房地产行业形势与前瞻-谭华杰

房地产行业形势与前瞻万科集团首席研究员谭华杰2010年11月目录目录„„长期发展前景长期发展前景„„短期波动可能短期波动可能„„新视角：货币新视角：货币„„模式选择：快还是慢模式选择：快还是慢‡‡中国处于一个非常特殊的历史阶段，处于这个阶段的绝大部分国家，房地产行中国处于一个非常特殊的历史阶段，处于这个阶段的绝大部分国家，房地产行业都出现了快速发展。业都出现了快速发展。‡‡特殊历史阶段：高速现代化、城市化、都市化。特殊历史阶段：高速现代化、城市化、都市化。如何看待房地产行业的快速发展如何看待房地产行业的快速发展世界各国城市化从20％到40％经历年数12040803022050100150英国1720-1840美国1860-1920德国1785-1865日本1925-1955中国1981-2003‡‡大型发达国家中，日本城市化起步最晚、速度最快，与中国最接近。大型发达国家中，日本城市化起步最晚、速度最快，与中国最接近。‡‡日本现代化、城市化、都市化同步进行，与中国相同。日本现代化、城市化、都市化同步进行，与中国相同。‡‡日本都市圈人口密度高，在大型发达国家中与中国最相似。日本都市圈人口密度高，在大型发达国家中与中国最相似。‡‡日本靠日本靠““世界工厂世界工厂””起步，长期存在巨额贸易顺差和外汇储备，经历过长期、大起步，长期存在巨额贸易顺差和外汇储备，经历过长期、大幅度本币升值，对中国极富参考价值。幅度本币升值，对中国极富参考价值。‡‡日本曾经发生过极其严重的房地产及金融危机，其教训为全世界所关注。日本曾经发生过极其严重的房地产及金融危机，其教训为全世界所关注。日本是一个很好的参照案例日本是一个很好的参照案例中国相当于日本的哪个年代（中国相当于日本的哪个年代（11）：城市化与家庭增长）：城市化与家庭增长‡‡我国目前城市化率约为我国目前城市化率约为47%47%，，20002000--20052005年城市家庭数量增长年城市家庭数量增长23%23%，相当于，相当于日本的日本的19601960年代水平。年代水平。‡‡即使总人口拐点到来，中国城市仍将处于人口红利状态。即使总人口拐点到来，中国城市仍将处于人口红利状态。10%17%16%22%32%25%16%9%7%19%8%8%434753576061196019651970197519801985全国家庭数量增长率三大都市圈家庭数量增长率日本城市化率日本国民经济增长速度-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%194519481951195419571960196319661969197219751978198119841987199019931996199920022005中国国民经济增长速度0%5%10%15%19891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005中国相当于日本的哪个年代（中国相当于日本的哪个年代（22）：经济增长）：经济增长‡‡我国目前经济增长速度维持在我国目前经济增长速度维持在1010％左右，相当于日本的％左右，相当于日本的19601960－－19701970年代。年代。中国相当于日本的哪个年代（中国相当于日本的哪个年代（33）：人口红利）：人口红利‡‡年轻人口为主的社会结构因人口流动、婚育、改善居住而带来大量住房需求年轻人口为主的社会结构因人口流动、婚育、改善居住而带来大量住房需求‡‡日本日本19901990年后人口老龄化程度迅速提高，对经济和房地产市场产生巨大影响年后人口老龄化程度迅速提高，对经济和房地产市场产生巨大影响‡‡城市化以年轻人口迁入为主，将进一步改善城市的年龄结构城市化以年轻人口迁入为主，将进一步改善城市的年龄结构注：总抚养率=（14岁及以下儿童数量+65岁及以上老年人数量）/15岁到64岁的人口数量日本户均存量住宅套数0.960.970.980.990.990.990.990.920.940.960.9811968197319781983198819931998‡‡成熟市场住宅套数与家庭总数比例接近或超过成熟市场住宅套数与家庭总数比例接近或超过1:11:1的水平的水平‡‡我国户均住宅套数我国户均住宅套数0.870.87套，远低于日本套，远低于日本7070年代水平，城市现有家庭住房需求未年代水平，城市现有家庭住房需求未得到满足的部分、以及新增家庭住房需求必须依赖新建住房得到满足的部分、以及新增家庭住房需求必须依赖新建住房中国相当于日本的哪个年代（中国相当于日本的哪个年代（44）：住房存量）：住房存量‡‡城市家庭数量快速增长，人口密度上升，大都市尤其明显。城市家庭数量快速增长，人口密度上升，大都市尤其明显。‡‡房地产市场快速发展，住房存量迅速增加。房地产市场快速发展，住房存量迅速增加。‡‡都市化伴随人口密度上升，这一阶段房地产价格增长速度往往高于都市化伴随人口密度上升，这一阶段房地产价格增长速度往往高于GDPGDP增长增长速度。速度。高速城市化、都市化期间的主要特征高速城市化、都市化期间的主要特征-10%0%10%20%30%40%50%1956195819601962196419661968197019721974197619781980198219841986198819901992GDP增长率地价指数增长率日本经济增长各阶段不动产价值涨幅高速增长期I（55-66）高速增长期II（66-75）稳定增长期（75-85）泡沫增长期（85-93）02040608010012014019651968197119741977198019831986198919921995日本市街地地价指数‡‡从国际经验来看，我国房地产市场与日本从国际经验来看，我国房地产市场与日本19601960年代至年代至19701970年代初非常类似，年代初非常类似，包括本币升值和随之而来的石油危机。包括本币升值和随之而来的石油危机。‡‡上世纪上世纪7070年代，日本房地产市场短暂调整后，进入长达年代，日本房地产市场短暂调整后，进入长达1515年的稳定繁荣期，年的稳定繁荣期，19701970年到年到19851985年地价的复合增长率为年地价的复合增长率为9.47%9.47%。。发展阶段：日本发展阶段：日本19701970年代年代被忽视的人口质量指标被忽视的人口质量指标„„19921992--20082008，中国高中毛入学率从，中国高中毛入学率从26%26%增长到增长到74%74%；大学毛入学率从；大学毛入学率从4%4%增长到增长到23%23%，由印度的一半到超过印度一倍，预计，由印度的一半到超过印度一倍，预计20202020年将增加到年将增加到40%40%。。中国毛入学率（%）0102030405060708019921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008高中大学见顶：见顶：20352035？？‡‡以下现象，可能才真正意味着房地产行业见顶时刻的来临：以下现象，可能才真正意味着房地产行业见顶时刻的来临：¾¾总人口拐点。总人口拐点。按按1.41.4--1.81.8的总和生育率，该拐点将出现在的总和生育率，该拐点将出现在20252025--20302030年。年。¾¾城市化完成。城市化完成。城市化率城市化率65%65%一般是高速城市化的终点。按目前速度，该时点可一般是高速城市化的终点。按目前速度，该时点可能出现在能出现在20302030--20352035年。年。¾¾经济增长趋缓。经济增长趋缓。19661966年人均年人均GDPGDP超过超过20002000美金的国家（地区），其后美金的国家（地区），其后3030年年内的内的GDPGDP名义年化增长率中位数为名义年化增长率中位数为9%9%。对中国，这一时段是。对中国，这一时段是20062006--20352035年。年。¾¾大学毛入学率达到大学毛入学率达到60%60%。。中国可能在中国可能在20302030--20352035年达到这一水平。年达到这一水平。¾¾房地产在整体经济中占比过高。房地产在整体经济中占比过高。日本泡沫化时期，房地产行业增加值占日本泡沫化时期，房地产行业增加值占GDPGDP比比例为例为1212--13%13%，中国目前为，中国目前为44--5%5%。。¾¾北京、上海房价达到世界最贵水平。北京、上海房价达到世界最贵水平。领先企业占有率仍有较大上升空间领先企业占有率仍有较大上升空间‡‡国内房地产行业的集中度低，高度分散。国内房地产行业的集中度低，高度分散。20092009年全国房地产开发企业达到年全国房地产开发企业达到8.768.76万家，大部分企业为单项目、短期经营型。万家，大部分企业为单项目、短期经营型。‡‡集中度提升是未来的必然趋势，大型开发企业依然存在广阔空间。集中度提升是未来的必然趋势，大型开发企业依然存在广阔空间。全国房地产开发企业数量27303295523261837123592425629058710625188756201000020000300004000050000600007000080000900001000002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年企业销售额（亿）市场占有率万科6341.66%绿城5131.34%保利4341.14%中海4781.25%恒大3030.79%合计23626.19%2009年前五大开发企业市场占有率„„长期发展前景长期发展前景„„短期波动可能短期波动可能„„新视角：货币新视角：货币„„模式选择：快还是慢模式选择：快还是慢‡‡我国主要城市的住房自有率较高，一方面存在房改的历史原因，另一方面也我国主要城市的住房自有率较高，一方面存在房改的历史原因，另一方面也因为居民拥有住房产权的意愿比较强烈因为居民拥有住房产权的意愿比较强烈。。纽约33%芝加哥44%伦敦47%伯明翰51%东京45%大阪52%北京（2005）61%上海（2005）60%世界主要城市住房自有率我国居民的住房产权拥有偏好我国居民的住房产权拥有偏好‡‡日本、美国的高速城市化期间，住房存量增长基本与家庭数量增长相匹配。日本、美国的高速城市化期间，住房存量增长基本与家庭数量增长相匹配。‡‡相对来说，中国住房数量增长未能跟上家庭数量增长，欠账较多。相对来说，中国住房数量增长未能跟上家庭数量增长，欠账较多。时间城市家庭数量增加住房总存量增加日本（城市化率45%-60%）20年(1962-1982)1450万户1400万套美国（城市化率45%-60%）35年(1910-1945)1400万户1600万套约4200万套中国（城市化率35%-45%）7年（2000-2007）5400万户其中：开发企业建设2800万套历史欠账历史欠账未来住房需求预测未来住房需求预测„„20052005年底，全国城镇年底，全国城镇户均成套住宅套数户均成套住宅套数0.850.85套。套。全国城镇家庭户数约全国城镇家庭户数约1.901.90亿户，城镇家庭住宅套数约亿户，城镇家庭住宅套数约1.621.62亿套，住宅缺口约亿套，住宅缺口约28002800万套。到万套。到20092009年，住宅缺口数应仍在年，住宅缺口数应仍在27002700万套以上。万套以上。„„20292029年全国人口预计达到年全国人口预计达到14.414.4亿人，城镇家庭规模下降为亿人，城镇家庭规模下降为2.72.7人人//户，城户，城镇家庭数量将达到镇家庭数量将达到3466734667万户，较目前增加万户，较目前增加1322313223万户。万户。„„考虑拆除旧房，参照发达国家在城市化稳定期的户均住房套数，中国考虑拆除旧房，参照发达国家在城市化稳定期的户均住房套数，中国20292029年城镇家庭所需的住房套数为年城镇家庭所需的住房套数为3813438134万套，全国需新增住宅万套，全国需新增住宅2610026100万万套，平均每年新