房地产调控推动中国房地产转型

1房地产调控推动中国房地产转型国务院发展研究中心2012年3月巴曙松研究员2（二）中国房地产转型方向（一）中国房地产行业转型的驱动力目录（三）中国房地产转型之微观案例3（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之一：强调去投资化、重点满足刚性需求的房地产调控政策导向中国住房需求主要包括投资增值需求、自住性需求、改善性需求、养老需求及结婚需求等，其中最刚性需求部分来自于结婚需求。目前的房地产调控政策目标导向减弱投资性需求占比，提升刚性需要占比。刚性需求提升的空间是满足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建等城镇人口住房解决方式住房市场结构城镇人口住房解决方式建筑面积（平）平均楼龄（年）原有私房10%13320房改私房41%7418商品房37%9811租赁公房7%5227租赁市场住房3%6220其它2%8815数据来源：REICO工作室，作者整理4（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之二：城市化和人口重新分布城市化：2000-2010年中国城镇人口平均每年增加1700万，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年将增加1200万，平均年增0.8%.虽然城市化速度有所放缓，但城市化进程仍未远未终结。城市群的形成与城市人口重新布局：下一个十年中国城市化人口增长与分布的驱动力将来自城市群的重新布局与2亿农民工的流动，目前的趋势是从沿海城市逐步向内地转移，这将成为推动中西部城市人口增长与住房需求增长的关键来源。26%3%5%3%62%人口迁移城市扩张自然增长新城市原有居民下一个十年中国城市人口增长来源5（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起未来中国将产生更多1000万人口以上的特大城市，并将产生北京、上海、深圳等8个特大城市中心14515415023316131684104321202005年2025年百万人口城市数目超大城市(10+)大城市(5-10)中等城市(1.5-5)小城市(0.5-1.5)大镇(0.5)BengbuPuerHongheWenshanXishangbannaYuxiLincangShaotongDaliChuxiongDehongBaoshanDiqingNujiangLijiangKunmingQujingBaiseLiuzhouNanningGuigangWuzhouQinzhouLaibinChongzuoGuilinHezhouHechiBeihaiFangchenggangYulinHaerbinQiqihaerMudanjiangJiamusiDaqingQitaiheSuihuaYichunJixiHeiheFuyangHuainanliuanHefeiyangzhouHegangShuangyashanDaxinganlingXianTongchuanBaojiWeinanYananHanzhongYulinAnkangShangluoXianyangShenyangDalianAnshanFushunBenxiDandongJinzhouYingkouFuxinLiaoyangTielingChaoyangPanjinHuludaoGuiyangZunyiAnshunQiannanQiandongnanTongrenBijieLiupanshuiQianxinanLasaRikezeChangduLinzhiShannanNaquAliFuzhouXiamenQuanzhouZhangzhouPutianSanmingNingdeLongyanNanpingWuhanHuangshiShiyanYichangXiangfanezhouJingmenXiaoganJingzhouHuanggangXianningSuizhouEnshiShennongjiaTianmenQianjiangXiantaoHaikouSanyaHainanHangzhouNingboWenzhouJiaxingHuzhouShaoxingJinhuaQuzhouZhoushanTaizhouLishuiNanchangPingxiangJianXinyuJiujiangGanzhouJingdezhenShangraoYingtanYichunFuzhouUrumqiKaramayHamiTurpanBoertalaAletaiTachengChangjiYiliBayinguoleAkesuKezilesuKashgarHotanChangchunJilinTonghuaSipingBaichengBaishanSongyuanLiaoyuanYanbianWuhuMaanshanHuaibeiTonglingAnqingHuangshanChuzhouBozhouSuzhouXuanchengChaohuChizhouYinchuanShizuishanWuzhongGuyuanZhongweiWuduZigongPanzhihuaLuzhouDeyangMianyangGuangyuanSuiningNeijiangLeshanYibinNanchongGuanganYaanAbaGanziBazhongMeishanZiyangDazhouChengduLiangshanHuhehaoteBaotouWuhaiChifengTongliaoEerduosiHulunbierWulanchabuBayanzhuoerXinganXilinguoleAlashanLangfangBeijingTianjinXingtaiShijiazhuangBaodingHandanTangshanChengdeCangzhouZhangjiakouQinhuangdaoHengshuiShanghaiChongqingXiningHaidongHaibeiHuangnanHainanGuoluoHaixiYushuChangshaZhuzhouXiangtanHengyangShaoyangYueyangChangdeZhangjiajieYiyangChenzhouYongzhouHuaihuaXiangsiLoudiZhengzhouKaifengLuoyangPingdingshanAnyangHebiXinxiangJiaozuoPuyangXuchangLuoheSanmenxiaNanyangShangqiuXinyangZhoukouZhumadianJiyuanNanjingWuxiXuzhouChangzhouSuzhouNantongLianyungangHuaianSuqianYanchengZhenjiangTaizhouGuangzhouShenzhenShaoguanZhuhaiAomenXianggangShantouFuoshanJiangmenZhanjiangMaomingZhaoqingHuizhouMeizhouShanweiHeyuanYangjiangQingyuanDongwanzhongshanJieyangChaozhouYunfuJinanQingdaoZiboZaozhuangDongyingYantaiWeihaiTaianWeifangLaiwuJiningLinyiRizhaoDezhouHezeBinzhouLiaochengLinfenJinzhongYangquanDatongYunchengJinchengShuozhouLvliangChangzhiXinzhouTaiyuanJiuquanTaiwanPowerdbyExcelPro的图表博客6（一）中国房地产行业转型的驱动力驱动力之三：区域增长格局的调整，为房地产业发展开拓新的空间以建设用地占比、单位建设用地二、三产业产值两大指标衡量城市化的效率，“长三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然远远高于全国平均水平和大部分中西部，未来中西部地区工业化和城市化空间仍较大，也将为房地产业发展提供新的空间。6%7%8%9%10%11%12%195219531954195519561957195819591960196119621963196419651966196719681969197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011西三角名义GDP占全国比重西三角名义GDP占全国比重7转型方向之一：保障房大规模建设，加速市场轨与保障轨的合理分工从目前的保障房存量占比来比，截至2010年底，扣除廉租房直接补贴的部分，保障房在整个住宅存量中的比重仅在10%，尚有大量城市低收入家庭未进入保障房的覆盖范围。按照“十二五”期间3600万套保障房的基本目标，2015年底，保障房存量占比将逐步达到30%，基本覆盖城市低收入家庭。（二）中国房地产转型方向建设目标（万套）目标分解经适房和两限房廉租房公租房棚户区改造201058030028020111000200150250400201270012012022024020137001201202202402014600120902701202015600120902701208转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工2011年房屋总新开工面积约19亿平米，其中商品房为约14亿平米，保障房为约5亿平米，约占总新开工的26%。保障房在房地产投资中的比重快速增大，有效的起到了经济减速“减震器”的作用。2012年我们预计商品房新开工将同比负增长10%，自11年的14亿平米下降到约12.6亿平米。保障房预计新开工700万套，约3.5亿平米。因为11年1000万套新开工保障房在12年进入后续施工期，再加上新开工的700万套，12年将进入保障房施工和竣工的高峰期。我们测算12年保障房施工面积将约占房屋总施工面积的14%，对房地产投资额持续发挥支撑作用，同时也为国家的房地产调控赢得了时间。（二）中国房地产转型方向9转型方向之一：保障房大规模建设，建立市场轨与保障轨的合理分工以北京为例，2010年低收入人群，户年可支配收入仅可购买2.6平米五环外的商品住宅，无力通过市场轨满足住房需求。所以保障房正好可以较快的满足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他们的居住环境。最终形成市场轨和保障轨双规并行、合理分工的市场结构。（二）中国房地产转型方向0.02.04.06.08.010.012.014.016.020062007200820092010高中上中等中低低北京各收入层级户年可支配收入可购买的五环外商品住宅平米数10转型方向之二：行业集中度提升，分工细分，专业化程度提高行业集中度提升：2011年全国地产销售前20强销售额达到8773亿元，市场占有率提高到15%，并且预计未来将进一步提高。（二）中国房地产转型方向排名公司名称销售金额(亿元)1万科集团12102恒大集团8083绿地集团7764保利地产7325中海地产7206万达集团5607碧桂园4308龙湖集团3819华润置地36610世茂房地产31511雅居乐31012绿城中国30013金地集团29014富力地产28715远洋地产26516中信地产25517招商地产21018融创中国19319融侨集团18520华侨城18015%85%地产20强全国2011年房地产企业销售额20强市场占有率11转型方向之二：行业集中度提高，分工细分，专业化程度提高分工细分，专业化程度提高：11年在宏观调控下地产公司的产品定位继续细分和强化，目前可以大致分为以下几类