房地产行业税收筹划讲义

1房地产业土地增值税讲义提纲第一章基础部分一、房地产行业的主要流程及涉及的税种（一）房地产行业的主要流程（二）房地产行业涉及的主要税种二、房地产税制中存在的问题第二章土地增值税一、开征土地增值税的意义（略）二、土地增值税的征税范围和纳税人（一）土地增值税的征税范围1、土地增值税征税范围的界定（三个标准）2、稽查过程中对若干具体问题的界定（10类）（二）土地增值税的纳税义务人三、土地增值额的计算（一）房地产转让收入的确定（二）土地增值税扣除项目金额的计算1、土地增值税扣除项目的相关法律规定2、土地增值税扣除项目在实践操作中的具体含义第三章会计核算一、土地增值税扣除项目中地价的核算二、土地增值税扣除项目中房地产开发成本的核算三、土地增值税扣除项目中房地产开发费用的核算第四章稽查过程中需要注意的几种特殊问题一、是否允许加计扣除20%的四种类型二、土地增值税的计税单位如何辩析2三、对纳税人成片、分期开发如何扣除与土地相关成本的问题四、土地增值税的税率确定和计算土地增值税（简略）五、土地增值税的计算步骤与方法（举例）第五章土地增值税的优惠政策一、《条例》规定的减、免税内容1．《条例》规定的免征土地增值税的内容2．《细则》对《条例》免征土地增值税内容的补充规定3．在税务稽查过程中对减、免税的注意问题二、以房地产进行投资、联营的优惠政策三、合作建房自用的优惠政策四、企业兼并转让房地产的优惠政策五、房地产交换的优惠政策六、1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产优惠政策七、国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中有关土地增值税的优惠政策第六章土地增值税中有关房地产的评估一、《条例》与《细则》中对土地增值税中有关房地产评估的具体规定二、为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估的价值？（一）在土地增值税计税中采用房地产评估价值的原因（二）在土地增值税的征管过程中采用房地产评估的作用第七章土地增值税计税依据的检查及相关部门的配合一、土地增值税计税依据的核定（一）税务机关对土地转让收入的检查要点（二）税务机关对扣除项目金额是否真实的检查要点1．地价的审核2．房地产开发费用的审核33．房地产开发费用的审核4．与房地产转让相关税金的审核5．加计扣除20%的扣除项目的审核（三）应纳税额计算正确与否的审核（四）减、免税申请是否符合减免条件的审核二、检查过程中与相关部门之间的配合第八章检查实例举例第九章筹划实例举例第十章相关土地增值税政4第一章：基础部分第一节：房地产行业的主要流程及涉及的税种一、房地产行业的主要流程投资开发房地产，包括计划发展部门立项、规划部门规划、国土部门土地出让或由企业转让、房管部门管拆迁、房屋交易过户发证、建设部门开工许可、审核资质等等一些监管部门监管整个房地产业的各环节经济行为，各部门都有相关批准文书。而企业在上述基础上的开发流程自然就形成以下几个阶段：1、前期准备阶段前期准备阶段的工作主要有项目的立项审批和规划审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等。本阶段的关键是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的。目前房地产开发商取得土地主要是通过土地出让方式（经济适用房除外）。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。另外，本阶段的另一个重要工作就是开发商根据具体情况规划建筑施工承包对象，销售渠道以及投资筹资方式等。2、建筑施工阶段在本阶段，开发商安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。本阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，开发商为了尽快的收回成本、回笼资金、实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。3、房地产销售阶段在房地产销售阶段开发商出售商品房、回笼资金、实现利润。销售的成功与否决定开发商的利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程中进行销售；现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用预售方式销售房屋。房地产销售应满足以下条件：（1）《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件：①交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划和施工许可证；5③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。④《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》（2）《商品房销售管理办法》第七条规定商品房现售，应当符合下列条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已落实。二、房地产开发企业涉及的主要税种房地产企业作为中国当前和今后一个时期的经济增长点在中国经济增长中继续发挥着重要作用。房地产税制是国家以法律形式对房地产行业进行宏观调控的重要手段。建立和完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要求，更是保证房地产业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要条件。截止目前，我国尚没有建立独立的房地产税制，1994年税改后，在房地产的各个环节存在着不同的相关税种，散见于各处，并不能形成一个独立的体系，给纳税人和税务机关带来了不同的麻烦。1．前期准备阶段涉及的税种房地产企业在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，但本阶段在整个房地产开发流程中起着举足轻重的作用。除了取得土地使用权时需要缴纳耕地占用税和契税外，本阶段开发商还要根据具体情况规划本企业的投资、筹资方式以实现营业税、契税及企业所得税、土地增值税等筹划的准备工作。