房地产经济学4

一、房地产金融市场二、房地产企业融资三、住房消费融资第四章房地产金融市场1房地产金融市场结构2我国房地产金融市场存在的问题3我国房地产金融市场的发展对策一、房地产金融市场证券、票据等资金美元美元资金储蓄美元证券、票据等二级抵押贷款市场存款等证券抵押贷款直接融资间接融资金融中介商业银行储蓄机构人寿保险公司投资公司养老基金资金盈余单位个人企业政府资金短缺单位个人企业政府经纪人抵押银行FNMAGNMAFHLMC私人企业图4-1美国的房地产金融体系房地产金融市场结构房地产金融市场的构成房地产金融市场房地产信贷市场房地产证券市场房地产保险市场房地产信托市场我国房地产金融市场存在的问题融资渠道单一风险集中监管和调控机制很不完善金融市场结构单一，不成体系缺乏多元化、规范化的房地产金融产品尚未建立房地产金融二级市场体系缺乏独立、有效的中介服务体系缺乏多层次的房地产金融市场机构体系金融市场结构单一，不成体系商业银行集中市场和信用双重风险商业银行非理性与不规范行为银行信贷为房地产融资的主要方式融资渠道单一风险集中我国房地产金融市场的发展对策进一步完善一级市场，稳步推进二级市场发展（1）大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系（2）培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系（3）推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道（1）鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。（2）培育和完善房地产债券市场。（3）将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。（4）推进房地产金融创新，开发各种具备条件的房地产金融产品。加强监管，完善制度和立法，创造良好的市场外部环境（1）加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为（2）构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，提供法律保障（3）要完善制度建设，营造房地产金融市场发展的外部环境专题研究：美国次贷危机之多米诺次贷危机、金融危机、经济危机金融创新、金融衍生品、金融监管美国次贷危机“导火索”2007年4月，美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融破产。美国次级抵押贷款危机浮出水面。8月初，美国住房抵押贷款公司申请破产保护；8月15日，美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌。因房地产危机的出现，这些公司的住房不良贷款数额升高，银行要求追加保证金，导致资金链断裂的风险加大。于是，次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来。次贷危机的连锁反应2008.3贝尔斯登（第五大投行）被摩根大通收购2008.9.8美国政府接管两房2008.9.15雷曼（第四大投行）破产2008.9.15美林（第三大投行）被美国银行收购2008.9.22高盛、摩根斯坦利转型背景案例：雷曼倒下一家拥有158年历史的投行，在短短五天就倒掉了。沃伦巴菲特说，“这是一次经济的珍珠港事件。”房地产相关损失的耗资摩根大通釜底抽薪评级机构火上浇油美联储袖手旁观2008.9.15，已毫无出路可言的雷曼申请破产保护。至此，这家在华尔街叱咤风云了158年的著名投行宣告结束。背景案例：长眠于衍生品下的巴林银行巴林银行是英国的老牌商业银行,是世界首家商业银行,由弗朗西斯•巴林爵士于1763年创建于伦敦.由于善于变通、富于创新，在国际金融领域获得了巨大的成功。巴林银行主要从事投资银行业务和证券交易业务，投资银行业务集中在欧洲共同体，证券业务集中于亚洲和南美其名曰。在新加坡的分支机构工作尤为出色。负责期货交易的经理尼克•里森当时年仅28岁，工作成绩突出，被委以重任，权力极大，且几乎不受监督。1993年，里森通过股指期货交易为巴林银行赚了1400万美元，自已也因此获得100万美元奖金。从1994年秋天开始，里森大肆投机,一发不可收拾.1995年2月,里森在日本股票和利率期货交易中巨额亏损达4亿英镑之巨,巴林银行不得不宣布破产.一家具有233年悠久历史的英国老字号银行就此毁于一旦.二、房地产企业融资1房地产企业的融资决策2房地产企业股票融资3房地产企业债券融资4房地产信托融资5房地产基金融资房地产企业融资找呀找呀找资本1房地产企业的融资决策融资方式内源融资VS外源融资直接融资VS间接融资权益融资VS债务融资融资结构融资成本和融资风险不用还的钱——股权投资和融资股权投融资VS贷款、借款、债券股权投(融)资的资金来源(1)金融机构，包括投资银行、商业银行、保险公司，证券公司(2)投资基金(3)房地产企业(4)大型企业股权投资的方式分红股权投资+期权投资分红+还款成功融资第一、融资目标明确第二、充分的准备第三、文件包装此外，还要向投资方提供营销策划、公司结构、管理班子、财务预算、股权结构方面的资料。譬如投资方通常对管理班子的要求很高，涉及到管理层次、管理思想等，公司的股权架构也会影响投资方的合作选择。2房地产企业股票融资律师事务所辅导备案辅导备案上市辅导辅导调查发行申报证监会派出机构证券交易所复议社会公众辅导机构会计师事务所主承销商拟上市公司辅导机构证监会派出机构拟上市公司发行审核委员会证监会拟上市公司承销商拟上市公司拟上市公司拟上市公司拟上市公司证监会拟上市公司社会公众公布招股说明书股票发行上市交易终止否决核准未核准审核图4-2首次公开发行股票的步骤3房地产企业债券融资图4-3房地产企业发行债券的程序发行债券的决议制定发行债券的章程办理债券等级评定手续发行债券的申请与批准制定募集办法并予以公告签订承销协议募集款项向证券管理部门指定的资信评估机构申请办理债券等级评定手续，债券等级证明在A级以上时可提出发行申请公司发行债券报国务院证券管理部门批准；非公司性的中央国有企业报中国人民银行会同国家发展计划委员会审批；地方国有企业报中国人民银行直属分行会同有关省级计划部门审批最高权力机构做出决定3房地产信托融资贷款型信托股权型信托受益权信托4房地产基金融资房地产产业投资基金/房地产投资信托基金美国房地产投资信托的经验借鉴我国发展房地产投资信托的条件和制约海外地产基金难服中国水土？(2004)“干柴烈火”的格局能否带来“洞房花烛”？海外基金只肯锦上添花，不愿雪中送炭，而握锦在手的国内房地产商又嫌海外基金要求的回报率太高。2003“121号文件”带来的转机：银根紧缩/“8.31大限”：地根紧缩合作：4月份，顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。5月，荷兰国际集团宣布收购一家亚洲房地产基金，再度与复地集团合作投资上海房地产。6月，金地集团和摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资公司共同出资成立一家项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55%。障碍：利益分歧、投资理念、法律障碍趋势案例分析：万科多元化融资VS顺驰易主深圳万科成立于1984年，1988年介入房地产领域，1991年A股上市，1993年B股上市。1991年至2000年，三次定向增发和配股共筹资16.57亿元人民币。2002年6月18日，向社会公开发行15亿元可转换公司债券。2004.6.9，向新华信托投资股份有限公司申请1.9995亿元、期限２年，利率为年４％的贷款；2004.7.5，向德国HI公司贷款3500万美元；2004.7.7，万科发行19.9亿可转换公司债券的申请被审核通过。天津顺驰于1994创建。2003-2004顺驰大跃进，疯狂圈地。顺驰拿地只关注付款方式，与政府交涉以支付10%左右的首期款获得地块运作权。顺驰”并联操作法“，以速度取胜。通过对土地出让金支付的无限延长来获得市场机会，再依靠后期销售回款来弥补之前所欠地价。顺驰2004年试图香港上市未果。2006年9月5日，香港路劲基建与顺驰中国正式签订协议，路劲基建将分步向顺驰中国注入12.8亿元资金，持有顺驰中国55%的股权，孙宏斌持有40%的股权。三、住房消费融资1我国住房消费融资现状2国外的住房金融模式3美国市场化的住房消费融资模式4我国住房金融模式的改革专题研究：我国的住房抵押贷款证券化住房消费融资找呀找呀找房子我国住房消费融资现状政策性贷款、商业性贷款住房储蓄贷款存单抵押贷款问题分析：房价VS居民支付能力金融机构风险VS竞争、服务、创新、抗风险国外的住房金融模式市场型、基金型、储蓄型、混合型经验借鉴：1政府参与2私人、民间金融机构的介入3市场化倾向美国市场化的住房消费融资模式成熟的市场：完善的市场结构、多样化的市场主体政府的高度参与：政府担保与保险、立法多样化的贷款品种：金融创新信用社会?我国住房金融模式的改革政府职能的强化：培育市场、立法、担保与保险金融机构：创新能力、经营能力、服务能力市场化趋势P89我国的住房抵押贷款证券化房地产证券化将成为未来金融发展的重点。住房抵押贷款证券化是搞活房地产市场最为有效的手段。所谓住房抵押贷款证券化是银行等抵押贷款发放机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给证券机构，该机构以其收购的抵押贷款为基础在资本市场上发行债券或其他有价证券的行为。机会：商业银行业务拓展、商业银行风险分散、更多的人买房、新的投资渠道制约：1、住房抵押贷款一级市场不成熟2、商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切3、缺乏法律制度等基础保障中国全面地把资本送到美国中国，上海——一个面临经济困境的发展中大国不大可能成为世界上工业化强国的资本来源。但有巨额贸易盈余并建立了外汇储备的中国正在购买美国的政府债券，特别是财政部债券和联邦抵押协会(房利美)与弗雷德协会(房地美)所发行的债券。这对美国人是一件好事。这种投资增加了美国住房市场的流动性，并有助于降低美国的利率。而且在未来若干年中，中国还会继续购买大量美国债务。一位前中央银行官员称一个贫穷的农业国家为美国这样的工业化强国的投资筹资是“可耻的”，中国应该把自己的资本投资于正在增长的经济。另一些抱怨认为中国甚至没有得到其投资的好收益。其平均为1300亿外债支付7%-8%的利息，但它1400亿投资于国外的储备只赚到5%左右的收益。但中国有充分的理由把一些资本送到国外。它的固定资产投资在1996年高达国内生产总值的34%。值得怀疑的是，中国能否不浪费资金或加剧通货膨胀而保持这个比率。在过高的支出破坏了国民经济之前，泰国的这一比率是40%，韩国是37%……在消费低的情况下，货币的积累把资本推向海外。结果是：中国的资本向各地扩散。例如，中国是油田的大买主，已承诺用80多亿美元在苏丹、委内瑞拉、伊拉克和哈萨克斯坦租地。中国大陆的资本还流到香港，在东亚的危机开始有某种缓解之前，这种资本在香港有助于不动产价格上升。中国甚至允许把资本盈余用于帮助有困难的邻国：在国际货币基金紧急援助泰国和印度尼西亚时，北京承诺了10亿美元。大多数货币流入了美国国库券。而且，中国的中央银行也和世界其他国家的50家中央银行一样，借钱给联邦抵押协会(房利美)，该协会用这些资金购买银行和其他机构给予普通美国人的住房抵押贷款。货币涌入保持了市场流动性，并降低了美国购房者支付的利率。华尔街杂志，1998.10