房地产设计阶段的成本控制

提提要要楔子楔子11、场地总平面设计成本控制、场地总平面设计成本控制22、场地道路设计成本控制、场地道路设计成本控制33、场地竖向设计成本控制、场地竖向设计成本控制44、场地管线综合设计成本控制、场地管线综合设计成本控制55、总图管理、总图管理结语结语:::127644268楔楔子子建设部建设部专家学者专家学者规划管理部门规划管理部门••1.1.培训缘由培训缘由建筑市场出现的问题开发商方面设计院方面2.2.出现问题出现问题无序无整合无设计费1.重要性认识缺乏2.专业人员沟通困难3.各院设计水平不一4.经常要收拾残局5.施工图设计不完整1.思想不重视2.不了解作用3.不了解内容4.缺乏经验5.甲乙方沟通难6.项目管理部到位:::127644268不同专业的设计师的工作内容有部分重叠，从而导致了专业之间需要更多的合作。3.3.从业人员从业人员郊区环境，大型的、开放的、充分开发的，场地设计工作压倒建筑设计。土木工程师总图工程师场地设计师景园建筑师规划师建筑师场地设计工程设施绿化景观设施室外活动设施道路交通设施建筑物构筑物构成要素:::127644268工程设施绿化景观设施室外活动设施道路交通设施建筑物构筑物广义狭义••总体设计是在基地上安排建筑、塑造建筑之间空间总体设计是在基地上安排建筑、塑造建筑之间空间的艺术，是一门联系着的艺术，是一门联系着建筑建筑、、工程工程、、景园建筑景园建筑和和城市规划城市规划的艺术。的艺术。••总平面要从空间、时间角度确定设计对象和活动的总平面要从空间、时间角度确定设计对象和活动的特点、范围。这些总平面可以考虑住宅小组群、单特点、范围。这些总平面可以考虑住宅小组群、单幢建筑及其场地，也可以考虑像一次实施完成的小幢建筑及其场地，也可以考虑像一次实施完成的小社区那样范围广阔的课题。社区那样范围广阔的课题。————引自凯文引自凯文··林奇林奇《《总体设计总体设计》》:::127644268场地设计是在基地上场地设计是在基地上安排建筑、塑造建筑周围安排建筑、塑造建筑周围或建筑之间空间的艺术和或建筑之间空间的艺术和技术，通过组织外部物质技术，通过组织外部物质环境，以适应人们行为的环境，以适应人们行为的要求。要求。这是建筑营建过程中的一个重要环节，在我国现行这是建筑营建过程中的一个重要环节，在我国现行的的城市规划城市规划和和建筑设计建筑设计体制中，是两者的结合部，自体制中，是两者的结合部，自始至终贯穿着城市设计的基本原则。始至终贯穿着城市设计的基本原则。————引自张锦秋先生为引自张锦秋先生为《《民用建筑场地设计民用建筑场地设计》》作序作序赵晓光：赵晓光：在限定条件下，满足基地工程项目使用功能要求的在限定条件下，满足基地工程项目使用功能要求的并成为有机整体的总体布局。并成为有机整体的总体布局。地形、气候、地质、城市规划1.建筑物2.道路3.边坡挡土墙4.排水防洪排洪5.管线综合:::127644268场地规划设计成本控制项目设计技术场地开拓费项目管理负责人、总图场地规划设计成本控制竖向平面管向道路:::12764426811、场地总平面设计成本控制、场地总平面设计成本控制••重要性：重要性：••场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求。只有这样，才能做出又好、又能实施的设计化景观设计要求。只有这样，才能做出又好、又能实施的设计方案。方案。••大规模坡地场地（丘陵，山地）大规模坡地场地（丘陵，山地）方案阶段，场地（总图）设计方案阶段，场地（总图）设计师必须参与总平面设计，否则，施工图对方案的调整大。师必须参与总平面设计，否则，施工图对方案的调整大。••场地选址阶段：场地选址阶段：在选址时，总图专业要配合，可行性要研究•实例1：在长江重要的淤积段内建住宅区•实例2：泥石流•2002年6月，陕西省宁陕县四亩地镇全部被河洪冲毁，不能在原址上建镇。•实例3：在水库泄洪区内建别墅区:::127644268方案设计阶段（（11））基础资料基础资料要准确要准确••地形图、红线图；地形图、红线图；••水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）；系数等）；••拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料；拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料；••周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料；能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料；••场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；••场地的初步或详细地质勘探报告书等。场地的初步或详细地质勘探报告书等。••甲方应提供比较准确的设计条件资料，并核实其甲方应提供比较准确的设计条件资料，并核实其准确性准确性。。••设计师更要分析资料的设计师更要分析资料的准确性、可实用性准确性、可实用性等，否则，会产生等，否则，会产生无数后患无数后患。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。