房地产规模化开发模式研究

东南大学硕士学位论文房地产规模化开发模式研究姓名：孙文勤申请学位级别：硕士专业：工商管理指导教师：江孝感20050501房地产规模化开发模式研究作者：孙文勤学位授予单位：东南大学相似文献(10条)1.期刊论文蒋晓岚房地产企业竞争力及未来竞争格局分析-安徽大学学报(哲学社会科学版)2001,25(4)改革开放以来,我国房地产市场表现为差异性大的区域性、不完全竞争性市场.1987年深圳首创土地使用权招标有偿出让办法,土地供给由政府配置逐步转向市场配置.在土地市场化程度较高的南方城市,房地产企业竞争日趋激烈,并走过了从项目竞争到品牌及综合实力竞争的发展阶段,进入市场的成熟期.一些具有丰富市场经验的开发企业,跳出本地狭小的发展空间,纷纷进入竞争程度较低、需求旺盛的其他大中城市.以体现新的设计思想的楼盘供给,弥补由于地域壁垒造成的竞争劣势,逐步争得市场份额,掀起一轮新的竞争热潮.南风东渐,区域性尤其是省会城市的房地产市场在外来军团的的挤压下和内在需求牵动下,催生了一大批具有竞争力的开发企业.随着加入WTO进程加快,房地产市场竞争空前激烈,并将出现企业规模化、分工专业化、经营网络化的发展新格局.2.学位论文周自力房地产企业集团规模化发展研究2004本文是在现有企业规模化相关研究的基础上阐述了房地产企业集团规模化应用研究的内涵,分析了房地产企业集团的发展现状,指出规模化是中国房地产业获得竞争优势的重要途径,探讨了中国房地产企业集团如何进行规模扩张.随着中国加入WTO,资本市场、房地产市场将逐步开放,国内企业面临着和国际大公司同台竞争的局面.房地产业作为一个资金密集型行业,研究规模化扩张,已成为国外企业集团获取竞争优势的主要做法.但在我国,中国房地产业对于如何进行企业集团规模化扩张还处在摸索阶段,所以有必要进行这方面的研究.本文为应用性研究,首先从房地产市场现状、企业集团规模化发展历程等有关内容入手,针对中国房地产企业集团规模化的实际情况,建立了一套房地产企业集团规模化绩效评价体系;同时,以南京房地产市场为重点,兼顾全国房地产市场,结合中国房地产业规模扩张的具体案例和行业现状,归纳出企业集团规模化的应对策略.笔者希望,通过本文的研究,可以为中国房地产业企业集团规模化的应用研究提供参考.3.期刊论文张颖我国房地产业中存在的若干问题与解决思路-有色矿冶2001,17(2)分析了我国房地产企业发展中存在的各种问题,针对我国房地产行业中存在的实际问题提出了具体的解决办法:房地产企业必须走专业化、规模化的发展道路,房地产企业的内部管理必须加强网络化、职业化的建设.对解决阻碍房地产行业发展的许多关键性问题具有建设性的指导意义.4.学位论文周海宁大中城市房地产规模化开发模式研究2005目前中国的城市化水平接近40﹪。从珠三角到长三角，伴随着经济的高速发展，这些沿海大中城市已进入飞速提高城市现代化水平的关键时期。在这一阶段，城市的扩张已经成为城市发展最显著的一个特征。而城市的扩张对房地产造成的最直接的一个影响就是催动了“大盘时代”的到来。中国房地产经过15年的市场洗礼后，又进入了一个崭新的发展阶段。目前，以住宅为主的房地产业己成为国民经济的支柱产业，促进房地产持续健康发展的意义十分重大。而在大中城市快速扩张的背景下，开发“市郊化”己成为解决城市快速扩张与土地紧张间矛盾的主要手段。要在“市郊化”过程中开发第五代住宅产品，规模化开发必将成为最主要的一种手段。因此，对房地产规模化开发模式进行研究不仅对沿海大中城市，而且对中西部的大中城市的房地产业发展具有重要且深远的指导意义。此外，该课题的研究对政府发挥“第三只手”作用，完善相应的产业配套政策和监督机制也具有积极的借鉴意义。本文首先简要分析了国外房地产市场的发展特点和中国房地产市场的发展历程、现状与趋势。然后对国内外现有的房地产规模化开发模式进行比较分析，推导出房地产规模化开发的四大趋势。随后，本文对房地产规模化开发的优点、必然性、关键问题、基本条件等都进行了相应剖析，并归纳和对比分析房地产规模化开发的三大模式，即复合地产模式、品牌连锁模式和可持续发展模式，最后，本文以深万科为案例，对房地产规模化开发的进行了实证研究。