房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享

房地产标杆讲坛：房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享吸管穿苹果的实验引发的思考1.打破思维定势、变不可能为可能2.价值工程3.客户敏感和关注的可以适当提高成本客户不敏感和不关注的严格控制成本龙湖控制成本的总原则龙湖控制成本的总原则4.凡是控制成本的后果会带来客户抱怨的，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制。5.成本控制需要与时俱进，针对不同的产品和不同的阶段采取不同的策略。6.让很多人想象不到的：龙湖高管超出业界人士想象的高薪恰恰是成本控制的一种体现。吴亚军总结的龙湖崛起秘诀1.精于计算、成本控制2.财务部门是计划主导部门3.设计部门是成本控制的牵头部门4.高度关注设计、以及设计阶段的成本控制设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证5.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝6.企业文化的竞争才是最高端的竞争7.景观是龙湖最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点吴亚军总结的龙湖崛起秘诀会所住宅样板区物业是不容忽视的成本控制的环节物业是不容忽视的成本控制的环节1、所有的设计方案提前考虑物业的使用，同时设计方案阶段物业要参与评审。2、北城天街扶梯的案例，物业用房特殊的配置。理念篇1、龙湖对成本的定义•成本是指为达到特定目的而发生的价值投入。•成本不仅是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本。•成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。•在龙湖，没有成本意识的工程师是不称职的工程师，全员成本意识和全员营销意识一样重要。•以经济合理性最小的成本提升设计产品的竞争力，注重成本和品质之间的动态平衡管理，并形成行业成本优势。•即保证成本的支出获得最大的效益•建立目标成本管理为导向的成本管理体系2、龙湖设计成本管理的宗旨•龙湖对成本管理思维的定义3、项目成本管理思维管理思维思维是一个分析、比较的过程：处理问题的过程；思维是一个发现问题和探索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案……思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果施工管理动态反馈合同结算及时结算合约规划与招标事前定价规划设计步步跟踪拿地、新项目可研准确测算成本管理思维数据分析与储存工作的重心准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算动态成本动态成本管理作业过程管理成本管理软件结算成本控制系统信息系统目标成本管理链条成本、工程文件管理工具管理制度造价管理方案优化招标管理变更签证管理预结算管理成本体系成本信息化成本软件信息月报成本数据库目标成本动态成本结算成本综合成本项目整体成本的控制风险精确管理万科成本管理模式－动态成本1234及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化项目之间能够有效对比动态成本价值动态成本的管理价值产品分摊，了解每种产品成本状况动态成本=未结算合同+已结算合同+非合同性成本+待发生成本动态成本构成签约金额变更签证结算调整签约金额变更签证结算调整已发生成本合同性成本非合同性成本已结算成本未结算成本待发生成本动态成本万科成本管理模式－动态成本•成本管理贯穿房地产开发全过程，其中从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要，•规划设计部要介入事前、事中、事后的成本决策。•规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。4、龙湖提倡的全过程的成本管理理念投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。5、价值工程在设计成本管理的应用1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高如何有效提高产品的价值；FC所以上表也表示为：功能（或效用）价值=成本（或费用）用数学公式表示V=表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。如何有效提高产品的价值n价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比产品类型组合户型面积组合产品交付标准单体建筑高度、高宽比、建筑体型；地下室方案、埋深、面积、层数、层高地面及地下停车方式和车位数量、土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式人防工程决策供水供电方式（2）技术经济比较提高价值的方式分部分项工程功能不变降低成本成本不变提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低运用新科技、新技术、既提高功能，又降低项目成本业主不能直接感知的工程项目（包括基础、结构、综合管网、能源动力设施等）√防水工程√√外墙保温√√家居智能化设施√√√√景观、装修√√√门窗√√√户型优化√注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。成本管理未来的发展方向重心前移方案优化管理创新（二）管理篇合理确定成本与有效控制成本2.1龙湖设计成本管理的基本内容产品的成本，产品的品质、质量时间的成本生产的速度、进度人力的成本管理人员多少和水平资金的成本资金的利息管理的成本管理的程度、精细度报建的成本、销售的成本123456建筑产品的特殊性：①固定性③体积庞大②多样性④生产期长建筑产品造价的特点：①单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样②分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗……③多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价影响设计成本的因素成本项目策划销售定位合作资源项目设计/部品定位资金来源经营目标/盈利指标自身管理能力项目开发节奏/现场施工政策与市场环境•2.2、龙湖管理的方法成本管理的基本方法-------目标管理目标的确定与控制两方面1、目标确定的依据……经验数据库、市场调研、产品把握2、实现目标动态监控的手段……高度的信息化和龙湖设计44个阶段，精细化的管理纠偏3、目标管理的过程—PDCA循环成本动态控制过程PDCA循环目标成本管理内容编制目标成本或计划成本分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正对目标成本或计划成本与实际成本进行比较，对项目标成本进行后评估动态成本：是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期成本的控制结果建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。几个基本房地产成本概念•客户导向原则：成本配置的合理性及准确性•事前控制原则：及时性及指导性目标成本的两大原则目标成本管理原则客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。成本配置的合理性及准确性事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。及时性及指导性•设计阶段的无效成本•无效成本的管理原则和控制方法无效成本无效成本房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。实质：能否获得补偿设计环节涉及的无效成本原因现象事例设计失误拆除和重建后期加固与补强某项目中央步道种植池500高拆除改为300高由拆除改为200高。设计保守经济性不合理多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为55kg/m2，最终设计量为70kg/m2。则可认为其中15kg/m2的钢筋用量为无效成本。设计效果把握不准拆除与重建某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.3万元。展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约10万元。万成本管理模式－无效成本管理原则限额设计；设计方案优化；加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；确定合理的施工技术方案(降低废品率)；加强供应商考察；加大集中采购力度；严格执行现场签证制度；提高专业能力；加强部门间信息沟通。控制方法确定准确合理的目标成本以数据为语言，展现公司费用的浪费情况激发领导层、全员的成本意识清楚了解成本构成，做到“心里有数”推动各部门提高专业能力、加强计划管理万科成本管理模式－无效成本效果：“无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。nnn为什么要进行目标成本管理目标成本有什么作用龙湖的目标成本的由来管理思维作业过程的管理方法成本效果曲线设计招标施工SPEND曲线项目周期成本发生的成本形成的成本新项目发展成本控制重点放在那儿？70%～80%20%销售及物管目标成本：是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线。目标成本的作用为什么要进行目标成本管理利润=售价-成本为开发决策提供依据提前锁定投资合理确定销售价格加强成本的计划性预测投资效益目标成本：目标成本的作用目标成本测算的条件经讨论确定的方案或设计图市场价格及其走势的准确把握整理建筑标准与工程造价的匹配关系相应项目工程造价历史成本数据库•正向测算：•••测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）测算方式（估算、概算、预算）团队工作•反向倒逼：•••确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本水平目标成本测算的方法目标成本管理原则不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”2.3龙湖实现目标成本的路径•1）采取传统工序前置:–提前做好80%的准备工作,以“成本换时间”；–虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。•2）采用工序并联作业：–在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。2.3龙湖实现目标成本的路径•3）采取规模复制模式：–采取“拿来主义”，再适当调改。2.3龙湖实现目标成本的路径•4）重视长期性工作：–对市场的调查了解把握准确。–计划管理是时间成本的保障–流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加2.3龙湖实现目标成本的路径•指标控制和成本配置2.4设计阶段的成本管理---用好两大工具指标控制结构指标砼含量钢筋含量地下室方案地下室层高钢筋含量停车效率窗地比景观软硬景比例乔木、灌木、草皮比例石材、砖材、木材、水景比例地上住宅指标，无地下室时，补充基础指标25％30％成本配置外立面外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例门窗：型材、玻璃、五金栏杆：型材、式样大堂、电梯厅的装修标准景观电梯配置精装修单元门、入户门卖场、样板房：套数、标准示范区：数量、范围、档次管理思维作业过程的管理方法规划设计采购执行采购策划方案优化目标成本可控优化创利优化采购计划（事前可控）：季度、月度、周度采购计划清晰、可行估算、概算：供方资源管理方法基础工作预结算基础工作招标进度控制合理性进度控制准确性总结分析付款额度控制进度控制签证变更真实性1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责2.5龙湖成本控制的管理因素2、加强市场与客户意识（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。2.5龙湖成本控制的管理因素3、加强对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施2.5龙湖成本控制的管理因素4、建立管理程序与制