房地产行业研究

谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。1/62009/07/13最近52周股价表现分析师鱼晋华[e-mail]胡栋亮[e-mail]-60%-40%-20%0%20%40%60%80%Jul-08Aug-08Sep-08Oct-08Dec-08Jan-09Feb-09Mar-09Apr-09Jun-09Jul-09房地产上证指数行业研究跟踪报告房地产„近日国家统计局公布了今年1-6月全国房地产市场运行数据。„单月销售面积和金额继续创出新高。6月份，全国楼市回暖持续，单月商品房销售面积和销售金额继续创出历史新高（剔除每年12月峰值数据），环比分别增长36%和30%。房价也继续上涨，6月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点。其中新建住宅销售价格环比涨幅也为0.8%。„开发商资金流入继续加快。房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%，其中，国内贷款增长32.6%，定金及预收款增长27.7%，国内贷款和定金及预收款还是开发商资金来源增速上升的主要原因。„企业投资意愿继续提升。1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增速比1-5月提高了3.1个百分点。自年初触底以来，房地产开发投资完成额累计增速连续第4个月出现回升。„新开工面积环比大幅增长。1-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平米，同比下降26.5%，但降幅比1-5月收窄2.1个百分点。房屋新开工面积4.79亿平米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点。就单月新开工面积而言，环比增长了54.43%，同比增长11.93%。这一增幅远超市场预期，显示楼市的回暖已明显开始带动投资和新开工的增长，房地产的率先复苏对经济的拉动将日益显现。„新开工领先指数显示新开面积将继续上升。6月份，联合证券新开工领先指数继续上扬，同时新开工同步指数也开始出现明显反转。我们预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快，考虑到建筑周期因素，新开工形成的供给增加将会在四季度体现，从而将缓解当前市场由于库存的快速消耗而导致的供给不足的矛盾。也将削弱房价上升的动力，从而利于保护当前楼市的复苏不至于过快进入泡沫化阶段。行业评级增持/维持评级相关研究《楼市回暖，带动房地产投资上升》20090611《冲击将较为有限-对深圳部分农民房将可确权的点评》200905《利润增速或已触底-年报及一季报分析》200905《将改变的还有房价预期-住房投资资本金比例下调点评》200904《关注库存出清周期变动》200903《为房企资金松绑-粤15条点评》200903《穿越周期的迷雾》200902《等待预期兑现》200812《降息与三重博弈》200811《息差扩大利于房贷新政执行》200810《政策转向楼市亦有望转向》200810《银根若持续放松，行业将受益》200809新开工面积环比大幅上升1-6月全国房地产市场运行数据点评行业研究-房地产090713：新开工面积环比大幅上升--1-6月全国房地产市场运行数据点评（增持）.docJul-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。2/6近日国家统计局公布了今年1-6月全国房地产市场运行数据。单月销售面积和金额继续创出新高继5月份创历史新高后（剔除每年12月统计峰值），6月份，全国商品房销售面积和销售金额继续大幅上升，单月销售数据分别达到9500万平米和4411亿，环比增幅分别为36%和30%。09年1-6月份全国商品房销售面积和金额的累计同比增速也分别达到了32%和53%，其中销售面积累计增速接近07年高位水平，由于房价的上涨，销售金额累计增速已超过了07年峰值水平。6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点，房价上涨速度有所加快。其中新建住宅销售价格同比下降0.6%，环比上涨0.8%。图1、全国单月销售面积和单月销售金额继续创出新高亿平米%-40-200204060801001200.00.10.20.30.40.50.60.70.80.91.0Feb-00Aug-00Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09商品房销售面积（月）累计增速亿元%-40-200204060801001201401600500100015002000250030003500400045005000Feb-00Aug-00Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09商品房销售金额（月）累计增速数据来源：国家统计局，联合证券研究所注：剔除每年12月统计峰值和05年8月数据（统计口径改变）数据来源：国家统计局，联合证券研究所注：剔除每年12月统计峰值和05年8月数据（统计口径改变）住宅表现依旧抢眼1-6月，全国商品房销售面积34109万平米，同比增长31.7%。其中商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。住宅市场表现依旧抢眼，销售面积累计增速比1-5月提高6.2个百分点；办公楼市场也开始明显回暖，销售面积累计增速年内首次出现正增长；不过商业营业用房销售面积累计增速相比1-5月有所下降，降幅为1.9个百分点。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。