房屋所有权与抵押权登记

1/23房屋所有权与抵押权登记（登记官实务培训教案）考核说明（一）科目分为：1、房地产登记制度与政策（90分钟）共80题，其中：单项选择题共40题，每题限60秒内完成；多项选择题共20题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成。2、房地产登记实务与案例（90分钟）共60题，其中：多项选择题共15题，每题限120秒内完成；判断题共20题，每题限30秒内完成；综合分析题共5大题，每大题各5小题，每大题限600秒完成。房屋登记官考核全部采取应考人员在计算机上答题方式进行，（二）考核题型1、单项选择题每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。2、多项选择题每题由1个题干、5个备选项组成，其中有2～4个为个正确或符合题意的选项。3、判断题每题为一个陈述句。4、综合分析题每大题由案情和5个小题组成。每个小题由1个题干、4个备选项组成，有1～4个为正确或符合题意的选项。（三）评分规则2/23房屋登记官每科满分为100分，各题型评分规则如下1、单项选择题，选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。2、多项选择题，全部选择正确每题得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本题不得分。3、判断题，判断正确得1分；不判断不得分；判断错误扣1分，最多扣至本科目判断题总分为0分。4、综合分析题，每小题全部选择正确得2分；少选且选择正确，每个选项得0.5分；错选、不选，本小题不得分。（四）房屋登记实务1、房屋所有权登记：掌握各类所有权登记的要求2、房屋抵押登记：掌握各类抵押登记的要求各位学员，上午好下午好我讲课的内容是国有土地范围内房屋所有权与抵押权登记。是涉及你们第二门登记实务与案例所需要掌握的内容，大纲对这两部分内容是要求全部掌握，不分主次。在讲授方法上可能与前面的政策与制度不一样，是需要通过对“办法”条款的理解后活学活用在考题和案例里。所以这堂课不需要翻看教材，认真听讲，做好笔记。回去把“办法释义”从30条到62条全部看懂并理解，再看问题解答，有时间可以有选择性的看一下法规。建议了解的法规有：担保法、合同法、民法通则、婚姻法、继承法、公证法、抵押管理办理。在“办法里”所有权占了11条，抵押权占了21条，抵押权是重点。3/23一、登记的原则（一）权利主体一致原则依据《城市房地产管理法》32条、《物权法》142条、146条，《登记办法》延续了这一规定。1、土地、房屋登记先后顺序1）先地后房登记类型：国有土地上的房屋初始登记、独立宗土地上的房屋转移登记、集体土地上的房屋登记、供役地为土地的地役权登记；2）先房后地登记类型：国有土地上的房屋转移、变更、注销，更正登记，供役地为房屋的地役权登记。3）土地登记类型：国有土地范围内地上无建筑物、构筑物的土地使用权登记，抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记；4）房屋登记类型：房屋抵押权登记、预告登记、异议登记；2、合作开发的房屋如何登记。一方持有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等，按合作协议竣工后进行分配。按照主体一致原则初始登记必须与土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证保持一致，再按协议约定办理另一方的房地产转移登记。3、主体不一致如何登记。在房地分管的体制下，造成地、房权利主体不一致情况，依据《物权法》182条“以建4/23筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。因而当事人通过申请相关登记，使权利主体一致后才能办理转移登记、抵押登记。例：甲开发商将自己名下开发的土地使用权抵押给乙银行，并将该土地上建成的一套住宅出售给了丙，丙办理房屋所有权证，甲由于不履行债务，乙银行要求实现抵押权，才知道登记在甲名下的土地使用权上的房屋又属于丙，给实现抵押权造成障碍。（二）公示、公信原则物权法第6条对于公示方式：不动产应当登记，动产应当交付。1、公示、公信的效力1）保护权利人合法权利2）维护交易安全3）规范登记行为4）产生公信力记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，因此推定登记记载的权利人是法律上的权利人。例如：甲一栋房产，交给乙来管理，乙将该房产登记在自己的名下，后来乙将该房产卖给丙。丙经查阅登记簿发现产权就是属于乙的，那么丙就信赖乙享有法律上的所有权，尽管乙不是真正的权利人，但丙基于这种信赖同乙发生了买卖关系，其信赖利益应该受到法律保护。5/232、物权法106条善意取得成立的条件：1）受让人取得是善意的；2）以合理的价格转让；3）已经登记。受让人善意取得所有权，原所有人有权向无处分权人人请求赔偿。（三）依申请登记原则各国启动登记程序形式：申请登记、嘱托登记、径为登记。（申请登记为主，嘱托登记、径为登记为辅）。1、申请登记：是最主要的启动形式，基于法律行为的物权变动，依申请进行登记，不申请不能启动登记程序。如：赠与转移登记2、嘱托登记：体现国家强制意志的法院判决、裁定、行政机关决定等导致不动产物权强制变动。如：司法协助登记、依法征收、没收所有权等属于嘱托登记。3、径为登记：登记机构依据法定职权，对法律法规有明确规定的情形主动进行的登记，这种登记亦称为“依职权登记”。如：登记机构依据房屋、土地、规划等行政管理部门提供的证明办理注销登记；登记簿的记载错误不涉及房屋权利归属和内容的，当事人逾期不办理更正登记的，登记机构可依职权办理更正。（如：单纯的姓名、身份证号、土地用途、门牌号）6/23（四）物权法定原则登记种类、效力、公示方法、内容都要由法律来明确，不能由当事人创设，无论当事人还是登记机构，都不能要求把规定以外的权利或事项加以记载。如：赠与合同上附有赠与人可以终生居住条款不应在权属证书中上记载。房屋所有权证附记：填写共有人及所占份额、构筑物有关状况的描述等需要记载事项。他项权证附记：设定最高额抵押的，应在附记栏中注明；地役权登记的，需役地房屋坐落应在附记中注明。1、房屋登记簿管理试行办法2、房屋登记簿记载内容说明3、房屋权属证书、登记证明填写说明（五）属地管理原则1、《登记办法》第4条：房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。为了方便当事人查询，保护房地产交易安全、节约交易成本的职能，对本行政区域内房屋登记实行统一登记管理，建立统一的房屋登记簿。二、登记的程序（一）申请1、基本单元登记：能够登记的房屋基本单元必须具备以下条件：1）有固定界限、2）可以独立使用、3）有明确唯一的编号（幢号、室号等）。非住宅最小单元“间”，住宅7/23最小单元“套”，最大登记单元“栋”。一企业建两栋厂房，想登记在一个产权证上？住宅“套内”的隔楼、能单独登记？2、单方申请的范围（12条）：除登记办法规定的六种情形外1）预售商品房买卖合同签订后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记的。69条2）异议登记。3）权利人、利害关系人申请更正登记（如：由于登记机构登记错误，误将临近的不属于权利人所有的房屋登记在权利人名下，权利人申请登记；或由于登记机构错误异议登记、查封登记了权属坐落，权利人申请登记）。3、共有人共同申请办法13条规定“共有房屋，应当共有人共同申请登记”。1）共有形式：按份共有、共同共有2）由部分共有人申请的特殊情况：①共有房屋的所有权变更、换发、补发的登记，可以由相关的共有人申请②因人民法院、仲裁委员会生效法律文书对共有房屋权利归属的判定。（如：共同继承并明确各自份额、离婚分割）4、登记申请符合的条件（办法20条）1）申请人与提交的材料主体一致2）申请房屋登记与提交资料一致8/233）登记内容与有关材料一致4）登记事项与登记簿记载权利不冲突5、法定原因取得房屋所有权的登记事项：物权法28条至30条①生效的法律文书或人民政府征收决定；②继承或受遗赠；③合法建造、拆除房屋等行为设立或消灭，自事实行为成就时发生效力，未经登记不发物权公示效力。