扬州地产观察(新景祥)

揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察揚州地產觀察————————————————20102010201020102010201020102010年年年年年年年年0606060606060606月月月月月月月月中中中中国国国国房房房房地地地地产产产产策策策策划划划划代代代代理理理理企企企企业业业业TOP10TOP10TOP10TOP10北京北京北京北京、、、、上海上海上海上海、、、、南京南京南京南京、、、、厦门厦门厦门厦门、、、、扬州扬州扬州扬州、、、、合肥合肥合肥合肥、、、、长沙长沙长沙长沙、、、、无锡无锡无锡无锡、、、、徐州徐州徐州徐州、、、、长春长春长春长春连连连连锁锁锁锁中中中中国国国国的的的的领领领领先先先先房房房房地地地地产产产产综综综综合合合合服服服服务务务务商商商商CONTENTSCONTENTS宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇03经济运行04政策法规05市政信息市场研究篇市场研究篇市场研究篇市场研究篇06土地市场08整体楼市16区域市场25新盘关注营销观察篇营销观察篇营销观察篇营销观察篇26媒体监测28个案跟踪地产研究篇地产研究篇地产研究篇地产研究篇30专题研究主办：新景祥扬州公司业务发展部编辑：瞿靓、张晓洁、刘海春王占岭、姚云霞、吴锦荣联系人：瞿靓联系电话：138525710980514-87633355/7633322EMAIL：[e-mail]本报告中所有数据和内容未经许可，严禁转载，违者公司有权追究其法律责任第3页共39页第3页共33页宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境第一篇第一篇第一篇第一篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇宏观环境篇一一一一、、、、经济运行经济运行经济运行经济运行5555月份限上贸易企业继续保持月份限上贸易企业继续保持月份限上贸易企业继续保持月份限上贸易企业继续保持25%25%25%25%以上的高增长以上的高增长以上的高增长以上的高增长5月份，受节日因素、“家电以旧换新”、汽车消费优惠政策的影响，扬州市限额以上贸易企业持续了今年以来的高增长，实现零售额20.8亿元，同比增长27.4%。1-5月份，限额以上企业累计实现零售额100.9亿元，同比增长27.8%。从限额以上批零企业商品销售分类来看，5月份扬州市的消费热点主要集中在：汽车类、石油及制品类、家具类和家用电器及音像器材类，分别比去年同期增长48%、36.7%、29.3%和26.3%。5555月份扬州市商品房销售面积环比下降月份扬州市商品房销售面积环比下降月份扬州市商品房销售面积环比下降月份扬州市商品房销售面积环比下降54.9%54.9%54.9%54.9%1-5月份，扬州市商品房销售面积136.3万平方米，同比增长27.0%；5月份当月商品房销售面积18.4万平方米，与4月份环比下降54.9%。商品房销售面积增幅在全省十三个省辖市中位居第一，比全省平均水平高20个百分点。销售面积增幅前5位城市依次为：扬州（27.0%）、盐城（25.4%）、徐州（23.3%）、泰州（22.0%）、南通（20.3%）。扬州扬州扬州扬州5555月月月月CPICPICPICPI上涨上涨上涨上涨2.7%2.7%2.7%2.7%5月份，扬州居民消费价格总水平比去年同月上涨2.7%，比上月上涨0.2%。与去年同月相比，消费品价格上涨2.9%，服务项目价格上涨2.4%。从八大类别看，食品价格比去年同月上涨5.4%，其中大米价格走稳，杂粮价格上涨，带动粮食价格继续上涨，猪肉价格上涨动力不足，蛋类价格保持稳定，鲜菜价格明显回落。具体来看，与去年同月相比，粮食价格上涨13.9%，干豆价格上涨63.7%，油脂价格下降1.0%，蛋价格下降2.0%，淡水鱼价格上涨0.6%，菜价上涨28.0%，调味品价格上涨6.8%。1111----5555月扬州市稳房地产开发投资延续平增长月扬州市稳房地产开发投资延续平增长月扬州市稳房地产开发投资延续平增长月扬州市稳房地产开发投资延续平增长1-5月，扬州市完成房地产开发投资47.3亿元，同比增长22.7%。从投向来看，住宅投资37.9亿元，同比增长19.4%；商业营业用房投资5.7亿元，同比增长29.7%；办公楼投资0.8亿元，同比增长17.3%。其中市区完成房地产开发投资28.5亿元，同比增长19.9%。扬州市商品房施工面积1027.7万平方米,同比增长4.3%,其中新开工面积204.5万平方米,同比增长51.2%;商品房竣工面积117.1万平方米,同比下降17.4。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：：：：整体经济环境趋好整体经济环境趋好整体经济环境趋好整体经济环境趋好，，，，商品房竣工面积略有下降商品房竣工面积略有下降商品房竣工面积略有下降商品房竣工面积略有下降，，，，但房地产投资但房地产投资但房地产投资但房地产投资、、、、商品房施工面积商品房施工面积商品房施工面积商品房施工面积、、、、商品房销售面积和商品房销售额商品房销售面积和商品房销售额商品房销售面积和商品房销售额商品房销售面积和商品房销售额均有不同幅度的增加均有不同幅度的增加均有不同幅度的增加均有不同幅度的增加，，，，物价继续走高物价继续走高物价继续走高物价继续走高，，，，楼市行情依然存在较大的楼市行情依然存在较大的楼市行情依然存在较大的楼市行情依然存在较大的不确定性不确定性不确定性不确定性，，，，房地产投资依然需要谨慎房地产投资依然需要谨慎房地产投资依然需要谨慎房地产投资依然需要谨慎。。。。第4页共39页第4页共33页宏观环境宏观环境宏观环境宏观环境二二二二、、、、政策法规政策法规政策法规政策法规国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国税总局要求全面开展土地增值税清算审核工作国家税务总局6月3日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。通知还要求各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。《通知》要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局；同时《通知》指出，对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：：：：《《《《通知通知通知通知》》》》对土地增值税计算对土地增值税计算对土地增值税计算对土地增值税计算、、、、预征预征预征预征、、、、清算过程作出详尽的说明清算过程作出详尽的说明清算过程作出详尽的说明清算过程作出详尽的说明,,,,操作性强操作性强操作性强操作性强，，，，同时要求同时要求同时要求同时要求建立相应的问责制保证增值税工作的落实建立相应的问责制保证增值税工作的落实建立相应的问责制保证增值税工作的落实建立相应的问责制保证增值税工作的落实、、、、推进推进推进推进。。。。《《《《通知通知通知通知》》》》内容详尽内容详尽内容详尽内容详尽、、、、措辞严厉措辞严厉措辞严厉措辞严厉,,,,土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算土地增值税清算将从严征收将从严征收将从严征收将从严征收,,,,土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力土地增值税严格增收将会降低房地产企业的盈利能力，，，，对房地产行业的发展产生重大对房地产行业的发展产生重大对房地产行业的发展产生重大对房地产行业的发展产生重大影响影响影响影响。。。。（（（（重要指数重要指数重要指数重要指数：：：：★★★★★★★★★★★★★★★★☆☆☆☆））））国税总局要求加强房屋转让所得等征管国税总局要求加强房屋转让所得等征管国税总局要求加强房屋转让所得等征管国税总局要求加强房屋转让所得等征管国家税务总局9日公布了《关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知》，要求进一步加强高收入者个人所得税征收管理，并锁定了财产转让所得、利息、股息、红利所得等五类重点加强征管的项目。根据《通知》，需加强征收管理的高收入者主要所得项目为以下五大类：财产转让所得；利息、股息、红利所得；规模较大的个人独资企业、合伙企业和个体工商户生产、经营所得；劳务报酬所得，特别是报酬支付较高项目个人所得；外籍个人取得所得。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：：：：房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策房屋转让个人所得税政策将与此前的土地增值税政策、、、、企业所得税政策形成的合力企业所得税政策形成的合力企业所得税政策形成的合力企业所得税政策形成的合力,,,,对楼市影响都不是对楼市影响都不是对楼市影响都不是对楼市影响都不是““““致命性致命性致命性致命性””””的的的的,,,,但税收趋紧的政策基调分明但税收趋紧的政策基调分明但税收趋紧的政策基调分明但税收趋紧的政策基调分明。。。。此次国税总局重申加强个人所得税此次国税总局重申加强个人所得税此次国税总局重申加强个人所得税此次国税总局重申加强个人所得税征管征管征管征管,,,,吻合了楼市调控的主调吻合了楼市调控的主调吻合了楼市调控的主调吻合了楼市调控的主调,,,,对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格对个人转让房屋征收个人所得税会比以往更严格。。。。（（（（重要指数重要指数重要指数重要指数：：：：★★★★★★★★★★★★☆☆☆☆☆☆☆☆））））扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市建立公积金贷款预警机制扬州市已正式建立住房公积金贷款预警机制，将依据个贷比（贷款余额与归集余额之比）设立三个预警级别，由低到高依次为绿色、黄色和红色。绿色——个贷比低于80%，在75%到80%之间，即进入预警调控缓冲区间；黄色——个贷比高于85%，在80%到85%之间，为预警调控缓冲区间；红色——个贷比高于90%，在85%到90%之间为预警调控缓冲区间。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：：：：公积金贷款预警机制公积金贷款预警机制公积金贷款预警机制公积金贷款预警机制将进一步发挥公积金制度的保障作用将进一步发挥公积金制度的保障作用将进一步发挥公积金制度的保障作用将进一步发挥公积金制度的保障作用，，，，促进房地产市场的平稳健促进房地产市场的平稳健促进房地产市场的平稳健促进房地产市场的平稳健康发展康发展康发展康发展。。。。（（（（重要指数重要指数重要指数重要指数：：：：★★★★★★★★★★★★☆☆☆☆☆☆☆☆））））第5页共39页第5页共33页三三三三、、、、市政信息市政信息市政信息市政信息扬州市今年确保改造扬州市今年确保改造扬州市今年确保改造扬州市今年确保改造10101010个个个个““““城中村城中村城中村城中村””””6月12日，扬州市人大常委会对城建、国土等部门承办的一批重点建议进行督办。从督办会上了解到，今年确保完成10个“城中村”改造，两年里拟建总面积超过500万平方米可再生能源应用建筑。扬州计划用5年时间基本完成“城中村”改造建设任务，“城中村”和“旧城”改造同步实施。“城中村”改造实施范围为：东至京杭大运河，西至润扬路，南至开发路，北至宁启铁路。今年确保完成10个“城中村”改造任务，力争完成15个。新景祥观点新景祥观点新景祥观点新景祥观点：：：：加速加速加速加速““““城中村城中村城中村城中村””””改造工作改造工作改造工作改造工作，，，，将会解决部分地域的脏乱差和老破旧现象将会解决部分地域的脏乱差和老破旧现象将