房地产讲座(1)

房地产讲座(1)居民购房承受能力主讲人：徐滇庆表1-1城镇居民人均收入及住房面积.doc图1-1城镇居民住房与收入01000200030004000500060007000800090001000019781980198219841986198819901992199419961998200020022004元051015202530城镇居民人均可支配收入城镇人均住房面积表1-2中国人口和城镇人口出生率（万人）.doc巨大的房地产市场潜力（1）中国城市人口每年增加1%左右。大约1800—200万。如果按照每个城市人口住房面积22平方米计算，需要增加4.4亿平方米住宅。每年大约有950万对新人结婚。（2）城市建设方兴未艾，大量拆迁改建。（3）60-70%的居民要求改善住房条件。城镇居民的平均住房面积要从当前的24平方米增加到35平方米左右。现有城镇住房每年的淘汰率为4%左右（农村为2%）。每年都有大量的居民乔迁新居，从旧房子搬进新房子，从小房子搬进大房子。（4）到2020年城市化水平将达到55—60%，城镇人口将要增加到8--8.5亿，将有2.6亿农民从农村迁入城市。住宅的真实需求大约每年增加5.4亿平方米。表1-3人均居住面积（平方米）资料来源：建设部《2004年城镇房屋概况统计公报》。国外数据为90年代初期的人均居住面积，中国的人均居住面积数据为2004年。高收入国家中高收入国家中等收入国家中低收入国家低收入国家46.629.320.117.68美国德国法国日本中国6038373124.97图1-2平均房价和销售面积050010001500200025003000198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004050001000015000200002500030000350004000045000平均房价商品房销售面积表1-4全国各省市商品房销售额和销售面积.doc表1-5各省市平均房价及其变化情况.doc表1-6商品房价格变化率.doc表1-7各地方房价比较.doc要点：•围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。•由于缺乏统一的统计准则，不能拿房价收入比来进行横向国际比较。•购租比等于业主成本的倒数。利率、税率和对未来的预期都会显著地影响购租比。•在许多情况下房价收入比和购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。如果仅仅采用当期的房价收入比和购租比作为指标，即使房地产市场处于正常状况也可能给让人们误认为过热。•与其横向比较房地产市场，还不如纵向观察房价、房价收入比和购租比的时间序列变迁。•房价和租金之间应当保持一个比较稳定的比例。如果这个比例迅速增加，说明租房不如买房，房地产市场可能出现了泡沫。在讨论房价变化规律的时候特别要注意两点：房价取决于多种因素，特别是和住宅所在的地点有关。由于各个城市的气候、人口、产业状况、就业、收入水平、交通、文化教育、医疗设施等多种因素各不相同，在不同城市之间的房价差别很大。由于房地产在位置上的唯一性使得人们很难比较不同地点的房价。在一般的商品市场上，商品的流动可以互通有无，缩小价格上的差别。可是，房地产是没有流动性的，不可能通过流动来拉平房价。不能单凭房价绝对值高低来判断是否存在着房地产泡沫。判断房地产市场是否已经出现泡沫迹象，最重要的不是房价上升了多少，而是要考察房价波动是否超出了历史常规。泡沫经济和投机活动相关，投机活动的最显著的特点是短期。来得快，走得也快。世界上没有任何投机活动可以延续很长时间。没有理由把长期稳定的趋势称为投机活动。长期的平均房价（10年或者20年），具有逻辑上的合理性。泡沫经济迹象必然表现为在短时期内房价和其他指数突然背离长期趋势。因此，可以拿房价和其他指标的长期平均值作为比较基准。围绕着正常状态的房价波动属于商业周期，只有房价和其他指标严重背离长期平均值才可能称为泡沫经济。研究居民购房的承受能力的数学模型中包括的变量：当期的收入，前期收入，已经积累的财富，利率、通货膨胀率、平均投资回报率、居民储蓄率等。各种金融衍生工具的出现显著地提高了居民购房能力。如何估计未来收入成为影响居民购房承受能力的一个重要指标。（1）从联合国人居中心的统计数字来看，其房价收入比的离散度太大，从0.8到30，从统计学的观点来看，由于方差太高使得这个房价收入比统计数据几乎说明不了什么东西。（2）如果单单考虑房价收入比，好像只要收入增加了，居民购买住宅的能力就随之而增加。其实，对于居民购房能力起到决定性作用的是业主成本。房价和居民平均收入之间并没有显著的相关关系。（3）在经济高速增长时期，居民收入相应增加，对住宅的需求也随之增加，有可能推动房价上升。如果房价上升得比收入更快，则房价收入比可能下跌。如果房价上升没有收入快，则房价收入比下降。（4）在投机因素集中作用的城市内房价可能迅速上升，而在一般城市中房价上升的速度并不快。在某些大城市中房价收入比上升，而其他城市，特别是在中小城市中房价收入比下降。（5）在许多大城市，大部分购买房地产的人并不是当地的居民。在统计当地居民收入的时候并不包括这些购房者。购房者与领取收入者来自于贫富差距很大的两个不同的组别。居民平均年全部收入住房平均价格房价收入比不能用房价收入比来进行国际比较。第一，房价的统计对象选择不同。北美、瑞典和澳大利亚的民居大部分是独立住宅（SingleFamilyHouse）。日本、香港、新加坡等地，高层住宅是基本模式，在统计房价时以二居室公寓的平均房价作为统计标准。第二，不仅世界各国在统计房价时选择的“标的物”不同。英国采用调整后的房价（Mix-adjustedhousepriceindex）。