••若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图；若现况与地形图有明显的区别，要求甲方补测地形图；••地质分析地质分析••对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析；对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析；••若边坡有坍塌滑移现象，应要求甲方委托地质勘探作场地稳定若边坡有坍塌滑移现象，应要求甲方委托地质勘探作场地稳定性论证。性论证。:::127644268••实例实例44：地形图测绘问题：地形图测绘问题••以上两项工作非常重要，其中每个条件都必须落实，若有半点以上两项工作非常重要，其中每个条件都必须落实，若有半点遗漏，将会造成遗漏，将会造成工程事故工程事故，，引起工程返工引起工程返工、、工期过长工期过长、、投资增大投资增大。。（（22））不良地质不良地质耗资高耗资高••平坦场地平坦场地••软土、湿陷性黄土、膨胀土、沼泽、冻土、地下水、地面软土、湿陷性黄土、膨胀土、沼泽、冻土、地下水、地面沉陷等。沉陷等。••实例实例55：某工厂软土地基处理：某工厂软土地基处理••实例实例66：武汉市外滩花园：武汉市外滩花园••实例实例77：湿陷性黄土地区基础处理方式选择不当：湿陷性黄土地区基础处理方式选择不当••坡地场地坡地场地••崩塌、滑坡、泥石流、危岩、冲沟和岩溶等。崩塌、滑坡、泥石流、危岩、冲沟和岩溶等。••实例实例88：重庆某项目二期防滑抗滑桩：重庆某项目二期防滑抗滑桩••不良地质现象：不良地质现象：处理费用昂贵处理费用昂贵。好的设计应避开不利的。好的设计应避开不利的地质地段，使地质地段，使基础及场地工程量昀省基础及场地工程量昀省。。:::127644268（（33））有机整体有机整体做方案做方案••场地场地整合设计整合设计的难度也要大得多。的难度也要大得多。••建筑户型与地形结合处理不好的占建筑户型与地形结合处理不好的占99%99%。设计返工、。设计返工、无法施工。无法施工。••非常特殊的基础设计，会给项目增加巨大的投资。并且非常特殊的基础设计，会给项目增加巨大的投资。并且可能严重限制建筑物本身的建造预算。可能严重限制建筑物本身的建造预算。••基础、地下室等。基础、地下室等。••基础比房子贵，建房子赔钱。基础比房子贵，建房子赔钱。••实例实例99：重庆某项目强风化危岩上的别墅：重庆某项目强风化危岩上的别墅（（44））设计余地设计余地要留好要留好••设计标准要满足设计标准要满足规范要求规范要求，且，且留有余地留有余地。如通道宽度。如通道宽度的确定，在这个阶段地质勘探没出来，地质情况不清的确定，在这个阶段地质勘探没出来，地质情况不清楚，在以后的施工图设计时不可预料的事情时有发生。楚，在以后的施工图设计时不可预料的事情时有发生。若方案设计定得太死，不留有可能调整的余地，一旦地若方案设计定得太死，不留有可能调整的余地，一旦地质不好，须特殊处理或有其他的变化，该方案就无法实质不好，须特殊处理或有其他的变化，该方案就无法实施，得做较大的施，得做较大的方案调整方案调整，加大了，加大了设计周期设计周期，，费时又费时又费钱费钱。。:::127644268••建筑控制线规定建筑控制线规定••《《城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范》》••居住区道路：红线宽度≮居住区道路：红线宽度≮20m20m；；————城市道路标准城市道路标准••小区路：路面宽度小区路：路面宽度6~9m6~9m，，••建筑控制线宽度建筑控制线宽度14m14m（（10m10m）；）；••组团路：路面宽度组团路：路面宽度3~5m3~5m，，••建筑控制线宽度建筑控制线宽度10m10m（（8m8m）。）。场地道路标准道路中心线路牙施工图建筑控制线方案设计道路中心线路牙人行道:::127644268道路中心线路牙建筑控制线1009095边坡挡土墙（（55）验证）验证全局全局可行性可行性逐一检查逐一检查一个不拉一个不拉:::127644268••1.1.协调建设工程与周边场地、城市道路、市政管线协调建设工程与周边场地、城市道路、市政管线衔接衔接关系；关系；••2.2.场地建、构筑物场地建、构筑物平面平面布置是否合理，整个总图布置是否符合建筑布置是否合理，整个总图布置是否符合建筑的要求；的要求；••3.3.竖向竖向布置方案是否经济可行，应在竖向设计中应同步考虑道路与布置方案是否经济可行，应在竖向设计中应同步考虑道路与建筑物、场地平台的交通组织关系；建筑物、场地平台的交通组织关系；••4.4.排洪排洪防洪、排水防涝处理是否安全可靠，排洪排水竖向处理工程防洪、排水防涝处理是否安全可靠，排洪排水竖向处理工程投资的大小量化问题；投资的大小量化问题；••5.5.交通交通线路及运输组织是否通畅；线路及运输组织是否通畅；••6.6.设置的设置的管线管线通道（通廊）宽度是否合适；场地的综合管线布置方通道（通廊）宽度是否合适；场地的综合管线布置方案，管线也无法顺应山坡地形按规范布置下来；案，管线也无法顺应山坡地形按规范布置下来；••.7..7.消防消防安全绿化的布置是否满足规范，满意的绿化景观布置方安全绿化的布置是否满足规范，满意的绿化景观布置方案；案；••8.8.掌握工程一期的土石方、排洪、挡土墙工程量，总图掌握工程一期的土石方、排洪、挡土墙工程量，总图工程量工程量的大的大小是否准确；小是否准确；••9.9.工程项目工程项目投资投资是否经济合理；是否经济合理；••10.10.在施工图设计及施工阶段的在施工图设计及施工阶段的可实施可实施性问题；性问题；••11.11.近期近期方案设计与方案设计与远期远期规划设计是否矛盾等等。规划设计是否矛盾等等。（（66））分期分期建设与环保建设与环保可持续的场地设计，决定了长远利益，十几年效益。: