房地产调控难的原因与对策

一、房地产调控十年简史四、未来房地产发展的方向三、房价过快上涨如何控二、房价调控难五大原因本章概要十年四轮调控房地产调控的目的收紧银根和地根救市政策限购限贷保障房建设结构性调整1十年四轮调控鼓励和支持住房消费“国六条”十五条“国八条”“新国八条”“政策年”217号文“新国五条”“国十一条”“新国十条”初始调控期2002年—2004年底加码调控期2005年初—2008年初逆向调控期2008年底-2010年初“双限”调控期2010年初至今2002年2004年政策回顾土地供应金融信贷住房结构等方面“政策年”：在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面控制房价控制投资控制土地供应商品住房市场供不应求房价上升速度加快银根地根背景2005年初，房价上涨过快成为社会问题结构性调控打击开发商囤地行为制订商品房供应结构比例提高购房者首付比例推出税收调控手段调整商品房投资性投机性需求房价周期波动幅度大，“一边调控一边涨价”四万亿经济刺激计划阶段三：逆向调控期（2008年底-2010年初）下调契税税率到1%暂免印花税Title下调公积金贷款利率0.27%2009年全国房价，同比增幅高达20％，京沪等地甚至翻倍阶段四：“双限”调控期（2010年初至今）限贷限购限制异地购房提高第二套房贷款标准第三套房不予贷款核心限购、限贷一系列政策的实施，抑制房地产市场交易取得明显效果5年内新建3600万套保障房的计划差别化的调控体系形成信贷土地供给保障房税收“新国五条”政策出台的背景阶段四：“双限”调控期（2010年初至今）第四季度商品房的销售市场与房价呈现全面回暖土地成交面积同比下降近20%房屋市场由冷转暖,多地房价又呈上升态势背景2房地产调控的目的房价持续高涨，不利于房地产市场健康发展，对经济社会造成巨大危害3.加剧贫富分化2.催生房地产价格泡沫，累积金融风险1.将众多普通民众挤出市场，使更多人望楼兴叹，不利于住有所居目标的实现目的一、稳定房价，繁荣市场二、搞好保障房的建设、分配和管理，推进住有所居2房地产调控的目的投资角度消费角度年份占比4.58%10%房地产开发投资在GDP中占比1999年2008年房地产是国民经济的支柱产业2011年，城镇居民总支出的50%用来买房房地产行业关联60多个产业刺激居民个人消费家具房地产世界各国都重视房地产市场的发展，但它又是容易出问题的行业1997年亚洲金融风暴1991年日本房地产和金融泡沫破灭1980年拉美国家房地产危机2008年美国次贷危机理性看待房地产行业理性看待房地产调控促使政府部门改善调控措施，通过改革来搞好调控，用“市场的手”替代“政府的手”2房地产调控的目的本章概要房价调控难在居民投资渠道的缺乏房价调控难在保障房短缺、管理不善房价调控难在旺盛的刚性需求房价调控难在宽松的货币环境房价调控难在供地制度和管理的缺陷改革开放以来住房改革推动快速发展城镇居民住房需求“井喷”拆旧建新的房子数量不能低估四未来城镇化还将有2.6亿人进城三2亿进城农民工住房条件亟需提高二未来人均住房面积和质量还会提升经贸一家庭小型化，需更多住房五全球宽松的货币环境我国货币环境宽松货币供应量大增外部内部流动性过剩的决定因素外汇剧增导致流动性增加（中国货币发行量增加的主要原因）流动性过剩人民币升值预期导致海外热钱流入中国（边调控边涨价的重要原因）银行信贷大量增加大量货币进入房地产行业，推高房价城乡之间、大中小城市之间，建设用地分布不合理，是导致住宅供地出现不足的重要原因城市建设用地农村建设用地土地出让金和房地产