（二）受理1、登记机构的职责1）查验申请人提供的登记材料2）询问申请人3）如实、及时登记有关事项4）法律、法规规定的其它职责（现场查看、登记机构可以要求申请人补充资料）2、无民事行为能力、限制民事行为能力的权利人的登记申请1）监护人的判定①未成年人父母是法定监护人②（民事诉讼法）无民事行为能力、限制民事行为能力的成年人能力判定和监护人除配偶外由法院审定2）未成年人的利益保护（监护人书面利益保证）3、外文登记材料处理1）登记中文姓名：公证部门必须认可的翻译机构翻译9/232）境外文书、委托书按照国家有关规定进行公证后经本国驻该国大使馆或领事馆认证。4、询问的基本内容（办法18条）1）是否是申请人的真实意思表示2）是否为共有3）权利人是否同意更正4）需要进一上明确的其他有关事项询问申请人5、实地查看的登记类型（办法19条）1）初始登记（坐落、占地面积与土地使用证记载的情况一致、房屋与提交的建设工程规划许可证的情况一致、房屋与竣工的证明材料一致）。2）在建工程抵押登记（建成部分是否存在、项目名称、坐落核实）。3）房屋灭失的注销登记4）法律法规规定的其他房屋登记（改建、扩建、翻建的房屋）实地查看要有现场察勘记录与登记材料一并归档（采取文字、拍照、摄像等方式）（三）审核1、需登公告的登记类型1）遗失补发2）房屋灭失：人民法院、仲裁委员会的生效法律文书10/23或者人民政府的生效征收决定，权利人未申请。3）集体范围内的村民住房初始登记、集体组织所有权初始登记（登记事项应在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告）4）依据《物权法》13条，公告、房价评估、赋税征收不是办理登记的必经程序。2、需公证的事项1）继承房产（公证法25条“申请办理涉及不动产的公证，应当向不动产所在地的公证机构提出；申请办理涉及不动产单方委托、声明、赠与、遗嘱的公证，没有强行要求”。国内公民继承公证必须在不动产所在地办理）。2）为处分房产设立的遗嘱3）赠与房产4）涉外房产转移的法律行为《司法部、建设部关于房产管理中加强公证的联合通知》5）委托他人办理处分房地产登记的委托书3、记载登记簿之前需中止登记的发生情形1）申请人申请撤回登记2）更正登记、异议登记被受理3）法律、法规规定的其它形式（四）记载于登记簿11/231）登记簿记载的内容：自然状况、权利状况、其他事项2）登记簿的效力：登记事项的成立应以记载于登记簿为准。3）登记簿的形式：纸介质、电子介质，必须定期异地备份。4）登记时限（受理至记载于登记簿，同时缮写房屋权属证书或登记证明）国有土地范围内房屋所有权登记30个工作日；集体土地范围内房屋所有权登记60个工作日；抵押权、地役权登记10个工作日；预告登记、更正登记10个工作日，异议登记1个工作日；异议登记15日后失效；预告登记后自能进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记。（五）发证1）《房屋所有权证》：所在权初始登记、转移登记、变更登记、更正登记2）《房屋他项权证》：房屋抵押权登记、地役权登记3）登记证明：预告登记、在建工程抵押登记4）异议登记、查封登记、注销登记、归全体业主共有的物业服务用房和公用设施设备用房登记不颁发权属证书或登记证明三、所有权登记12/231、初始登记1）登记要件：建设用地使用权证明（土地登记机构出具的证明）、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收的证明、房屋测绘报告。2）全体业主共有的房屋由开发企业在办理初始登记时一并申请。2、转移登记：1）转移登记类型：买卖、互换、赠与、继承（受遗赠）、房屋分割合并、以房屋出资入股、其他组织分立、合并、其他2）登记要件“证明发生转移的材料”：买卖合同、互换合同、赠与合同、继承（受遗赠）证明、分割协议、合并协议，生效的法律文书。3、变更登记1）变更登记的情形：所有权人姓名、名称，座落、房屋名称，面积增加或减少，同一所有人分割、合并房屋（权利主权不变的情况）房屋的翻建、改建属变更登记，它与初始都提交建设工程规划许可证，房屋所有人未发生变化。2）变更登记与转移登记区别：登记前后主体不同。共有房屋的共有性质或者共有份额发生变化的是属于变更登记还是转移登记？如果是共同共有转为等额按份共13/23有，或者等额按份共有转为共同共有办理