房屋出租税收存在的问题及对策

房屋出租税收存在的问题及对策沈胜君郭炜近年来，随着我国城乡一体化改革试点的逐步推进和农村小城镇建设进程加快，大量农村劳动力涌入城市经商和就业，城市私房出租也日渐兴旺。机关、企事业单位和居民将闲置的办公室、厂房、住宅或门面房出租已司空见惯。由于现行私房出租业税收征管模式远远落后于形势发展，私房出租业税款流失问题比较严重，如何加强私房出租业税收征管，已成为当前摆在我们面前亟待解决的问题。一、房屋出租税收征管的现状随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口愈来愈多。目前，房屋出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。一是房屋出租因素复杂。随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口愈来愈多。目前，私房出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。房屋出租是指个人将其拥有产权的房屋在约定的时间内出租给承租人使用，由承租人向其支付一定租金（包括货币收入、实物收入和其他收益）的一种经济行为。由于近两年房价的攀升，个人出租房屋取得收益也水涨船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租，由于私房出租的因素很复杂，目前尚没有一个部门能够全面、准确地统计出实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收入。二是房屋租赁情况不同。根据房屋租赁用途的不同，可将房屋出租业务划分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租三种类型。其中，因为营业性用房的承租人大多是从事经营活动的纳税人，税务机关在办理有关税务登记（包括验证、换证）手续时比较容易发现其房屋租赁行为，从而可以及时有效地采取有针对性的税收征管措施；办公用房的出租行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时，税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对大一些；住宅用房的出租行为隐蔽性最大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或者交往的范围很小，一般很难发现。三是房屋租赁环节多样。根据房屋租赁方式和租金给付方式的不同，可将个人私房出租业务划分为直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型。由于直接出租的租赁双方一般都签订有房屋租赁合同，且大多数情况下是先交租金后用房，税收征管难度相对较小。中介出租的租赁双方一般也都签订有租房合同，房屋租金一般也都通过中介机构代扣代缴房屋租凭业税收或进行税源控管，税收征管难度也不会很大。变相出租房屋的形式虽然很多，但其实质是房屋的产权所有人与实际使用人不一致，且出租方与承租方私下的租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度较大。由于转租和再转租房屋的承租人往往继续利用原承租人已有的营业证照进行经营活动，这种现象一般也较难发现。四是房屋租赁交易隐蔽。不论是直接出租还是中介出租，由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或以维修费形式收取租金，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真假两份合同，用假合同应付税务机关，而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须到有关部门强制公证，同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性，难以发现并认定。二、房屋出租税收存在的问题房屋出租税收一直是税收征管中的难点，究其原因既有房主（纳税人）纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。一是房屋产权难以认定。房产的所有人与使用人不一，导致纳税人难于落实出租房屋的房产税以房屋所有人为纳税人，但在现实征管工作中，房产所有人的流动性情况较多，房屋所有人不在当地，税务机关与房产所有人难以联系，增加了税收征管的难度。《条例》规定，房产税是向产权所有人征收的一种财产税。而产权所有人和房产往往是分离的，有的产权所有人与其拥有的房产不在同一城市，甚至有的在国外。房产的使用人又不是负税人、有的又不提供或难以提供负税人的相关情况，而使用人又是承担负税义务，所以在查找产权所有人时往往给税务机关带来相当的困难。二是实际税源无法摸清。税源零星分散，房屋租赁收入缺乏行之有效的监控由于房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致房屋出租税收流失。租房协议不真实或业主不提供，给税务机关取证、核实收入、征税造成很大难度。为达到少缴税金的目的，受利益驱动，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真假两份合同，用假合同应付税务机关。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或以维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据，再加上信息不畅，缺乏相关资料，尽管许多地区采取区域性定期清理，但漏征漏管现象依然非常严重。三是计税依据不易确定。房屋出租涉及面广、税源分散、周期短，变动性大，给税源监管带来了很大难度。私房出租大多采用现金收付，不开具税务发票，也没有什么账簿可查，税务机关对租金收入的取证、核实相当困难，导致计税依据常常难以确定，税基遭到人为侵蚀，税款征收无从下手。地税部门在对私房出租的税收管理上缺乏必要的监控手段或办法，没有形成一个有效的税源监控机制，只能眼睁睁地看着私房出租税收流失。四是纳税意识普遍较差。纳税意识普遍差，难以控制是目前税收征管的难点。纳税人不能主动到地税机关申报纳税，有的出租户少报、瞒报租金收入甚至隐瞒不报的情况时有发生。纳税人不去主动纳税，许多人认为纳税与自己无关，自己没有办营业执照，也从来不和税务机关打交道，压根没把自己和纳税人联系起来，即使有些人知道应该纳税，也不会主动申报纳税。很多纳税人有一种思想：税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，傻子才会主动纳税。对税务机关来说，这部分纳税人难以控制也是客观现实。五是税收税负负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65％以上（其中房产税12％，租赁业营业税、城建税及教育费附加5.55％，印花税0.1％，个人所得税20％），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高的税负不但增加该项税收征管工作的难度，同时也使一部分纳税人想方设法偷逃税款。六是房屋税收很难入库。对个人出租房屋征税，一直是税税收征管的一个难点问题。私人出租房屋行为分散、隐蔽，又是现金交易，税务部门难以发现；纳税人不去主动纳税，大部分人抱着“能逃则逃，能少则少”的心态，造成税务机关难以掌握税源实际情况；部分税务干部认为出租房屋税收征管难度大，能收多少就算多少，久而久之，一定程度上就给纳税人造成出租房屋不用纳税的错觉。三、房屋出租税收征管的对策虽然私房出租的税收征管工作面临很多问题，存在很大难度，但是只要高度重视，不断探索切实可行的征管方法，就一定会把私房出租税收征管工作做好。一是加大税法宣传力度，增强自觉纳税意识。要采取多种形式广泛开展宣传工作，通过报纸、电视、广播等媒体，向广大群众宣传有关房屋租赁的税收政策。广泛开展走访、召开座谈会等活动，征求社会各界对私房出租税收征管工作的意见和建议，增强社会对房屋出租业税收征管工作的了解和支持。做到征收与宣传相结合，做好各项服务，使房屋租赁业税收深入人心，引导大家自觉申报纳税。二是加强部门之间配合，做好协税护税工作。鉴于房屋出租隐蔽性强、涉及面广，尤其是个体房屋出租，假合同、假协议等现象比较普遍，为彻底摸清出租房屋户数，应与社区、派出所等部门沟通，实行划片管理、逐街、逐户进行清查，将出租房屋的详细情况逐户登记，包括企业名称、地点、租赁时间、出租方姓名、工作单位或住址、电话号码、租金收入等，全部录入微机，实行规范化管理。同时，对个体房屋出租必须签订统一格式的房屋租赁合同，出租方凭房屋租赁合同向有关部门申领房屋租赁许可证，并在合同签订后一个月内向主管地税机关办理有关税务登记手续。三是建立健全征管网络，建立协调配合机制。建立健全以房产局、国土资源管理局、公安局、工商行政管理局、地方税务局、银行等部门联合组织管理为核心的房屋租赁业务管理机构实施有效控管，建立健全以居委会（社区）、村委会代征个人私有住宅出租税收的监控网络。同时，以计税级差地租为依托的房屋出租税源保障体系，根据房屋的地段、楼层、面积、用途等测定划分等级，据以制定相对合理又与市场租金比较接近的计税租金标准，并在一定范围内公布实施。四是强化征管制度建设，大力规范征纳行为。加强私房出租税收征管制度建设，大力规范税收征纳行为私房出租税收作为一个行业税收，有它自己运行的规律和特点，必须制定一个科学合理的征管办法来规范该项税收的征管。建议国家税务总局或省级地税部门根据《税收征管法》以及房产税、营业税等实体税种《条例》的规定，结合私房出租行业的实际情况，制定《私房出租税收征管办法》，从私房出租的征收范围、税务登记管理、发票的开具与管理、计税依据的确定、税款的计算征收、税费减免、委托代征管理以及法律责任等各个方面予以规范。通过制定颁布《征管办法》，将私房出租相关税费纳入正常征管范围。五是改革税收管理政策，降低个人税收负担。个人私房出租税收征管难度大的一个根本原因，是房屋出租税收的税收负担过重。适当降低房屋出租税收负担，不但可以减少该项税收征管阻力，促进自主申报纳税，对于鼓励个人出租空置私房、激活房地产租赁市场，拓展房屋出租税源的比重，促进房屋租赁市场的持续快速健康发展均具有重要作用。在房屋出租税率设计上，可实行主动申报一般税率和被动申报惩罚性税率的差别幅度税率。具体可通过调低私房出租营业税、房产税、个人所得税税率的办法来解决；将转租和再转租业务则按租赁净收入计征税款；对于房屋出租人未按规定主动如实申报纳税而被税务机关查处的，则仍按20％的税费率进行补（扣）税和罚款。六是完善税源监控机制，强化源头控管机制。各地税务机关要充分运用计算机网络等高科技手段实现对辖区内私房出租户的即时、动态、高效监控。对于个人住宅用房出租户，税务机关可以在充分利用公安、房管、房租中介机构等单位的有关管理资料和管理信息的基础上，建立和健全私房出租户的管理资料库；对于个人营业用房出租户，可结合每年的税务登记验证或换证工作，通过对纳税人的经营场地（房屋）产权证、营业执照、个人身份证等进行核对，凡房屋的产权所有人与实际使用人不一致的，责令其提供《房屋租赁合同》、《房屋租赁业税务专用发票》等，强化房屋出租源头控管机制。七是建立定期公布机制，加大税务稽查力度。税务机关要在私房出租现象相对集中的地段或小区内的显著位置定期发布私房出租税收的征管信息。对于知情者检举揭发私房出租人的偷逃税违法行为，经税务机关查实后，除对出租人按规定补税罚款和加收滞纳金外，对承租人处以补缴税款1-3倍以下的罚款，对检举人则按有关规定给予奖励，以发动社会力量加强对私房出租税收的监督和管理。对私房出租的税收不法行为，要从严查办，从重处罚。设立举报奖励基金，公布举报电话和举报接受单位，鼓励群众对偷逃税行为进行举报，并对群众举报的偷逃税情况进行认真稽查，从严处理，对举报人予以保护和奖励。对税收违法案件进行曝光，对偷逃税者形成威慑，营造良好的私房出租的税收环境。