房地产讲座(1)

房地产讲座第一讲房地产和房地产市场一、房地产和房地产开发的基本概念1、房地产包括房屋土地财产的总称；房产指建筑在土地上的各种房屋；地产指土地及其上下的一定空间。2、房地产的特征：房产和地产是结合在一起的，房地产的价值形态、房价、地价往往隐藏在房价之中。特殊性有：A、空间的固定性B、生产和使用的长期性C、高额度的投资性D、保值与增值的稳定性E、社会生活的影响性F、受政府宏观经济政策限制导向的从属性二、房地产业的基本概念它集中了投资开发、建设、营销、物管等多种企业部门的综合产业（第三产业）。结构包括：房地产的开发经营——中介、评估——房地产市场——行政管理部门——物管——经营机构——立法、执法机构——科研研所。房产业的经营活动：生产、流通、消费1、生产包括土地生产七通一平——最后得到产品（房屋）2、流通包括买卖土地房屋、租赁、抵押——统称房地产经营3、消费对产品进行社会化管理和服务三、房地产业的地位和作用第二讲我国房地产业发展的状况一、成就1、开发企业日益增多，外商投资踊跃；2、土地出让成片开发步伐加快；3、住宅成为消费的热点；4、房地产市场价格迅速上扬。二、展望1、经营的利润减少；2、房地产大量空置；3、耕地的保护制约；4、房地产业内部的竞争加剧（资金竞争、市场营销竞争、信息竞争）第三讲房地产市场的体系一、土地投资市场：土地所有权——土地所有者土地租用——第一承租人房产开发市场：房产开发管理——开发商建楼——建筑商二、房地产市场的构成买方、卖方、发展商、业主、物业、交易机构属于一个土地出让的市场和房地产交易、租赁、抵押、典卖投资的市场。一级市场：国有土地使用权的出让二级市场：对开发的房屋第一次出售或出租三级市场：各使用者之间的交易一级市场二级市场三级市场主体国家和地方政府各房产公司用户特点垄断性竞争性竞争性内容整体规划设计用途，征地、招投标底价综合开发房地产转让方式拍卖、招标出卖、出租已开发土地或连同其建筑物转让或出租地皮或连同其建筑物价格垄断价值价格剩余年限价格四、标的物分类1、地产市场2、房屋商品3、资金4、劳务5、技术信息五、房地产市场的特殊性1、产品的位置固定2、价格的特殊性3、供求的反经济循环性4、市场价格的层次性5、双重属性：消费资料（住宅）、生产资料（写字楼）6、不充分的市场五、房地产供求市场的特点1、供应（1）供给市场缺乏弹性（2）供给的异质性（3）供给的地区性（4）调节的不完全性2、需求特点（1）需求的多样性（2）需求的广泛性（3）需求的融资性（4）需求的长期性3、供求动机的分析供应：经营、投机、资产流动、迁移需求：消费需求（生产性消费、生活性消费）经营需求、保值第四讲深圳市的房地产管理体制一、深圳市房地产（国土）属三级管理——市局、分局、国土所市局：宏观的产权管理所：市政的监督、收取土地使用费，以地为主，房随地走，房地合一；二、土地使用权的出让条例地价款包括：1、土地使用权出让金2、土地开发金3、市政配套设施金出让金：指国家收取的租用金。毛地：未经开发的地，如未填海的地市政配套设施金：三通一平所需费用三、土地使用权出让合同1、建筑容积率：规定的地块上，全部建筑总面积与土地面积之比（含附属建筑物面积在内，但注明不计算的附属建筑物面积除外）《建筑用地规划许可证》。2、楼面地价概念指可销售面积。3、总建筑面积的概念是各层建筑面积的总和。4、退红线的要求，主要针对道路、建筑层数也要受限制（日照问题的解决），地下室不计在容积率之中。四、微利商品房和福利商品房微利房：土地开发费和市政配套设施费福利房：只收土地开发费]五、以出让方式取得土地使用权的转让房地产时，应当符合下例条件。1、取得房地产证2、完成开发投资总额的25%六、深圳市土地使用权制度的演变1、1987年深圳市第一块地拍卖，全国最早，1982年宪法规定土地是国有的，全民的。2、土地的使用权共五种（1）历史用地：1980年6月以前取得的土地使用权。（2）行政划拔：1980年6月至1988年1月2日土地还不是商品。