5.期刊论文马清友.胡三平浅析房地产抵押权的效力-财贸研究2002,(3)加入世贸组织对我国房地产业是一次绝好的机遇,更是严峻的挑战.因此,我国必须加强房地产立法,改革房地产制度,从而促进我国房地产市场规范化、专业化、规模化加速进行.本文主要对房地产抵押权所及于房地产的范围进行浅析.6.学位论文李明房地产新政下中小型房地产企业的发展战略20072002年以来,在我国社会经济发展的宏观环境中,出现了房地产投资增幅过快的势头,为国民经济的平稳健康发展埋下了隐患。为了抑制房地产投资规模的快速放大以及房价的过快增长,避免房地产泡沫的产生,2003年4月,中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文),自此拉开了我国房地产行业新一轮宏观调控的大幕。随后的几年,国务院有关部委相继出台了一系列调控政策,使房地产投资增幅过快的问题得到了一定程度的缓解。但是,少数大城市房价上涨过快的问题依然未能解决,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序仍比较混乱。为此,2006年5月17日,在国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上,决定在前阶段调控政策的基础上,进一步采取六项新的调控措施,即《国六条》。2006年5月29日,在《国六条》框架的基础上,由建设部等九大部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即国六条细则)出台。随后,建设部、国家发改委、国土资源部、国家统计局等有关部委也各自出台了相应的配套政策,全国各地县级以上城市政府也相继出台了紧跟中央的地方性“执行细则”。业界将2006年《国六条》出台以来的相关房地产调控政策统称为“2006年房地产新政”或简称为“新政”。房地产新政直指中小型房地产企业的土地和资金软肋,使国内房地产业的发展面临巨大转变。虽然,新政仍将房地产业确定为“我国新的历史发展时期的重要支柱产业”,但新政无疑将加快房地产行业内的优胜劣汰进程,在促进极少数大型房地产企业从实力型向垄断型过渡的同时,绝大多数的中小型房地产企业却面临着极为严峻的考验。中小型房地产企业到底要如何调整转型才能度过这场“政策寒冬”呢?,怎样才能从战略的高度勾画出企业从求生存到谋发展的路径呢?这些问题已引起行业内外相关人士的严重关注。本文按照提出问题、分析问题、解决问题的思路,通过对我国房地产业的发展历程、发展现状的回顾和分析,在深入体会2006年房地产新政的出台背景和调控目标的基础上,剖析了新政下广大中小型房地产企业所面临的严峻挑战。并针对新政下房地产行业的发展困惑,结合笔者本人在中小型房地产企业十余年的工作和学习实践,重点运用《竞争优势》、《营销管理》、《品牌战略》、《核心竞争力》等著述所提供的理论工具,分别从企业和行业两个层面,对中小型房地产企业的发展战略进行了专题研究。笔者认为,面对新政下的客观行业环境,中小型房地产企业必需冷静下来,通过对企业资源如资金、管理、供方关系、客户关系、人力资源、创新能力等综合要素作客观而深入的评估,确定和培育企业的核心竞争力,进而重新制定企业的差别化发展战略。针对新政下广大中小型房地产企业的资金和土地瓶颈,中小型房地产企业间应通过资源整合,走战略合作之路。本文还从行业层面研究了中小型房地产企业的专业化、差异化、规模化、品牌化战略,论证了广大中小型房地产企业在我国高速发展的社会经济和历史性的城市化进程中,通过专业化的市场操作,苦练内功,不仅能为国家的社会经济建设做出巨大贡献,也完全有机会做大做强,获得健康、快速的成长。7.期刊论文张贯益.邓宏乾.