新入伙小区的特点及管理对策

新入伙小区特点及管理对策罗丰良2011-11-1前言由于业主收楼时间集中，装修户数众多，小区内装修的队伍也较多。这时，进入小区的人员构成十分复杂，难免会混入一些作案人员，给小区的安全管理带来隐患。不少物业公司在接管新入伙的小区时，总有些感觉事情特别多，困难特别大，甚至有些应接不暇的现象。究其原因，是因为对新入伙小区的特点没有完全掌握，没有采取相应的应对措施，因而没法满足新入伙小区的物业管理需求。一、新入伙小区的特点1、小区工程尚未完全结束，周围环境影响较大1）小区的收尾工作2）小区的后续扩建工作3）绿化苗木没有长成4）施工单位人员较多，存在住宿小区现象5）施工过程中的粉尘、噪音污染2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便1）大型小区设置的超市、银行的入驻2）电视、电话、网络的进入3）后续施工的滞后4）娱乐场、活动场所、健身场所的完善和开放5）交通的便利交付前的“三通”水通、电通、路通3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重1）收楼时间集中、集中装修业主较多2）存在较多的装修公司和施工单位3）外来人员密集4）供应商集中5）部分业主提前入住后的居住质量受到影响6）粉尘和噪音污染7）安全存在较大的隐患4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多主要有以下质量问题土建类装饰类结构类水类电类房屋配套类5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化1）组织架构没有现场实操经验2）小区情况不熟悉3）业主情况不熟悉4）设备情况不熟悉5）业委会还没成立以上几点使整个物业服务处于磨合期，需要经过时间去制定有针对性的物业服务。二、新入伙小区管理重点1、安全管理1）外来人员管理2）施工人员管理3）正常居住业主管理4）安防设备未投入的管理5）装修供应商的管理6）车辆管理2、工程返修工作1）与业主的沟通2）与施工单位的沟通3）与开发商的沟通4）质量问题的鉴定（主要是物业公司、监理公司、开发商工程部、其它有资质的公司或政府相关部门）5）质量问题的跟踪3、装修管理1）装修前的申请和事项的告知2）装修材料的监管3）装修人员的监管4）违章装修的处理5）装修周期较长6）装修无法统一开工和竣工造成入住业主的生活质量4、成品保护与设备设施保护1）施工和装修导致路面、绿化等设施的损坏2）施工和装修导致电梯等设备如何对已竣工并投入使用的成品和设备设施进行管理保护呢？1）技能保护（如电梯添加防护板）2）物业人员的监管，对发现损坏及时地修复5、完善小区基本资料及管理制度1）设备设施资料的完善2）业主档案资料的完善3）业主管理制度的完善4）内部管理制度的完善三、新入伙小区管理对策1、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧1）对成品的保护2）对设施设备的保护3）定期的检查、定期的保养4）装修、施工的控制和管理2、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益1）设施设备应加大检查力度，采用定期和不定期的方式进行检查、维修并做好相关的记录2）对可采用的保护的设施设备进行保护3）对出入小区的人员和车辆进行规范管理4）对业主装修进行有效的监管，包含水电、土建等方面。3、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾1）质量问题方面2）配套设施方面3）其它解决方式1）物业作为窗口，将话传给发展商2）定期召开专题会议3）针对个别特殊问题三方会谈4、严格外来人员管理制度，消除安全隐患1）施工人员2）装修人员3）业主访客4）装修供应商人员解决方式1）建立外来人员登记等相关制度2）严禁施工单位、装修人员居住在小区内3）加大安防的巡查力度4）与辖区派出所定期不定期进行巡查5、购买第三方责任险，规避物业管理风险1）工程未完工，造成一定的安全隐患2）小区物业服务漏洞，造成一定的安全事故如何规避和降低风险1）加强服务控制2）提高管理风险意识3）购买第三方责任险6、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活1）业主在新环境内不熟悉2）业主对没有太多的好友3）业主需要快捷的帮助可提供的服务1）与家政公司的联合2）与装修公司的联合3）与装修供应商的联合