政策预期下地产引领反弹

请务必阅读正文之后的免责条款部分1of8[2009.03.18]政策预期下地产引领反弹——临时策略报告宏观策略小组86-22-28451972投资要点：z3月17日，市场在房地产板块的带领下大幅走高，截止收盘上证综指和深证成指分别收于2218.33点和8389.87点，较前一日分别上涨了3.02%和4.58%。同时，两市共成交1744.49亿元，较前一日放大超过八成。就板块而言，市场的主导力量无疑源于房地产的走强，而因为房地产板块在深市中较大的权重，于是市场呈现出明显的深强沪弱。z我们认为，房地产板块的走强主要源于三方面的原因：其一，2月份以来各地房地产成交量的持续回升，这无疑有利于房地产企业快速回笼资金以解燃眉之急，而这为股票市场中房地产板块的走强提供了基本面的支持；其二“两会”中房地产政策的微妙变化，在将房地产作为与消费、投资、灾后重建并列的扩内需四大抓手之一的同时，“二套房贷”的有关提法显示其存在进一步放松预期；其三，通缩的到来加大了货币政策继续放松的预期，而利率、存款准备金率的下调都将对房地产行业产生实质性利好。z我们看到交易量的持续放大、二套房贷有望进一步松绑以及货币政策继续放松的预期促成了房地产板块引领市场的强势，但鉴于前两个因素业已存在许久，于是我们更关注货币政策放松预期的演变，在该政策预期依然存在的情况下，房地产板块将继续上扬，并推动市场保持强势，而一旦预期成实，房地产板块的上涨也将告一段落。在投资品种方面，我们认为投资者在关注房地产板块的同时，还可关注与之相关联的建筑建材和工程机械等行业，另外鉴于货币政策预期的存在，投资者可关注下调法定存款准备金率预期对金融板块中银行股形成的利好推动。18201920202021202220232024202009-1-192009-1-222009-2-32009-2-62009-2-112009-2-162009-2-192009-2-242009-2-272009-3-42009-3-92009-3-122009-3-17上证综合指数6485698574857985848589852009-1-192009-1-222009-2-32009-2-62009-2-112009-2-162009-2-192009-2-242009-2-272009-3-42009-3-92009-3-122009-3-17深证成份指数181719172017211722172317241725172009-1-192009-1-222009-2-32009-2-62009-2-112009-2-162009-2-192009-2-242009-2-272009-3-42009-3-92009-3-122009-3-17沪深300策略研究相关报告《冲高回落温和震荡》——09年3月投资策略报告《积极预期推动市场强于基本面》——09年2月投资策略报告《择机布局刺激消费新热点》——09年1月投资策略报告临时策略报告（09.03.18）1.房地产引领市场上涨3月17日，市场在房地产板块的带领下大幅走高，截止收盘上证综指和深证成指分别收于2218.33点和8389.87点，较前一日分别上涨了3.02%和4.58%。同时，两市共成交1744.49亿元，较前一日放大超过八成。就板块而言，市场的主导力量无疑源于房地产板块的走强，而因为房地产板块在深市中较大的权重，于是市场呈现出明显的深强沪弱。2.对房地产板块成为市场引擎的思考我们认为，房地产板块的走强主要源于三方面的原因：其一，2月份以来各地房地产成交量的持续回升；其二“两会”中房地产政策的微妙变化；其三，通缩的到来加大了货币政策继续放松的预期。2.1成交量持续回暖减轻对房地产基本面的担忧09年2月中旬以来，全国各地房地产成交量快速回暖，就成交量增速而言，无论是同比还是环比增速都呈现明显的上升势头，这无疑有利于房地产企业快速回笼资金以解燃眉之急，从而为股票市场中房地产板块的走强提供了基本面支持。图1：北京期房住宅签约面积（平方米）图2：天津住宅成交面积及成交套均面积（平方米）02040608010012014016005000010000015000020000025000030000035000040000045000050000007-0407-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-1008-1108-1209-0109-02期房住宅签约面积期房住宅网上签约套均面积02040608010012014005000010000015000020000025000030000035000040000007-0407-0607-0807-1007-1208-0208-0408-0608-0808-1008-1209-03成交面积（平方米，左轴）套均面积（平方米，右轴）资料来源：北京房地产管理交易网，天津国土资源和房屋管理局，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分2of8临时策略报告（09.03.18）图3：上海住宅成交面积及成交套均面积（平方米）图4：青岛住宅成交面积及套均面积（平方米）020406080100120140160010000020000030000040000050000060000070000080000007-0107-0207-0307-0407-0407-0507-0607-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-03商品房预售面积预售套均面积02040608010012014002000040000600008000010000012000014000007-0607-2708-1709-0709-2810-1911-0911-3012-2101-1102-0102-2203-15成交面积套均面积资料来源：上海网上房地产，青岛网上房地产，渤海证券研究所图5：杭州商品房成交面积及成交套均面积（平方米）图6：南京住宅成交面积及套均面积（平方米）02040608010012014016018002000040000600008000010000012000014000016000005-0405-1806-0106-1506-2907-1307-2708-1008-2409-0709-2110-0510-1911-0211-1611-3012-1412-2801-1101-2502-0802-2203-08预售面积（平方米，左轴）套均面积（平方米，右轴）02040608010012014005000010000015000020000025000030000007-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-03住宅成交面积套均面积资料来源：透明售房网，南京网上房地产，渤海证券研究所图7：苏州住宅成交面积及套均面积（平方米）图8：深圳商品房成交面积及套均面积（平方米）02040608010012014016018005000010000015000020000025000008-0608-0708-0708-0808-0808-0908-0908-1008-1008-1108-1108-1108-1208-1209-0109-0109-0209-0209-03成交面积套均面积020406080100120140050,000100,000150,000200,000250,00007-0107-0207-0307-0407-0507-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0308-0408-0508-0608-0708-0808-0908-1108-1209-0109-02成交面积（平方米）套均面积资料来源：苏州房产信息网，渤海证券研究所请务必阅读正文之后的免责条款部分3of8临时策略报告（09.03.18）图9：福州住宅成交面积及套均面积（平方米）图10：长沙住宅成交面积及套均面积（平方米）05010015020025030005000010000015000020000025000030000035000007-0607-2008-0308-1708-3109-1409-2810-1210-2611-0911-2312-0712-2101-0401-1802-0102-1503-0103-15成交面积套均面积85909510010511011505000010000015000020000025000030000035000040000006-2907-2008-1008-3109-2110-1211-0211-2312-1401-0401-2502-1503-08成交面积套均面积资料来源：福州房地产信息网，渤海证券研究所图11：武汉商品房成交面积及套均面积（平方米）图12：重庆住宅成交面积及套均面积（平方米）02040608010012014016018005000010000015000020000025000030000035000040000007-0607-0707-0707-0807-0907-1007-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-03面积（平方米,左轴）套均面积（平方米，右轴）020406080100120010000020000030000040000050000060000003-0904-0905-0906-0907-0908-0909-0910-0911-0912-0901-0902-0903-09成交面积（平方米）套均面积资料来源：武汉房地产信息网，渤海证券研究所2.2“两会”精神提振房地产市场乐观预期“两会”中房地产政策的微妙变化提振了房地产市场的乐观预期，具体而言主要体现在以下两个方面：第一，在内容设置上，房地产在08年是被纳入到政府工作的第六项“更加注重社会建设，着力保障和改善民生”之中，而09年则大幅提至第二项“积极扩大国内需求特别是消费需求，增强内需对经济增长的拉动作用”中，作为与消费、投资、灾后重建并列的扩内需四大抓手之一。第二，对于市场关注的二套房贷问题，政府报告的提法是“对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。而此前关于二套房贷的最新官方表述是来自08年12月17日的国务院常务会议，当时的提法“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普请务必阅读正文之后的免责条款部分4of8临时策略报告（09.03.18）请务必阅读正文之后的免责条款部分5of8通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。这里去掉了“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平”这一限定语，预示二套房贷有望真正放开。2.3货币政策放松预期09年3月10日，统计局公布CPI、PPI数据后，有关继续放松货币政策的预期逐渐加强，CPI进入负增长意味着国内实际利率的高涨，这将压制实体经济的投资热情绪，从而不利于国内经济的回暖，于是有必要适当调低利率水平以维持私人部门的投资意愿。同时，为加大政府投资，促进经济发展，09年全国安排财政赤字合计9500亿元，这种超常规的财政扩张同样要求货币环境的宽松，继续降低法定存款准备金率无疑是主要方式之一。另外，2月份我国贸易顺差的大幅降低使得因外汇占款而形成的货币供给所有减少，于是也要求通过数量型放松保证市场充裕的货币供给。而近期央票的大力发行则有为降低法定存款准备金进行提前铺垫之嫌，加之货币当局也表示货币政策调控