2003年至2007年，共有1.3亿货款结算到这个隐匿账户中。7从《刑法》201条款的修订看：涉税风险的变化《刑法》第201条款修订终于尘埃落定中华人民共和国主席胡锦涛2009年2月28日签署中华人民共和国主席令第10号，公布了中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过的《中华人民共和国刑法修正案（七）》，并自公布之日起施行。其中，备受纳税人关注的《刑法》第201条（简称该条款）的修订终于尘埃落定，“逃避缴纳税款一定条件下可免刑责”成为本次刑法修订的最大亮点之一。9“刑法第201条”修正前后比较“刑法第二百零一条”修正案原“刑法第二百零一条”将刑法第二百零一条修改为：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。第二百零一条：纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额较大的，依照前款的规定处罚。扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，数额占应缴税额的百分之十以上并且数额在一万元以上的，依照前款的规定处罚。对多次实施前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。对多次犯有前两款行为，未经处理的，按照累计数额计算。有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；但是，五年内因逃避缴纳税款受过刑事处罚或者被税务机关给予二次以上行政处罚的除外。10刑法修正案(八)：修改涉税犯罪规定《刑法修正案（八）》对涉税犯罪规定作了重要修改。取消了虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款发票罪和伪造、出售伪造的增值税专用发票罪的死刑，并将虚开不具有骗取出口退税、抵扣税款功能的普通发票和非法持有伪造的发票等行为纳入到《刑法》中。11（一）虚开普通发票情节严重的也是犯罪1.原规定中涉及的普通发票犯罪及立案追诉标准原规定中的发票犯罪主要涉及增值税专用发票和用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票。关于普通发票犯罪主要包括两类：出售非法制造的发票罪和非法出售发票罪。这两类犯罪规定在《刑法》209条第2款、第4款中。根据《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》，伪造、擅自制造或者出售伪造、擅自制造的不具有骗取出口退税、抵扣税款功能的普通发票一百份以上或者票面额累计在四十万元以上的，应予立案追诉。非法出售普通发票一百份以上或者票面额累计在四十万元以上的，应予立案追诉。122.新规定内容原规定中关于“虚开”问题，只有虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税款的发票才构成犯罪。按照新规定，虚开上述发票之外的其他发票，情节严重的，也构成犯罪。刑法修正案（八）第三十三条规定，在刑法第二百零五条后增加一条，作为二百零五条之一：“虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”13（二）非法持有伪造的发票可能构成犯罪1.新规定内容《刑法修正案（八）》第三十五条规定，在刑法第二百一十条后增加一条，作为第二百一十条之一：“明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数量巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”142.正确理解本罪应当注意的问题首先，本罪是故意犯罪，即明知是伪造的发票而非法持有。过失不构成本罪。在实践中，如果行为人不知道是伪造的发票，而且根据具体情况也不可能知道是伪造的发票而持有的不构成本罪；其次，必须达到数量较大的程度才构成本罪。同时也要综合考虑案件的社会危害性的大小，从犯罪情节等方面加以判断是否构成犯罪，是否应当追究刑事责任。15据全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室召开的新闻发布会消息：2010年，全国共查处各类制售假发票和非法代开或取得发票案件44362起，捣毁发票犯罪窝点3291个，打掉作案团伙1593个，缴获假发票6.6亿余份，查处违法受票企业74833户。2010年，全国检察机关共受理发票犯罪案件3234件5230人，同比分别上升56.16%和64.41%；批准逮捕2778件4335人，同比上升48.24%和57.29%，提起公诉2926件4696人，同比上升59.28%和77.95%.16观念更新启迪思维立竿见影17第一部分房地产开发企业纳税筹划经典案例分享纳税筹划应把握四大要点一、划清税收筹划、避税以及偷税的界限1、偷税2、避税3、筹划二、了解税务机关对“合理和合法”的纳税解释1、从宪法和法律规定上去理解2、税收政策实践三、准确把握税收筹划的尺度1、不能“孤军奋战”2、不应忽视非税利益3、不应忽略机会成本4、不应忽视涉税风险四、聘用专业的税收筹划专家19建筑工程税金的节税途径分析20建筑工程营业税政策解读建筑工程营业税政策比较表原规定新政策《营业税暂行条例实施细则》第十八条《营业税暂行条例实施细则》第十六条从1994年1月1日开始执行从2009年1月1日开始执行纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。21从新旧营业税政策变化可以看出其一，征税的指导思想没有变化建筑工程无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。其二，给予了纳税人的筹划空间按照新营业税政策规定，有三种例外的税务处理需要纳税人充分利用。223种例外税务处理：1、提供建筑业劳务的同时销售自产货物2、建筑装饰劳务3、建设单位提供设备23筹划目的降低涉税风险节省成本支出利弊权衡？24筹划思路1开发商成立材料供应公司采购材料设备，将开发利润转移，节省土地增值税。－－〔“一箭双雕”〕效果25举例某开发商开发电梯公寓10万平方米，建安成本2亿元。其中有6000万元的材料设备由材料供应公司采购，采购利润为10%。1.材料公司缴纳增值税：600*17%=112(万元)2.房产公司少交纳土地增值税：600*1.2*30=216(万元）3.节省税金：216-112=104(万元)26操作要点1、成立开发商可以控制的材料供应公司，取得增值税一般纳税人资格；2、购买开发项目所需材料设备供应给房地产公司以及施工企业；3、材料公司赚取10%的采购利润，相当于开发商的材料设备成本增加了10%；4、开发商的利润不仅要缴纳企业所得税，还要缴纳土地增值税；而材料公司不需要缴纳土地增值税。27政策依据1、《增值税暂行条例》2、《土地增值税暂行条例》及其实施细则28筹划思路2开发商直接购买工程所需建筑工程设备，节省工程营业税。29举例某开发商开发电梯公寓10万平方米，需要购入建筑工程设备有3000万元。如果由施工单位自行采购，应该计入工程总造价缴纳营业税；如果采取“甲供”方式，则可以节省工程营业税：3000万元×3％=90万元30操作要点1、搞清楚工程所在地主管税务机关对免税建筑工程设备的具体内容；2、与设备安装公司签订《施工合同》时，必须明确约定，工程设备由甲方供应，合同价款不能包括设备价值；313、开发商直接与设备供应商签订《建筑工程设备买卖合同》，直接支付价款，取得增值税普通发票发票。4、一般情况下不需委托施工单位代购设备。（增值税小规模纳税人与一般纳税人、资金流与发票抬头、增值率等）32政策依据文件1《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在