爱尔兰使用的是二手房销售平均价格（Secondhandhouses）。挪威采用现有所有住房的平均值(Existingdwellings)。日本使用都市土地价格(Nationwideurbanlandpriceindex)。韩国采用的是全国房价指数(Nationwidehousepriceindex)。为了保持历史数据的一致性，没有足够的激励机制来促使他们改变传统的统计方法。第三，有些国家在统计平均房价的时候，并不限定某种住宅，而是用总房地产销售额除以销售面积，得到每平方米单价之后再求每套住宅的平均价格。究竟使用建筑面积还是使用面积？附属于住宅的其他建筑面积算不算？如果统一采用住宅面积来计量，那么，一套住房的面积究竟应该有多大？有人采用50平方米，有人采用60平方米，还有人采用90平方米。第四，在如何计算居民平均年收入？是用一个职工的平均收入还是使用家庭平均收入？如果使用家庭收入，那么如何计算家庭成员？是税前收入还是税后收入？是可支配收入还是总收入？由于各国的税制和社会保障制度不同，各国的“居民收入”的定义差别很大。购租比（Price-to-rentratio）房价收入比度量当地居民购买住宅的能力，而购租比度量购房和租房的相对成本。住宅业主拥有住宅的年成本（AnnualCostofOwnership）可以表达如下：tttttttmtttttrftttPgPPrPPrPR1)(房产的年成本包括有6个部分资金成本，倘若业主不购买住宅而将这笔资金投资到其他地方，例如没有风险的政府债券，可以获得一定的收益。由于业主购买了住宅，他就放弃了这项机会成本。业主在购买了住宅之后必须缴纳固定资产税。购房之后可以得到的减税或财政补贴。住宅维护成本。房地产预期的增值或贬值。房地产的风险成本。通过购买房屋保险，这项风险成本可以近似简化为所支出的房屋保险费用。tPrftrtPt)(tmtttrPttP1ttgPttP由于上式右侧各项都包含房价，因此上式可改写为：在这里ut表示房地产的业主成本(usercostofhousing)。购租比等于业主成本的倒数。如果在过去20年内业主成本的平均值为0.05，一套住房月租金是1000元，年租金为12000元，合理的房价应当大致为24万元。tttuPRttttmtttrfttgrru1)(tttuRP1购租比的变化趋势如果业主成本上升，则购租比下降。如果降低真实利率，那么就降低了业主成本，相应提高了购租比。如果租金不变，房价就上升。如果人们预期短期利率会上升，在土地供给弹性不变的情况下，房产年成本将上升，其结果必然促使房价下跌。低利率是推动当前房价上涨的一个原动力。在最近几年内无论是北美还是中国利率水平都相当低，这是抬高房价的一个重要原因。不同城市的购租比相差很远。目前还没有证据说将来各城市之间购租比的差距会自然缩小。一般说来，大城市的购租比高。购租比高的城市将在相当长的时期内继续保持在高水平。购租比较高的城市房价和租金上涨得都比较快。在评估房价的时候，应当采用业主成本的长期平均值，而尽量避免采用当期业主成本。如果房价乘上长期业主平均成本之后大大高于类似住宅的租金，那么就可以判定房价偏高。在许多情况下房价收入比和购租比不能准确地反映出房地产的真实成本，也很难据此判断房地产是否出现泡沫。什么是空置率？空置面积指的是“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”有人说空置面积是：“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖出去的房屋”。到底有没有人住应当怎么统计？多少天没有人住才算？当前流行的空置率计算方法起码有三种：全社会空置房面积除以全部住房面积。空置商品房面积除以最近三年内竣工面积。空置商品房面积除以当年竣工面积。根据建设部数据，在2004年底，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米表3.1采用不同的分母计算出来不同的空置率（亿平方米）2004年数据以空置商品房计算的空置率以空置住宅计算的空置率房屋建筑面积149.060.83%0.50%住宅面积96.161.28%0.77%施工面积14.058.76%5.27%竣工面积4.2528.97%17.43%商品房销售面积3.8232.17%19.36%数据来源：《中国统计摘要》，2005，P62。有人说：“按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险”。有的学者引用国家统计局的数据说，目前空置率已经达到26%。在没有确定的空置率定义之前就冒然声称中国的空置率已经到了极度危险的状态，只能说明学风浮燥。如果投资主体是国家，那么空置率高意味着浪费。关心住宅空置率就是关心自己的产权和福利。解决住宅空置的关键在于各级政府。发现空置率高了就找政府说话。如果投资主体变成市场上的法人，空置并不是传统意义上的浪费。空置率高了，有人说，反映了消费者购房意愿不强。是房地产市场的结构有问题，房价过高，而不是房地产市场已经过剩了。有人说，空置率高反映出贫富差距太大。缩小贫富差距的要害在于就业政策、税收政策、政府的转移支付政策和健全公平的市场竞争环境。如果想通过降低空置率来缩小贫富差距，恐怕很难找到着力点。空置率过高（暂且不论按照什么空置率标准），反映出房地产市场上有些问题。市场上的问题要通过市场机制来解决，切切不可出点问题就想请出政府来胡乱干预。没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。目前面积和档次适中的住宅盖得不够，而高档住宅的房价太高，甚至高到了不合理的程度，这是空置率居高不下的原因。房地产商预期房价会迅速上升，推迟出售。房价上涨的部分足够覆盖他们持有这些