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徐州E房网—房地产门户网站壹周市场分析（2010.10.09—2010.10.15）融道中国市场机构融道信息技术有限公司指标应治本稳定房价是近几年房地产调控的重要目标，今年以来甚至称得上是惟一目标。然而，如果地价涨势不能抑制，稳定房价又谈何容易？从成本上讲，地价是构成房价的最重要的组成部分；从市场规律上看，在当前市场环境下，绝大部分房企都有意愿、也有能力使房价明显高于地价，以获得比较可观的项目利润。实际上，地价波幅大于房价，是近几年我国房地产市场的一个重要规律。在房价上涨期，地价往往涨得更快，从而助推房价，比如2007年和2009年。而在楼市调整期，地价下跌幅度明显大于房价，但对房价的拉低作用，远小于楼市繁荣时对房价的推高作用。从成交价格上看，今年地王现象有所减少，但总体地价非但没降，且有所上涨，只是火爆程度不如去年下半年。比如，今年以来很多优质地块的溢价率为50%左右，而100-300%溢价率的地块比比皆是。这与房价密切相关，今年4月“国十条”出台后，虽然房价涨幅收窄，但整体上依然处于高位，房价难以下跌，致使开发企业仍旧勇于以较高价格拿地。今年以来，在土地市场中，央企和上市公司拿地热情较高。中铁、华侨城、招商、保利、万科等是拿地大户。比如万科仅8月就在深圳、长沙、福州、沈阳等地购入商品住宅用地166.5公顷，金额78亿元。这与今年楼市调整幅度不大有关，比如8月万科以120亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录，孰料9月便将纪录改写为142亿，前三季度销售业绩已超过去年全年。在宏观调控背景下，业绩居然如此辉煌，即便是万科的企业品牌过硬、销售策略对路，还是让人有点吃惊。土地市场成交活跃，却离年度居住用地供应计划仍有较大距离。截至9月初，广州、北京和深圳分别仅完成年度计划的18%、26%和33%。上海完成74%，节奏还算合理，从全国来看，今年上半年住房用地供应只完成了年度计划的36%，而前三季度的数据至今尚未公布，不过近日举行的2010年前三季度国土资源形势分析中提及：建设用地供应总量增长较快，供地区域分布趋于合理，但由于各地用地需求持续旺盛，供需矛盾十分突出。徐州E房网—房地产门户网站一周要闻：一周要闻：一周要闻：一周要闻：10.9-10.1510.9-10.1510.9-10.1510.9-10.15：：：：江苏省“地方版”楼市调控措施最快下周出台扬子晚报2010/10/9记者也从省相关部门了解到，我省住房和城乡建设、国土、财政、税收、金融等部门也正在研究江苏进一步的政策，有望在下周出台。“国家有了新政策，地方当然要执行，所以省各有关部门确实在做政策的研究，出不出台调控新政下周可见分晓。目前的研究包括怎么落实，是转发国家的文件，还是加入进一步具体的要求，还都没有定论。”一位业内人士透露说，此次如果出台地方政策，可能不会采用省政府统一发文的形式，而由各部门分别发文，“因为国家二次调控新政也是各有关部委分别出的。”而对于老百姓最关心的“限购令”，业内人士认为仍须地方政府决定，全省“一刀切”并不是很合适。王烨马祚波南京版新政何时会亮相，众说纷纭。记者在采访中了解到，不少人士预计18日前出台的可能性最大，但内容上不太会出现像上海深圳那样的“限购”字样。南京没必要“先出头”记者昨天联系了南京市房管部门的相关人士。据其介绍，目前房管局还没有接到任何通知，而且地方版的楼市细则也不是一个部门就可以“搞定”的。“比如契税、个税的调整，就要联合财政局、地税局等多个部门，大家协调好了才能出台”。记者从多个渠道了解到的信息显示，10月18日前出台的可能性最大。“一个原因是，这与契税调整的时间不会冲突：9月29日后南京市区（除江宁）交件的房产交易，到10月19日才满10个工作日，只要是在此之前出台，都不会影响到买房人交税。”一位业内人士表示。还有一个重要原因是，14日到17日南京将举办一年一度的房地产秋季交易会。为了让这次半官方的展会不至于受到太大影响，地方版细则应该会“拖一拖”。该人士还认为，“二次调控”后率先表态的城市并不多，至今只有深圳、厦门、上海三地，长三角地区的杭州也没有出台细则，南京没必要抢先。估计不会限制本地人购房上海版细则和深圳版细则中，都对本地人进行了“限购”。但这样两种“限购令”究竟有什么区别？南京福舍投资公司总经理史东表示，上海版是“既往不咎”，不管你手上有多少套房产，一个家庭只能新购一套房；而深圳版的则是一个家庭只要有2套房产的，都不能再次购买住房。比较下来，上海的新政并没有深圳那么严厉。徐州E房网—房地产门户网站“南京的房价在4月份的新政后已经有比较大的降幅，这个限购令没必要学习！”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示。估计对外地人会“限贷”在深圳及上海的政策中，对外地人购房都做出了一定限制。其实，中央在4月份的楼市新政中已经出台了相关规定。但由于银行把关不严，还是有不少外地人在南京贷款购房。但如果出台南京版细则，恐怕会采取一些有针对性的措施。不过不至于像深圳那样对外地人完全“限购”，而是可能仿效上海的做法，限制其贷款——要买房除非一次性付款，这样也能起到一定抑制作用。房产税改革需配套改革和制度建设南方网2010/10/10面对再度趋热的房地产市场，种种迹象显示，踌躇多年的房产税改革试点大有可能在近期推出。这无疑是一项关乎优化土地管理、改善城市公共财政的重大改革。但正因其重大，是项改革必须准备充分，精心操作，与相应改革配套推出，绝不可简单视为给房市降温的权宜之计，草率出台。一些多年呼吁房产税改革的识者，目前同样在担心“播下的是龙种，收获的是跳蚤”。我们对这种忧患之情深以为然。此项改革意义大、后续影响也大，所以，试点工作宜决、宜速，推广宜慎、宜稳。与房产税改革相配套呼应，应当推动农地市场化、做好产权界定以及与税收本身相关的一系列基础工作，并让公众对这一牵涉自身利益与经济社会全局的重大改革有更多了解。房产税一次次欲说还休，推出是项改革的准备工作进展缓慢，农地入市更成胶着。改革迟缓的负效应就是房地价格飞涨，地方政府土地财政行为定式已成，腐败与民怨有增无减。如今，启动房地产税改试点，以加速改革补亡羊之牢，当然很有必要，远胜无所作为。然而，补牢之时如何竟改革之全功，则需要更多更艰苦的努力。当前，房价居高不下、保障性住房严重短缺，已引发民众广泛不满。此时开征房产税，适时果断地推出经过精心筹备的房产税试点，也许能够回应公众的期许，改革阻力较小；另一方面，应着手推进与房产税相关的配套改革和制度建设，厘清并权衡多重利益关系，谨慎扩大至全国范围，以避免埋下长远的经济、社会和政治隐患。房产税改革需要一系列配套改革和制度建设，至少包括如下内容：徐州E房网—房地产门户网站首先，协调各方利益，建立准确、完整、透明的不动产清册，加快并完善全国范围内的个人住房信息系统建设。这关系到产权的明晰与信息的公开，是房地产市场调控的重要依据和推进多项制度性改革的前提。各类住房的信息数据库建立、评估体系构建、房地产税框架设计、税费清理整合等问题，应首先在试点城市充分细致地加以准备。其次，全面清理现行房产税费，力求不提高总体税负水平。在不动产的保有环节，可考虑将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税，简化税种，改变目前房地产税制流通环节畸重、保有环节畸轻的现状。再次，强化税收监管，明确财产税的课征对象，依此指定切实有效的具体执行措施，避免新的税负被转嫁，保护社会弱势群体。从国外经验看，房地产税并不能从根本上抑制房价，甚至在特定的情况下还可能助推租金和房价的上涨。当前，公众还难免担心，税收征管体系是否足够强有力，对财产认定、评估、征收以及执行的程序，是否能够成功地实施房产税改革？设计方案应能有效消除这些顾虑。最后，确保“取之于民、用之于民”。房产税作为地方税，有利于完善分税制，建立一个分权化、透明、可问责、公平的地方政府。应该借此推进地方财税制度的改革，建立公开透明的决策和监督机制，保证税收所得用于公共品与公共服务的提供。在征收初期，房产税资金应优先用于地方保障房建设，还政府多年欠账。但是，目前地方政府征收房产税试点的零星传闻似乎并未完全契合改革目标。房产税作为一项完善土地管理与城镇公共财政制度的重大改革，应让纳税人尽早明确所要承担的税负，做好公众宣讲工作，让公众更了解房产税制度及其合理性。这样，才能充分发挥民主监督作用，得到民意的支持。房产税改革的根本目的还是完善土地管理。既然是项安排为土地的市场化管理提供了制度支持，改革之初就应当明确树立终结政府主导土地批租市场的目标。就改革操作本身而言，宽税基、少豁免、统一税率、便于征收，都是最基本的、已有共识的原则，也是鉴别改革是否审慎起步、扎实前行的标尺。将此晓之于众，众目睽睽，才能确保此项重大改革正确实施，有利于大多数人的福祉。江苏省关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知新浪房产2010/10/11加快推进保障性住房建设的通知苏建房管〔2010〕488号苏国土资发〔2010〕323号徐州E房网—房地产门户网站苏监发〔2010〕5号苏价服〔2010〕346号各市、县住房和城乡建设（房地产、规划）局（委），国土资源局，监察局，物价局：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件）下发以来，我省房地产市场出现了积极变化。为巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场平稳健康发展，加快推进保障性住房建设，根据住房和城乡建设部、国土资源部、监察部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》（建房〔2010〕155号）和国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）精神，经省政府同意，现将我省贯彻意见通知如下：一、统一思想认识，强化地方政府责任（一）进一步明确工作责任。各地各有关部门要深入学习领会国发10号文件精神，把思想和行动进一步统一到中央关于房地产市场调控的决策部署上来。市、县人民政府要切实担负起稳定房价和住房保障工作的主体责任，进一步加强组织领导，完善工作机制，继续采取有力措施遏制房价过快上涨势头，促进房价地价合理调整，加大保障性住房建设力度，增加普通商品住房有效供给，促进房地产市场平稳健康发展。（二）制定和完善工作措施。各地要结合本地区房地产市场实际，立即研究制定贯彻国发10号文件的实施细则，认真抓好各项政策措施的落实。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。（三）加强工作指导和考核问责。各级住房城乡建设（房地产、规划）、国土资源、监察、物价部门要在政府统一领导下，加强房地产市场监测分析和分类指导，强化部门之间的协调配合，形成调控合力，确保国家和省各项政策措施落到实处。省住房城乡建设厅、监察厅等部门将根据国家部署要求，建立完善稳定房价和住房保障工作的考核与问责制度，对各地政策落实情况进行督促检查，对政策落实不到位、工作不得力的城市进行通报、约谈直至追究责任。二、强化住房用地和住房建设的年度计划管理，严格规范土地出让行为（四）加强住房用地和住房建设年度计划管理。各级住房城乡建设（房地产、规划）、国土资源部门要按照住房建设规划和编制计划的要求，共同商定城市住徐州E房网—房地产门户网站房供地和建设的年度计划，根据年度计划实行宗地供应预安排，并将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。市、县国土资源部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件，接受社会公众监督，正确引导市场预期。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。（五）规范编制拟供地块出让方案。市、县国土资源部门要会同住房城乡建设（房地产、规划）部门，依据土地利用规划和城镇控制性详细规划协调拟定住房用地出让方案。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。拟出让宗地规划条件出具的时间逾期一年的，国土资源部