房地产账务处理

房地产业营改增简介主要内容一、前言二、房地产业开发经营特点三、房地产业会计核算实务一、前言房地产是房产与地产的总称。房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。二、房地产业开发经营特点房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产企业经营活动的主要业务：（一）土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（二）房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。（三）城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。（四）代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。生产经营活动特征：（一）开发经营的计划性：企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。（二）开发产品的商品性：房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。（三）经营业务复杂：企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。（四）开发周期长：开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。（五）经营风险大：开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。（六）供应链紧密：基于房地产业的生产经营活动特征，房地产业通常建立以开发商为核心的供应链管理模式，即构建以开发商为核心，开发商、设计商、承建商、供应商、营销代理商、金融机构、物业公司及最终客户之间长期的战略合作伙伴关系，从而降低生产成本、提高企业而对市场的应变能力和客户服务质量，强化企业核心竞争力。三、房地产业会计核算实务（一）主要会计科目及说明房地产开发成本的科目设置:(1)房屋开发建造成本核算的科目设置“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的用途，分设四个三级科目，即“开发成本—房屋开发(商品房)、(经营房)、(周围房)、(代建房)”进行明细分类核算。在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。(2)土地开发成本核算科目设置土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。A、如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”账户。B、如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”账户中，不通过“开发成本--土地开发”账户核算。C、土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”账户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。D、土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。(3)配套设施成本核算的科目设置应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。(4)代建工程开发成本的科目设置“开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。房地产开发产品销售核算科目设置:（1）“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。（2）“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。（3）“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。（4）“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。（二）账务处理及案例房地产开发成本的账务处理：（1）土地开发成本核算的账务处理。发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：借：开发成本--土地开发成本贷：银行存款或应付账款开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本)开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)贷：开发成本--土地开发（2）房屋开发成本核算的账务处理成本发生时：开发完毕验收时借：开发成本--房屋开发开发产品--商品房贷：银行存款或应付账款开发成本--土地开发成本(3)配套设施销售的账务处理其收入应记入“经营收入”账户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同(4)代建工程销售的账务处理代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。房地产开发产品销售的账务处理:（1）土地转让和商品房销售的账务处理交款提货的销售方式，在收到货款时：借：银行存款贷：经营收入--土地转让收入--商品房销售收入同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：借：经营成本--土地转让成本--商品房销售成本贷：开发成本--土地开发--房屋开发（2）预收货款的销售方式借：银行存款贷：预收账款--购房款借：应交税费—应交增值税—已交税金（预收款不含税价的5%计提税金预缴增值税）贷：银行存款（3）托收承付的销售方式将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：借：银行存款贷：经营收入--土地转让收入--商品房销售收入（4）分期收款的销售方式A、在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：借：分期收款开发产品--土地或商品房贷：开发产品--土地或商品房B、按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账，同时结转相应的成本：借：银行存款经营成本--商品房或土地销售成本贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入分期收款开发产品--土地或商品房房地产企业开发流程的会计核算:案例：（土地取得环节）某房地产开发企业2017年1月，通过竞拍方式获取一宗住宅用地（土地出让年限７0年），同时与国土局签订了《土地使用权出让协议》。协议约定：土地总价款为21亿元（含契税、拍卖佣金等）。（证载使用年限为2017年1月4日至2087年1月3日）。拟于2018年10月开工建设。1、按照《土地使用权出让合同》约定，支付土地尾款8.4亿元。借：无形资产-------土地使用权21亿元贷：银行存款8.4亿元预付账款------地拍卖中心-----地款12.6亿元2、取得土地使用权后，由于各种原因并没有立即开发建设，按照规定应该进行无形资产的推销处理。按照直线法、70年使用期限计算如下：土地使用权年推销额为：21亿元÷70年÷210亩=14.2857（万元/年亩）土地使用权月推销额为：14.2857÷12=1.1905（万元/年亩）。因此，2017年1至12月应该推销土地成本为3000万元。2017年12月31日的帐务处理为：借：管理费用-----无形资产推销3000万元贷：累计摊销----土地使用权推销3000万元3、2018年1月至9月应该推销土地成本为250万元×9＝2250万元。2018年9月30日的帐务处理为：借：管理费用-----无形资产推销2250万元贷：累计摊销----土地使用权推销2250万元4、2018年10月，项目开始开发建设，应将土地成本从“无形资产”转入“开发成本”。一期土地成本净额为：21亿元－1750万元=20.825亿元。借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费20.825亿元累计摊销——土地使用权0.175亿元贷：无形资产——土地使用权21亿元从上述可见，该房地产开发企业购入土地后计入了“无形资产－－土地使用权”会计科目核算，未开发建设前均按照规定进行了无形资产摊销，计入了当期期间费用。预售、销售环节的会计核算：（1）营改增后预售商品房，取得销售收入2000万元，存入银行。借：银行存款2000万元贷：预收账款2000万元（2）预缴税款借：应交税费——应交增值税（进项税额）57.14万元（2000/1.05*0.03简易办法计税）或54.05万元（2000/1.11*0.03一般计税方法）贷：银行存款57.14万元（简易）或54.05万元（一般）（3）支付建筑商工程款2000万元。借：开发成本1941.75万元（简易）或1801.8万元（一般）应交税费——应交增值税（进项税额）58.25万元（2000/1.03*0.03简易办法计税）或198.2万元（2000/1.11*0.11一般计税方法）贷：银行存款2000万元（4）支付广告宣传费200万。借：销售费用188.68万元应交税费——应交增值税（进项税额）11.32万元（200/1.06*0.06）贷：银行存款200万元（5）工程完工5000万元。借：开发产品1200万元贷：开发成本1200万元（6）确认收入实现和结转成本借：预收账款2000万元贷：主营业务收入1801.8万元应交税费——应交增值税（销项税额）198.2万元借：主营业务成本1200万元贷：开发产品1200万元（7）结转当期销项税大于进项税时借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）贷：应交税费——未交增值税（8）当期“应交税费——未交增值税”科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。根据36号文附件2第（八）条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。36号文附件2第（八）条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：（1）收到预收款时：借：银行存款2000万元贷：预收账款2000万元（2）企业预缴税款：借：应交税费——未交增值税（按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报）57.14万元贷：银行存款57.14万元（同上）（3）支付建筑商工程款：借：开发成本2000万元｛因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝贷