房地产转让须知

第二节房地产转让房地产转让概念《城市房地产管理法》中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。一、房地产转让有偿双务无偿单务《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。重要提醒：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。下列情形中，属于房地产有偿转让的有()A．房地产买卖B．房地产入股C．房地产继承D．房地产抵债E．房地产典当答案：ABD二、房地产转让的分类三、房地产转让的条件允许条件：兼具若干条件，则允许转让禁止条件：违反其中一条，则禁止转让（一）允许房地产转让的条件①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；③属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件④转让已建成房屋的，还应有房产证房地产转让和土地转让的区别？多第4条司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。（二）房地产转让的禁止条件《婚姻法》新司法解释的争议因土地闲置2年以上赵某与丁某1995年8月结婚，2003年7月以丁某的名义购买房屋一套。2007年12月丁某在赵某不知情的情况下与马某签订涉案房屋买卖合同，将该房屋卖于马某，并进行了房屋产权变更登记。2008年3月赵某与丁某离婚，方知房屋被擅自转卖。本案该如何处理？买家交了钱，准备装修时才发现房子被查封近日，xx县审理了这样一起案子：一男子经房产中介购买了一套二手房，付清房款，准备装修和过户，却发现这是一套被法院查封的二手房。原来，原房东因债务问题，导致这套房子被查封，却仍挂到房产中介那销售。本案例该如何处理？法院认定：王先生将已被法院查封的房屋转让给林先生，违反了国家法律的强制性规定，该房屋买卖无效。法院判决：1房产交易无效，王先生退购房款，并支付利息；2房产中介退中介费。温馨提醒：卖方的诚信义务：1，产权方面。有无查封、抵押？是否列入拆迁范围？2，质量方面。有无隐蔽性的质量问题。3，环境方面。应如实告知房屋周边有无环境污染，重大安全隐患。下列房地产不得转让的有（)A．共有的房地产B．未解决权属争议的房地产C．设定了抵押权的房地产D．已被依法查封的房地产E．已列入城市拆迁范围内的房屋答案：BD未经其他共有人书面同意的经抵押权人同意，抵押房地产可以转让国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有()A、权属有争议的B、共有房地产，经其他共有人书面同意的C．已设定抵押的D．司法机关依法查封限制转移的E．未依法领取房地产权属证书的答案：ADE四、房地产转让的程序1、当事人签定转让合同2、向房管部门申请并申报成交价3、审查4、申报价核实5、缴纳契税和交易费6、过户登记领证在房地产转让合同签订后90日内房地产转让当事人在房地产转让合同签订后()日内，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。A、15B、30C．60D．90房地产转让收取的证件建设部关于印发《简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见》的通知中提到转移登记的必收要件：房屋权属证书房地产转让证明材料（房地产转让合同或协议、法院司法文书、房地产赠与、房地产继承公证书等）五、房地产转让合同转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；（二）房地产权属证书名称和编号；（三）房地产座落位置、面积、四至界限；（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；（五）房地产的用途或使用性质；（六）成交价格及支付方式；（七）房地产交付使用的时间；（八）违约责任；（九）双方约定的其他事项。内容六、以出让方式取得土地使用权的房地产转让•以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人所原有的权利和承担的义务范围相一致。---人地不认人原则•以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。-----剩余土地使用年限原则•房地合一原则•买卖不破租赁原则以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。出让方使用人（转让人）受让方某宗土地使用权出让的法定最高年限为70年，土地使用权出让合同约定的使用年限为50年，土地使用者使用该宗地15年后转让，受让人取得该宗土地的使用年限为()。A、15年B．35年C．55年D．70年七、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让法1：办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定补交土地使用权出让金。法2：不办理土地使用权出让手续转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。可以不办出让手续的(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。(2)私有住宅转让后仍用于居住的；(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(7)县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。对于暂不办理土地使用权出让手续的，应当将土地收益上缴国家或作其他处理，并在合同中注明下列属于《转让管理规定》规定的可以不办出让手续的是()。A、私有住宅转让后不用于居住的B、国家机关用地和军事用地C．城市基础设施用地和公益事业用地D．转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的E、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的答案：BCEend