2．建设施工阶段涉及的税种6房地产企业在建设施工阶段主要缴纳建筑安装营业税以及相应的城市维护建设税和教育费附加、省地方教育费附加、主副食品调控基金，签订建设施工合同的印花税；施工阶段保有土地的城镇土地使用税及预售房款的营业税和企业所得税。3．房产销售阶段涉及的税种房地产企业在房产销售阶段主要需缴纳出售、出租土地使用权和不动产的营业税；附属物业管理机构对外提供物业服务的营业税及其城建税、教育费附加、省地方教育费附加，主副食品调控基金；转让房地产的土地增值税；取得印花税应税凭证应缴纳的印花税；保有房产应纳的土地使用税、房产税；销售的企业所得税以及依中国税法应当征收的其他税费。第二节房地产税制中存在的问题我国现行的房产税制，是在1994年税制改革的基础上逐步形成的。在现行的税制中，房地产领域涉及的税种主要有营业税、土地增值税、房产税、城市房地产税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税及相关附加等十多种税费。随着经济体制改革的深入以及房地产市场的大力发展，房地产税制与经济发展的矛盾就显现出来，宏观调控的作用被弱化；同时，由于不同税种出台的时间，出台的主体不同，造成不同税种、同种税种的矛盾冲突。1．我认为税种设置存在缺陷中国现行房地产税制构成一个明显的特点，是在房地产流通环节税种多、税负重，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多达80-150种，这样无形中增大了建房成本，并且开发商为了尽快而顺利地办齐各类审批手续，不惜冒险行贿，从而助长了不正之风。而在房地产保有阶段、课税较少，且税收优惠范围大，只有少量的房产税和土地使用税，而且是在一次减除原值10%-30%之间征收，没有考虑到在持有阶段房产这种特殊商品的增值因素。譬如优惠政策中用保有房地产对外进行投资入股免征营业税金及附加，免征土地增值税等。现行房地产税制的设置形成以下几个方面的消极影响：（1）土地闲置、浪费现象严重。土地保有阶段课税少、税负轻，即使在保有阶段对外出租，由于隐形空间大，监督不严，造成税款流失严重，企业相互造假掩护；而在流通过程中则多达十多个税费种类同时课征。这相当于给了土地保有者无息贷款，即只7要土地未进入流通，就无须为土地的增值而纳税。这样的效果无异于变相鼓励了资金雄厚的大商人保有土地，待价而沽，由土地保有者以低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨；并且为了能够在适当时机及时出手土地，往往对土地只进行了简单的开发，以空地或低利用率的方式持有，不利于土地作为有限资源的合理利用。（2）进入市场流通的土地要承受过高的税负，这样抑制了土地的流动和正常的市场交易，从而助长了土地的隐形流通，逃税现象因而增多，从总量上减少了国家的财税收入。更为严重的是，它直接阻碍大量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的有效供给，更加激发土地价格上涨，致房地产价格一味往上上涨。（3）在房地产保有阶段发生的价值自然增值部分，由于没有有效的税收调控机制，使政府没能充分参与增加价值的分配，而是任由其流向房地产的实际保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距，使富的更富，贫弱者无房可住，买不起房。中国目前没有对闲置土地和荒芜土地问题明确立法，难以通过法律形式对其加以规范和促进其合理利用，反而对其保有者在土地使用税率等方面给予税收减免，这样不利于解决土地利用率低下和闲置、荒芜的状况，反而会更一步加剧这种状况的发生。从国际房地产税收体系设置来看，大多数国家对本国居民纳税人在国内外拥有的房地产征收地产税（物业税），而我国目前国内居民拥有的地产税（物业税）并没有开征，更不要说本国居民在海外的房地产征税了。从宏观上看，中国对本国居民在海外的房地产不借鉴国外税制征收地产税（物业税），不但使国家丧失了对纳税人的此部分财产课税的权力，影响国家的财政收入，而且使国家的税收主权遭受侵害。2．我认为征税范围过窄中国现行的土地使用税，房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围外，现行的土地使用税、房产税均把国家机关、人民团体、军队，由国家财政部门拨付事业经费的单位的自有房地产及个人所有非经营的房地产等列为免税对象。现行城镇土地使用税主要依据1988年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，现行房产税主要依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》。经过改革开放20余年的发展，中国当前的制度安排和经济结构与条例制订时相比已经发生了巨大的变化。（1）转轨时期伴随着工业化的过程，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备8了城市的功能，尤其在经济发达的地区，摆脱了计划经济的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可以作为国家税收的稳定税源。（2）随着中国事业机构管理体制的改革，不属于提供社会公共产品的事业单位将逐步被市场化和企业化，由于其性质已属于企业，因此事业单位也应承担必须承担的纳税义务。（3）中国的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，因而享受了更多的社会公共服务，对所有居民自用住房完全免税，不仅是国家放弃了调节收入分配的重要手段，还违背了多受益者多纳税的公平税负原则。3．我认为计税依据也不甚合理中国现行土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，采取从量课征方式。未能随课税对象的价值上升而上升，具有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥土地使用税调节土地级差收入的能力，无法对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的抑制作用。中国现行房产税计税依据分为按房产计税余值征税的从价计征和按房产租金收入征税的从租计征。从价计征时房产税依照房产原值一次减