（3）协议地：1988年1月3日后（减免地价、市场地价——土地已成商品）（4）招标地：要求所有经融性的地都可采取招标、拍卖的方式。七、地价：1、用地的分类（1）各类商业、办公、贸易、服务、金融、保险、加油站、别墅、饮食和其它商业型用地。（2）除别墅以外各类居住用地。（3）各类工业、仓储、交通、运输、港口、电讯、供水、供电等用地。（4）各类露天场地，建筑安装的生产场地。（5）种植、养殖、蓄牧以及旅游用地。2、土地等级的划分范围3、深圳协议用地地价标准一类可有20%左右浮动，二类可有10%左右浮动。其中用地地价可调整与容积率有关。第五讲房地产转让条例一、转让条件1、土地费交完25%2、土地使用权转让：土地使用权人签转让合同收取转让费，给其它人、企业。出让：政府通过出让合同，对方出一个地价款。划拔：政府无偿地给有关组织（国家机关、军事、港口等）这三种区别在于：有偿、无偿、用途、主体做什么。二、房地产证的种类1、《土地所有权证》《集体所有权证》《土地使用权证》《房屋所有权证》——深圳《它项权利证》如：《抵押权证》；蛇口发过证，福田保税区也发过房产证。现规定《房产证》在国土局的产权处，成立于1989年，如今后换证存在一个土地权属问题。2、形式上有红证、绿证。红证主指商品房，绿证指福利房（1994年开始）。1995年1月1日起如红证则是商品房，可自由转让和抵押，它是通过市场地价来作核心区分的。绿证指非商品房，不能自由转让，它的地属于历史用地，行政划拔地，协议地中的减免地价的地。房改房指：单位自建，用地减免地价（绿证）；单位购买的商品房再卖给个人——单位是红证，个人是绿证。3、代用证：1993年、1994年、1995年的表示房屋的所有权证（房产证）楼花证、初始登记证。三、深圳经济特区房地产转让条例1、房地产转让的方式——交易、转移视同转让的还有：（1）入股（2）合作建房包括：出资方须有开发资质；必须有土地证；如果划拨土地则要补地价。（都属房产分成）（3）收购或合并企业（4）抵债（5）国有企业之间或其它组织之间的房地产调拨2、房地产转让条件（1）不得转让的有：A、根据规划国家收回的土地B、被查封的土地C、共有的D、已抵押的E、权属有争议的土地（2）经批准并补交土地价的行政划拨地，协议减免地价用地。（3）特殊情况的房地产转让问题。如第一次买卖方未作约定，广告、停车场等归业主所有A、停车场中，地下停车场有计入容积率的可买卖，有独立的产权证，未计入容积率，但计入了分摊面积的不能买卖，未计入容积率的也不能买卖。B、地面停车场不能收费，但多数都以物管名义收取，不能买卖。架空层的停车场一般不计入容积率和分摊面积，同样不能买卖。C、天台和广告未作法律规定，是买卖双方的一个约定。第六讲房地产的买卖问题一、房地产买卖的有关问题1、预售：指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金，并定期支付房价款的行为，也是说开发商未进行初始登记，未取得证书而出售（买卖）。作用：开发商通过收取定金，预付款项而获取资金，业主可避免一次性支付巨额款。特征：（1）房屋的预售合同，法律关系的主体一方是特定的（开发商有资质）。（2）房屋预售的标底是尚在建设中的房屋。相比：预售的标底实质上是在房屋建成后依约交足房价款并获得其所有权的一种权利（与现房相比）（3）房地产预售法律关系的产生和终止定要受到国家法律较严格的限制。2、法律有两种：大陆法系：取得所有权才能转让英美法系3、预售条件4、买卖的合同问题（1）认购书：不是预售合同，认购书认为有效的指认购书是当事双方的一种约定合同，是附条件的民事法律行为，而不是买卖合同，是双方真实意思的表示，指房屋的购买权，而不是房屋本身；认为无效的指在未有预售许可证时，属无效。（2）预售合同A、违约金条款是否可以协议修改B、4/5的业主怎样约定C、面积的误差不超出3%D、延期交款违约金的调整E、合同中装修条款标准不填写，算不算合同有效（有）5、转让条例的修改情况：修改协议是法院和国土局配合。（1）修改后有《质量保证书》和《使用说明书》（2）延期交楼90天（3）受让方90天未付款，发展商可解除合同。（4）取消了外销（5）对已预售的房地产再建的公共部分的更改设计，一定要征得业主的同意（6）取消了包销制度二、房地产转让的代理与经纪1、《合同法》：委托、居间、行纪代理：被代理人（委托人）——代理人居间：提供信息，充当媒介（属中介行为）2、面积：每户的建筑面积等于每户的套内面积加上每户应分摊的公用面积。（1）房屋的建筑面积测绘由市局的产权处来设计，测量的职能与测量主管部门分开，技术监督局——测量工具（2）房屋建筑面积计算的细则由国土局监管。（3）使用面积售卖（未执行）（4）预售查丈与竣工查丈的差别A、预售查丈以图纸为准B、竣工查丈以实地查丈为准三、房地产转让要有一个公证《深圳市经济特区公证条例》房地产转让、抵押、赠与、分割、继承都必须要求公证，工程招投标要求公证。第七讲房地产的权属以及登记条例一、房地产权属的概念指房地产权利在主体上的归属状态。1、房地产权利指以房地产为标底的民事财产权利。2、财产所有权表现在：（1）占有（2）使用（3）收益（4）处分（5）占有权与使用权可分离3、房地产权分为：（1）土地使用权（2）地上建筑物，附着物使用权（3）它项权4、房屋所有权与土地使用权的关系（1）土地的使用权和房屋的所有权构成的房屋产权是一个完整的有机整体，具有不可分性。（2）房地产的重心是房产，它的价值在于土地的利用效能，土地使用权不得离开房屋的所有权（人为设置的）一、房地产的登记1、概念：指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法的土地使用权和房屋的所有权以及由上述权利产生的抵租赁等房地产其它权利的登记。是依法确认房地产权属的法律手段，以登记为标志，登记是其权利人的权利取得设定、变更及丧夫的法定依据。2、作用：（1）确权（2）保护合法的权益（3）监管（4）要式行为是必备的条件3、特点：（1）登记的范围特殊（2）登记属于强制性的，（非自愿的、义务的、否则不受法律保护）（3）登记部门对登记申请实行实质性审查，无异议时才给予，所以登记时有较强的公信力，除司法可否定外，是产权的唯一合法证明。4、类型：（1）初始登记：第一次确认（土地使用权；房地产权）要求交清地价款的收据以及出让合同书等。（2）房地产的初始登记：建筑许可证、施工许可证、竣工验收证、竣工图、土地使用权属证、决算、竣工测绘。二、转移登记1、买卖、赠与、交换、继承共有的房产分割、司法机关的判决或者是强制性转移，行政机关行政处罚等。2、买卖赠与书、继承证明、交换协议、判决书、裁定书。3、抵押登记：债务人或者是第三人即（房地产的权利人将其所有或经营管理的合法房地产）以不转移占有的方式，向债权人提供债务履行担保而向登记机关申请和登记。三、变更登记1、用途的变更2、姓名名称的变更四、其它登记1、注销抵押登记2、撤销核准登记3、抵押指履行担保的一种行为，抵押是提供房地产担保的债务人或第三人，折价、拍卖、变卖是抵押的三种方式。4、抵押的特征：（1）法律关系比较复杂，因为它的标的是土地使用权和房屋。（2）不转移抵押财产的占有（3）属要式法律行为——一定要签书面合同。5、抵押权设定的条件（1）抵押人依法享有处分权（2）抵押权人是国家规定允许从事贷款业务的金融机构。（3）抵押的房地产必须是符合法定范围和法定要求的。6、不得抵押的房地产（1）土地所有权（2）耕地、自留地、自留山等集体土地使用权（法律允许的除外）（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体及其它社会公益性房产。（4）所有权、使用权不明或有争议的房地产。（5）依法查封的扣押、监管的房产。7、依法规定不得抵押的，房地产的抵押权担保的范围。（1）主债权（2）利息（3）违约金（4）损害赔偿金（5）实现抵押权的费用五、按揭抵押贷款包括：贷款的风险程度、抵押物估价多少。按揭——减少风险的原则，抵押物足量的原则。六、房地产的税费第八讲住房销售管理办法修定后深圳市