开发商资金流入继续加快1-6月，开发商资金流入继续加快，房地产开发企业本年资金来源同比增长23.6%，增速比1-5月增加7.5个百分点，其中，国内贷款增长32.6%，定金及预收款增长27.7%，增速比1-5月分别增加16.9个百分点和10.5个百分点。除了国内贷款和定金及预收款，利用外资和自筹资金的同比增速相比1-5月均出现不同程度的下降，可以看出，资金流入加快的主要贡献还是在于楼市的回暖和宽行业研究-房地产090713：新开工面积环比大幅上升--1-6月全国房地产市场运行数据点评（增持）.docJul-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。3/6松信贷政策的支持。图2、开发商资金流入增速继续加快%-40-20020406080100Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09资金来源合计国内贷款定金及预收款数据来源：国家统计局，联合证券研究所新开工面积环比大幅上升开发商投资意愿继续提升随着开发商资金的进一步充裕，企业投资意愿也继续提升。1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增速比1-5月提高了3.1个百分点。自年初触底以来，房地产开发投资完成额累计增速连续第4个月出现回升。图3、企业投资意愿继续提升完成投资额同比增速%0102030405060Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09数据来源：国家统计局，联合证券研究所单月新开工面积创历史新高随着去库存的结束，开发商购置土地和新开工投入明显加快。1-6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平米，同比下降26.5%，但降幅比1-5月收窄2.1个百分点。房屋新开工面积4.79亿平米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点。行业研究-房地产090713：新开工面积环比大幅上升--1-6月全国房地产市场运行数据点评（增持）.docJul-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。4/6就单月新开工面积而言，环比增长了54.43%，同比增长11.93%。这一增幅远超市场预期，显示楼市的回暖已明显开始带动投资和新开工的增长，房地产的率先复苏对经济的拉动将日益显现。图4、单月新开工面积创历史新高亿平米0.00.20.40.60.81.01.21.4May-01Nov-01May-02Nov-02May-03Nov-03May-04Nov-04May-05Nov-05May-06Nov-06May-07Nov-07May-08Nov-08May-09购置土地面积（月）新开工面积（月）数据来源：国家统计局，联合证券研究所注：剔除掉2月和12月数据新开工领先指数显示新开面积将继续上升6月份，联合证券新开工领先指数继续上扬，同时新开工同步指数也开始出现明显反转。我们预计未来几个月新开工面积速度有望继续加快，考虑到建筑周期因素，新开工形成的供给增加将会在四季度体现，从而将缓解当前市场由于库存的快速消耗而导致的供给不足的矛盾。也将削弱房价上升的动力，从而利于保护当前楼市的复苏不至于过快进入泡沫化阶段。图5、新开工领先指数显示新开面积将继续上升6065707580859095100105110Dec-02Jun-03Dec-03Jun-04Dec-04Jun-05Dec-05Jun-06Dec-06Jun-07Dec-07Jun-08Dec-08Jun-09新开工领先指数新开工同步指数数据来源：联合证券研究所行业研究-房地产090713：新开工面积环比大幅上升--1-6月全国房地产市场运行数据点评（增持）.docJul-2009谨请参阅尾页重要申明及联合证券股票和行业评级标准。5/6施工面积增速止跌回升1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点。这是施工面积增速自08年3月以来首次出现回升，房屋新开工速度的加快是施工面积止跌回升的主要原因。图6、施工面积增速回升%%-40-2002040608010012005101520253035404550Feb-01Aug-01Feb-02Aug-02Feb-03Aug-03Feb-04Aug-04Feb-05Aug-05Feb-06Aug-06Feb-07Aug-07Feb-08Aug-08Feb-09施工面积同比增速销售面积同比增速（右轴）数据来源：国家统计局，联合证券研究所联合证券股票评级标准增持未来6个月内股价超越大盘10%以上中性未来6个月内股价相对大盘波动在-10%至10%间减持未来6个月内股价相对大盘下跌10%以上联合证券行业评级标准增持行业股票指数超越大盘中性行业股票指数基本与大盘持平减持行业股票指数明显弱于大盘深圳深圳罗湖深南东路5047号深圳发展银行大厦10层邮政编码：518001TEL:[phone]FAX:[phone]E-MAIL:[e-mail]上海上海浦东银城中路68号时代金融中心17层邮政编码：200120TEL:[phone]FAX:[phone]E-MAIL:[e-mail]免责申明本研究报告仅供联合证券有限责任公司（以下简称“联合证券”）客户内部交流使用。本报告是基于我们认为可靠且已公开的信息，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更。我们会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。本报告所载信息均为个人观点，并不构成所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会