房地产：XXXX年上半年全国房地产运行情况点评

行业研究——点评报告请阅读最后一页免责条款1中国固定收益证券2010年上半年全国房地产运行情况点评研究员：黄鹏电话：[phone]EMAIL：[e-mail]报告日期：2010-07-12房地产行业评级：谨慎看好事件：国家统计局公布了今年上半年全国房地产市场运行情况。点评：1、国房景气指数继续回落6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.06，比5月份回落0.01点。导致国房景气指数回落的原因有：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点；本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点。2、房价涨幅出现负增长，政策调控效果显现房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。根据国家统计局数据测算的商品房销售均价6月份为5000元/平方米，较年初的5800元/平方米，下降了13%。分地区看，由于去年上半年房价处于较低水平，因此重点城市成交均价均比上年同期大幅上涨，其中深圳成交均价领涨全国，其次为北京、杭州、上海，上涨幅度均在60%以上。但在政策调控影响下，上述地区成交均价在5月份以来出现明显回落。行业研究——点评报告3、商品房竣工增速超过销售增速上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，但增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，但增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。根据中国指数研究院的统计，今年上半年，五个一线城市成交面积同比09年下跌近50%，其中深圳以成交量下降67%名列跌幅榜榜首。其余主要城市成交面积相比09年同期水平亦普遍下降。由上可见，一、二线城市受政策调控影响非常明显，而三、四线城市相对较小，导致全国整体成交量仍保持增长。上半年，房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，房屋竣工面积增速超过销售面积增速。但竣销比仍在下行，显示目前供求关系仍比较紧张。4、先行指标保持强劲上升势头上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%，创下了月房地产开发完成投资近三年来的新高。房屋新开工面积保持较快增长势头，上半年，完成8.05亿平方米，同比增长67.9%。6月当月，房屋新开工面积为1.9亿平方米，为近年月开工面积最高值。上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。先行指标快速增长的原因，除了去年同期基数较低以外，还反映了开发商对房地产市场长期走势持乐观的态度。在政策紧缩周期初期，不少开发商并未缩减新开工计划，并未放缓拿地节奏。由于先行指标滞后于销售量的变动，随着销售量增速持续下降，下半年先行指标亦将放缓上行步伐。5、房地产开发企业资金来源增速继续回落上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%，较1-5月减少了11.6%。其中，除了利用外资近一年来，首次出现正增长外，其它来源增速均出现下滑：国内贷款6573亿元，增长34.5%，增速下降9.1%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%，增速下降3.4%；其他资金14487亿元，增长47.9%，增速下降21.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。受销售量下降影响，其他资金来源增速下降幅度最大。请阅读最后一页免责条款2行业研究——点评报告总体来看，我们维持房地产景气周期已出现拐点的判断。房价涨幅已见顶回落，随着竣工增速不断加快，供求关系紧张的状况有望改善，未来房价涨幅将继续回落。我们认为先行指标快速增长的势头并不能持续太长时间，随着销售量连续下降，预计进入四季度以后，先行指标增速将明显放缓。　投资建议：在政策风险充分释放、房地产股票股价严重超跌后，可适当配置。随着房价涨幅见顶回落，房价涨幅过快的现象初步得到遏制，未来调控政策将进入观察期，估计暂时不会出台新的更加严厉的调控措施。由于去年销售情况良好，预计房地产行业中期业绩比较靓丽，目前房地产行业估值水平已处于历史低位。由于政策调控力度放缓，再加上房地产行业估值具有较高的安全边际，我们认为，房地产板块正酝酿着一轮估值修复行情。请阅读最后一页免责条款3行业研究——点评报告国房景气指数出现继续下降数据来源:Wind资讯95-1296-1297-1298-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1295-12国房景气指数949698100102104106108资料来源：国家统计局万联证券70个大中城市房屋销售价格指数继续回落商品房销售均价持续走低数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12商品房销售均价0.200.250.300.350.400.450.500.55数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12全国:房屋销售价格指数:当月同比全国:房屋销售价格指数:当月环比-2024681012资料来源：Wind资讯万联证券资料来源：Wind资讯万联证券房价涨幅出现继续回落但仍位于红灯区资料来源：国家统计局万联证券请阅读最后一页免责条款4行业研究——点评报告先行指标保持强劲上升势头数据来源:Wind资讯05-1206-1207-1208-1209-1205-12房地产开发投资完成额:累计同比本年购置土地面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比-40-200204060资料来源：国家统计局万联证券当月房地产开发投资额创近年新高当月新开工面积创近年新高资料来源：Wind资讯万联证券资料来源：Wind资讯万联证券请阅读最后一页免责条款5行业研究——点评报告供应仍然满足不了需求竣工增速超过销售增速数据来源:Wind资讯92-1294-1296-1298-1200-1202-1204-1206-1208-1292-12房屋竣工面积:累计同比商品房销售面积:累计同比-300306090120150资料来源：Wind资讯万联证券资料来源：国家统计局万联证券竣销比再度回落数据来源:Wind资讯99-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1299-12竣销比(右轴)房屋竣工面积:累计值商品房销售面积:累计值01000020000300004000050000600007000080000900000.50.60.70.80.91.01.11.21.31.41.5资料来源：国家统计局万联证券房地产开发发资金来源增速继续回落数据来源:Wind资讯98-1299-1200-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-1209-1298-12房地产开发资金来源:合计:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比房地产开发资金来源:利用外资:累计同比房地产开发资金来源:自筹资金:累计同比房地产开发资金来源:其他资金:累计同比-4004080120160200240资料来源：国家统计局万联证券请阅读最后一页免责条款6行业研究——点评报告投资评级说明：公司投资评级：买入预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上增持预计6个月内，股价表现优于市场指数5%-20%之间观望预计6个月内，股价表现介于市场指数±5%之间卖出预计6个月内，股价表现弱于市场指数5%以上行业投资评级：看好报告日后六个月内，行业超越整体市场表现中性报告日后六个月内，行业与整体市场表现基本持平看淡报告日后六个月内，行业弱于整体市场表现我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。基准指数：沪深300指数免责条款：本报告信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归万联证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登。请阅读最后一页免责条款7