税收，是地方财政主要收入城市商品住宅用地由政府独家供应房产税尚在试点15%30%发达国家中国导致城市住宅供地短缺城市用地结构不合理我国工业用地占整个城市建设用地的30%，而发达国家大概是15%左右4房价调控难在居民投资渠道缺乏股市不景气，被套牢投资渠道不畅，房地产行业受到投资、投机追捧银行负利率，被“打劫”古董、艺术品鱼龙混杂，容易上当黄金不明朗，“中国大妈黄金劫”5房价调控难在保障房短缺、管理不善背景中等收入及以上家庭靠市场化解决低收入、中低收入家庭靠保障房来解决管理不严，存在被有钱、有权人占用现象地方政府缺乏建造保障房积极性，保障房供应严重不足资金保障房还存在管理不严、不善和管理漏洞的问题2010年政府提出5年内新建3600万套保障房本章概要建好、管好保障房搞好相关制度建设稳健货币政策推进金融改革统筹城乡建设用地推动土地制度改革多用市场手段减少行政审批稳定货币增量、控制流动性，对房地产市场健康发展至关重要金融杠杆原理——首付款比例利率差别化措施——增加住房供应量，减少需求量差别化的信贷政策放宽对开发商的信贷限制创新金融产品，引导百姓投资，减少投机炒房增加商品住宅用地供应量城乡建设用地一体化改革农村宅基地确权，建立城乡统一的建设用地市场激励农民腾退废弃宅基地，合理调整城市用地结构发挥存量土地作用拆迁和安置问题；不能借此福利分房需解决两大难题保持地价相对稳定加大对闲置土地处置力度“地票”制度试点行政手段扭曲市场信息，形成新的不公平房产税个人所得税可遏制投机行为增加财政收入可减少行政审批、乱收费可盘活存量房增加供给规范租赁市场，鼓励租房逐步推进简单易行多用市场手段分析精细化管理是关键弄清要建多少保障房发展保障房国外保障性住房制度借鉴1.完善法律制度美国《住房法》日本《住宅金融公库法》新加坡《建屋居住法》2.严明保障层次按收入水平享受不同层次的保障保障手段多元化3.动态监管到位签订租赁合同严格审核保障对象向公众公示本章概要楼市泡沫是局部性的、可控的房地产业仍有发展潜力中国房地产业的发展究竟是好是坏？房地产市场情况究竟如何？房地产泡沫：资产价格虚涨，因房价过快上涨导致中小城市房地产基本健康房价和收入比合理，一套商品房的价格等于一个家庭年收入的五六倍房价收入比过高，十几倍甚至二十倍一些大城市房地产泡沫严重调控压缩了一定的泡沫老百姓偿还能力较强银行监管比较严格通过改革，改善和搞好调控，建立长效机制，可避免泡沫破灭我国的房地产泡沫是可控的房地产市场存在局部性泡沫1楼市泡沫是局部性的、可控的2房地产业仍有发展潜力新型城镇化要把重点放到人身上，让所有城镇居民特别是进城农民享受同等生活保障土地的城镇化人的城镇化新型城镇化人类的生产方式和生活方式由农村过渡到城市的过程城镇不断发展和完善的过程城镇化含义21世纪看两件事第一是看美国的高科技第二是看中国的城镇化交通道路地下管网医院学校房地产业依然是经济的“火车头”美国城镇化快速推进住房需求仍巨大新型消费对房地产提出新要求中国房地产发展三大任务制度层面经济层面产品层面推进住有所居的实现促进房地产市场健康发展发展“绿色地产”“人人有房住”关键是要“兜”住底绿色产品是奋斗目标遵循渐进式改革，不断创新2房地产业仍有发展潜力保持房价相对稳定适时搞好房地产调控《房地产市场调控难在哪里》顾云昌、王珏林、李景国、易宪容、陈新年《时事报告》2013年第7期《如何看待当前房地产调控》王炜《人民日报》2013年3月8日《房地产调控过程很艰难但不可手软》曾涛人民网—财经频道2012年12月29日《保障房有一套完善的退出机制非常重要》赵飞飞《21世纪经济报道》2013年3月13日