房地产设计管理工作经验汇报

设计管理工作经验汇报CONCEPTDESIGN汇报提纲一、设计管理工作的意义二、工作实施的关键方面三、限额设计的初步探索四、管理中部分经验教训一、设计管理工作的意义当今房地产业的竞争日益加剧，产品精益求精，力求完美提升总体回报。随着社会总体生活水平的提高，成熟房产公司项目开发开始着眼于体现生活的高质量、高品味、高效率。开发商只有充分了解拟开发项目的规划设计特点，才能有效地协调设计师的工作、调动各方面积极性，进行高效管理，使开发项目的成果达到预期的目的。有效的成本控制、精益求精的产品设计与创新已经成为提升企业竞争的核心工作。企业的设计管理部门从中承担着主要的职能。规划设计管理工作涉及的方面和细节繁多，要求综合考虑技术、经济、管理等各方面因素。必须具备优秀的规划设计、良好的环境景观、适宜的技术指标、功能齐备合理的平面布局、优良的材料设备、富有特色的建筑外观、精雕细凿的建筑装修，以及舒适详和的文化氛围等等，重视追求细节设计，创新理念。用地选择50%规划设计30%销售执行20%房地产产品要素构成设计管理的宏观意识规划设计成果决定了70%-85%的项目成本，是决定房地产项目开发成本的极其重要因素设计管理工作应具有全过程成本控制的意识设计管理工作应具有项目整体目标的总体意识设计管理工作应具备考虑营销、施工、配套等开发建设各环节综合因素的综合意识1、全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责2、市场与客户意识（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。3、对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施4、管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化设计管理的宏观意识设计管理工作的根本目标：提升产品品质缩短开发周期降低开发成本提高项目销售收入减少项目资金时间成本（提高资金周转率）提升企业品牌和竞争力设计管理工作成果体现高效的设计管理工作是导致高效项目运营的基础。规划设计造就产品的品质、成本和品牌名牌产品造就品牌企业企业的竞争实质上是产品的竞争房地产开发商规划设计管理工作的意义-----------决定了项目的品质、成本和品牌产品要素构成设计管理宏观意识设计管理根本目标设计管理成果体现二、设计管理工作实施的关键方面首先应树立管理的宏观意识，理解其意义，明确目的，把握关键，将管理工作落实到规划设计各阶段工作的重要环节中。设计管理实施的关键方面合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率全员明确项目总体目标，做为具体工作纲领构建完善良好的管理团队建立并实施全过程的技术管理制度及流程构建完善良好的管理团队构筑完善的规划设计管理架构建立科学有效的管控流程培养良好的专业以及综合素质保证管理工作的高效准确合理的企业营运机制基于良好的设计管理团队，在明确的管理目标指导下运作，最终又可以最大程度的达成项目的设计工作目标，乃至项目的总目标。掌控设计工作成本管理的首要工作在于明确成本目标成本目标制定的关键环节在于重视设计预算的编制项目定位设计方案工程成本总目标法规、规范、规费设计预算管控表设计管理工作合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率设计管理工作成本管理•设计费用•时间成本•人力成本规划、建筑、景观、室内等设计内容全过程发生的设计、咨询、研究、审图、模型、效果图等费用的总和由规划设计工作占用的开发关键时间节点耗用的项目成本设计部门管理人员的人力资源成本合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率设计工作直接成本•应避免两种现象：为节省成本而压低设计费为追求效果设计费失控设计费用本身就是规划设计成本的直接构成部分；合理的设计费取定是保证质量与进度的基本条件之一。•合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性；•合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和设计师积极性的发挥；•直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用；•设计阶段设计费用应基于“设计成本预算”文件为依据而确定的。设计管理工作成本管理合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率合理设计费标准：•根据具体的项目性质、设计要求、选择设计单位的不同设立设计费支付标准，如–国内一线品牌设计公司--元/M2–国内二线品牌设计公司--元/M2–国外一线品牌设计公司--元/M2–国外二线品牌设计公司--元/M2万科：北京、上海、深圳：55元/㎡广州公司：50元/㎡其他地区公司：45元/㎡分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备扩初+施工图景观方案+扩初+施工图样板房+室内设计其他总计深圳公司--国内单位252315武汉公司项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.984.3643.8某集团地产公司设计费统计（元/㎡）例项目立项主体结构开工开盘销售入住论证阶段策划定位阶段设计阶段工程施工阶段竣工销售阶段入住阶段概念规划设计管理设计方案设计管理扩初设计管理施工图设计管理工程施工配合、销售配合及入住配合成本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营销设计成本管理与成本部门的进程关系多方案比较概念规划草案（设计成本预算管控表）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率成本部门制定项目目标成本。设计管理控制目标成本偏差率。目标成本首先须合理，建立在长期数据库积累的基础上。设计阶段成本管理控制方式•结构含钢量偏差率；•景观造价偏差率；•示范区成本偏差率；•材料设备选用偏差率；•设计费偏差率。。。。。合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率对设计人员而言是本质性任务。•应避免两种现象：不计成本地追求设计效果成本不合理导致品质丧失成本控制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费材料部品造价设计阶段成本管理控制方式合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率注重制定合理的设计各阶段工作周期，影响到设计质量以及项目成本。论证阶段设计管理阶段75天概念规划施工图拿地节点策划阶段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规划方案方案设计扩初设计实施方案设计周期225/240天概念规划草案设计周期环节管理合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率项目周期统计表区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取时间A开工时间B开盘时间CB－A天C－A天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129平均97202例管理工作的高效准确保证设计管理工作的准确性对项目的质量以及工程成本有着直接的影响设计管理工作的高效率运作是控制设计质量的重要保证设计管理效率指标控制人均设计管理利润效益指标-----（元/人）人均设计管理面积指标-----（平方米/人）合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率开发规模加大，并不意味着人数势必呈同比例的增加，而是应该通过架构的优化和资源整合，提高人均生产效率，保证设计部门高效率运作。人数效能多项目制下平衡点“人均设计管理面积”指标管理工作的高效准确保证合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率人均设计管理面积＝∑规划总面积xA%方案总面积xB%施工图总面积xC%（)÷设计总人数（建议A为20％；B为50%;C为30％）管理工作的高效准确保证合理掌控设计管理工作的成本、时间、效率某房产集团公司07年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和30万㎡2.46万㎡/人方案面积之和48万㎡施工图面积之和48万㎡设计部人数18人北京公司设计部规划面积之和62万㎡1.69万㎡/人方案面积之和33.6万㎡施工图面积之和15.1万㎡设计部人数17人上海公司设计部规划面积之和63.84万㎡3.38万㎡/人方案面积之和39万㎡施工图面积之和39万㎡设计部人数13人例建立并实施全过程的技术管理制度及流程工作方法（五原则）：一严谨二协调三执行四跟进五总结1、建立以流程为基础的设计管理规范化体系例1：设计管理业务总流程例2：项目规划设计总流程例3：设计文件档案管理工作指导设计概算是从最基本的单位工程概算编制开始逐级汇总而成的，分为单位工程概算、单项工程综合概算、建设工程总概算三级。总概算从项目立项开始到项目竣工交付使用整个过程的全部建设费用。施工图预算是设计阶段最后的一道把关口，其编制深度细化到不仅是工程量准确、材料分析正确，还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选，反复调整后最终定稿，其中包括专业间的融合度审核、各个定价材料的品牌及价格、拟专业分包项的预算与审核等。为以后的各个环节的成本控制打下基础。相对于一个十万平方米左右规模的住宅项目而言，合理的施工图预算时间一般不要少于两个月的时间。2、制定严格编制、审核初步设计概算以及施工图预算的流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度当前设计单位普遍存在着设计不精、深度不够的情况。这是增加工程造价的不确定因素。由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。必须依据开发经验和投资估算的要求，有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），并建立奖惩考核激励机制。针对突破了造价指标的专业及具体部分，须分析原因，用设计修改的办法加以解决。克服只顾画图、不顾算帐的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，控制工程造价。建立并实施全过程的技术管理制度及流程加强出图前的审核工作，以求得提高设计质量，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在施工图出图前加强审核管理工作，可最有效的减少不必要的成本浪费。建立审核程序按阶段分专业制定具体详尽的审核要点编制审核意见表明确审核责任人限期审核建立并实施全过程的技术管理制度及流程3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度限额设计并不是一味考虑节约投资，也决不是简单地将投资砍一刀，而是包含了尊重事实，实事求是，精心设计和保证设计科学性的实际内容。实行限额设计-------按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计;-------按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计;-------各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结算不突破总投资额。-------投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。3.实行限额设计；建立完善的图纸审核管控制度建立并实施全过程的技术管理制度及流程设计变更原因1.设计类：A.超成本目标B.设计优化C.设计错误D.设计缺漏E.补充设计F.二次设计G.现场条件2.现场施工类:A.施工错误B.施工困难C.施工进度要求3.营销类：A.客户需求B.竞争需求4.其它4.制定严格的设计变更、修改、签证管理流程建立并实施全过程的技术管理制度及流程设计变更签证