陈淑云“21世纪中国房地产业展望”研讨会综述-华中师范大学学报(人文社会科学版)2001,40(3)由武汉市房地产管理局和华中师范大学经济学院共同举办的“21世纪中国房地产业展望”学术研讨会于2001年4月25日～27日在华中师范大学召开，来自海内外的几十名企业界精英、学术界专家、教授和有关政府部门的领导参加了这次会议。这次会议就我国即将加入WTO和新经济模式对房地产业的影响进行了深入的分析，并就我国当前房地产业存在的问题及如何走跨越式发展的路子，推进房地产业健康、稳定、快速的发展进行了广泛地探讨。一、房地产业发展的两个立足点：基本国情和国际经济发展与会代表一致认为，21世纪的中国房地产业应具有良好的发展前景，但要实现这一前景，必须立足于我国的基本国情和国际经济发展。(一)房地产业的发展必须与基本国情相适应我国房地产业是以住房制度和城镇国有土地有偿使用实施为契机而逐步发展起来的。1993年政府实行宏观调控后，房地产市场趋于冷淡，1999年国家提出把住宅业作为国民经济新的增长点和消费热点以来，房地产业又成为一个投资热点。与会专家认为，我国房地产业的发展必须立足于我国的基本国情：一是我国土地资源不足，我国人均耕地面积不及世界人均耕地面积的1/3，仅为1.17亩。随着城市化的发展，耕地负荷的人口压力日趋严重，面对土地资源有限的现实，房地产业的发展必须与人口增长、土地资源及环境等方面相适应，保证社会经济的可持续发展。二是我国是一个发展中国家，各地区、各城市之间的社会经济差异较大，经济发展极不平衡，因此，在制定房地产业发展战略时应切合实际，避免趋同化。(二)房地产业的发展必须与国际经济发展相适应进入21世纪，我国社会经济、文化的各方面将更趋国际化，我国房地产业的发展必然要通过自身的制度创新以更好地适应这种变革。首先，现有的房地产的各项制度，是适应当前中国特色的社会主义的一些制度，在一定程度上促进和推动了我国现行的房地产业的发展，但同时这些植根于中国土地上的通过嫁接、改良的一些制度有时也限制甚至阻碍着中国房地产业的进一步发展，成为一个不得不有所突破的瓶颈；其次，经济全球化的浪潮已席卷我国经济的各个方面，房地产业也面临着中国进入WTO之后如何与国际房地产业通行的规则、制度接轨的问题，城市规划及房地产的地域性等面临着“摊大饼”等种种问题。必须通过自主的房地产制度改革，不断汲取和借鉴国际上通行的、符合中国市场经济发展的一些成功的房地产制度的经验，以更好地适应和服务于未来经济中房地产业的健康快速发展；第三，房地产业的改革与发展，不仅对产业本身具有重要意义，而且对改善我国的投资环境，提升我国的国际影响，吸引外资等都具有重要意义。因此，房地产业的发展与创新还肩负着我国经济与国际接轨的排头兵和先行者的重任，更应密切关注和积极稳妥地参与国际房地产业的发展和竞争。二、创新是房地产业发展的突破口与会代表认为，长期以来，我们探讨房地产业发展，很少从创新的角度来思考，特别是对新形势下房地产业如何创新的问题，研究得不够。房地产业要想真正成为我国国民经济发展的支柱产业，应从以下几个方面进行创新：（一）房地产金融创新是房地产业发展的突破口之一住房抵押贷款方面，比较突出的是抵押贷款自身的“三性”问题，即抵押贷款资金的流动性、安全性、盈利性问题。根据国外经验，实行抵押债权证券化，开放抵押贷款二级市场是解决上述矛盾的较好办法。我国理论界和政府部门对住宅抵押贷款二级市场和证券化本身的理论、运行程度以及国外的经验作了很多分析介绍和研究，但对其在我国当前是否具备可行性，则意见不统一。对此，与会代表认为，抵押贷款证券化在我国实施的基础条件已具备，尽管尚有不利因素，但并不影响开始试点，并在试点中总结经验、创造条件、逐步完善，进而在全国推开。另外，对公积金管理和运作，必须进行有效的创新，如实行公积金管理机构银行化，即把公积金管理机构由现在的一个政府职能部门变为一个独立从事公积金管理和运作的金融机构。（二）房地产市场的创新是房地产业发展的另一个突破口1．土地市场是整个房地产市场的源头。国有土地的使用政策、价格机构和价格水平等方面直接影响和制约房地产业的发展。针对目前我国土地使用政策存在的问题，与会专家提出：一是改国有土地使用权出让制为土地年租制或短租制