HX20130129镇海保利办公定位沟通稿

镇海保利办公定位沟通稿华星/研展部2013年1月Part1市场篇市场格局宁波办公市场格局写字楼市场呈现中心商务区、南部商务区、东部新城商务区和高新区四方割据的格局，板块各具特色，市场进入细分时代市中心鄞南商务区东部新城中心区板块：坐拥中心但品质多数脱离时代节泰，供应量日益萎缩代表物业：银亿环球中心鄞州区板块：南部商务区，鄞州商贸中心，工贸企业集聚地代表物业：中基第一国际、红巨大厦东部新城板块：未来行政中心，政府挂帅、龙头企业引领，宁波商务未来最高级代表物业：国际金融中心、城投大厦科技园区高新区板块：科研为主，属于工厂与商务中间型产业代表物业：皇冠商务、科贸中心镇海新城镇海板块：起步阶段，周边以机电和化工企业为主吸纳以传统老三区外贸、航运、金融、设计公司、事务所为主的企业，未来将被逐渐取代。市场格局中心区发展格局写字楼名称客户情况万豪中心外贸、物流、进出口公司波特曼外贸、物流、船公司、货代天润商座外贸、货代、广告、银行第五大道外贸、货代16城联邦酒业、钢材、物流银晨国际外贸、货代、物流、装修装饰东航大厦东方航空、律师事务所、进出口、装修、东城国际外贸、货代、进出口公司恒富大厦律师事务所、会计事务所、文化传播汇聚宁波最顶级的商务资源，搭建高端商务平台，吸纳国内市内的百强型龙头企业，形成龙头型企业效应。市场格局东部新城发展格局写字楼名称客户情况宁波国际金融中心签约中行、建行、招行、交通银行、国开行、宁波银行等金融巨头国际贸易中心外贸、贸易类中小企业航运广场一期主要跟航运相关联的产业为主，以报关、船务、物流、外贸、货代为主城投大厦以大型的外贸类、贸易类、物流类、东部片区的实业型企业为主市场格局东部新城预推量未来东部新城整体将推出100万方以上的高端商务群以科技创新为区域商务发展主导，定位吸纳大型研发、科研机构为代表的相关客群，形成高新产业集聚区市场格局高新区发展格局写字楼名称客户情况宁波研发园国内知名大学科研基地、跨国公司、宁波本地大型龙头企业。高新科技广场梅墟企业办事处、科研、进出口九五国际广场机械、制造类工厂办事处、进出口、外贸发展历程：10年发展现状：先后引进中科院材料所、宁波微软技术中心、等科技研发机构145家；集聚日本三洋、美国伊顿等各类企业2000多家；建成了宁波市科技创业中心、浙大科创中心等总面积达25万平方米的高水准“孵化器”，引进各类科技人才2.8万人，市场格局高新区办公预推高新区CBD潜在供应高达80万平米，其中70%以上为办公1、大西洋精品酒店：计划建造两幢18层的大楼，一幢为酒店式公寓，一幢是5星级酒店。2、阿凡提国际动漫基地：由宁波民和科技公司开发，预计将建造4幢18－28层的办公大楼；3、宁波意创国际港：预计开发3幢18－28层的办公大楼，及8－10幢3－4层的办公小别墅；4、远大商业中心：预计开发4－5幢18－28层的办公楼，2幢18层酒店式公寓及一个面积为8－10万方的城市综合体。5、IBM智慧物流产业园：面积约7.68公顷，预计将开发8幢8－10层的办公大楼，22幢3－4层的办公小别墅和一个休闲广场。南面已经开工，北面初定年内动工。以本土大型企业总部为龙头，结合企业资源和政策导向，吸纳贸易类产业链客户，成为工贸企业的集聚区市场格局南部商务区发展格局项目客户类型商会国贸中心只要是商会下面的企业中基第一国际以大型外贸、实业公司为主华茂总部壹号以大型外贸、物流公司为主杉杉商务大厦主要是招公司总部，还有一些软件公司、信息公司、外贸等博纳大厦以外贸、物流公司为主健宸大厦以贸易、物流公司为主，以及少量的投资咨询公司合和国际大厦以贸易、投资、咨询等服务业公司为主桑德兹国际外贸为主未来南部商务区，除了一期未解禁的30万体量外（各自持有的50%，可出租），新增的可售体量还有约10万方市场格局南部商务区预推量格局小结宁波办公市场未来供应量大出现众多高端项目，整体品质不断提高以行政板块为基础，呈商务集群化发展趋势Part2市场篇市场运行排名项目名称区域12年成交面积成交均价1前程国际科技园区1797086492利时金融大厦鄞州区1182392543宁波研发园科技园区1132762824宁波国际金融中心东部新城11192195205宁波中心C1-4东部新城11159128836嘉恒广场东部新城9771129327钻石商业广场江北区9728159318博浪大厦科技园区940366849鸿安大厦鄞州区92041066710城投大厦东部新城33521477511仙峰.环合中心东部新城259211789宁波市场市场运行高性价比项目领衔成交829010781927068.8452552663463018.47625950290127608100381216811143020004000600080001000012000140000204060801001202006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年宁波写字楼历年成交走势供应量去化量成交均价总体均价震荡攀升，但商住倒挂现象明显，成交量连续4年下滑，市场明显供大于求，地段佳，性价比高的项目领衔成交典型案例嘉恒广场今年东部新城典型项目，带简单装修，均价12800元/㎡规模整幢写字楼总建3.6万方，办公24417平米产品1幢25F高层写字楼1-4F裙楼商业可售办公出售2-4F南向套，5F、19-22F全部销售周期2012年2月开盘，销售周期6个月售罄销售情况销售面积9355㎡，均价12800元/㎡（1.4万方保留）户型层高3.8米，每层1150㎡，可售户型80-280㎡配置5部蒂森电梯；900个车位，LOW-E中空玻璃均价12800元/㎡装修情况带装修（简单装修）1月2月3月4月5月6月7月8月套数/通/通/通/通/通/通/通/通均价/通/通/通/通/通/通/通/通/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式嘉恒广场2012年办公销售走势日期套数成交均价套均面积总面积5月12日111924.87301.9301.895月25日112549.83278.45278.456月9日312500.10163.13489.386月10日412485.88147.43589.738月24日112589.93278.00278项目有一定的政府主导性，定位宁波最高端项目，今年东部新城销售量最高，成交均价达到19500元/㎡典型案例国际金融中心规模北区360000m²产品6幢写字楼、1幢酒店、1幢会所可售办公112000㎡，目前推E栋，共29755m2销售周期2010年1月开盘，销售周期33个月销售情况已售面积1.06万方，销售率35%户型层高4.2米，面积约为1500-1900平米，其中1500㎡面积为租赁房源，销售面积段为1900平米，整层销售配置大堂挑高14米，61台进口高速电梯，3层地下车库，LOW-E玻璃，VAV+VRV双空调系统均价19500元/㎡日期套数成交均价套均面积总面积总金额5月25日220480.03294.15588.3120484005月28日2420464.23291.486995.521431579005月29日123288.91533.55533.55124258005月29日617714.75387.152322.9411496005月30日212890.17375.83751.659688900E栋典型案例前程国际全小面积产品，主打性价比，均价8650元/㎡，去化52%规模总建38000㎡，其中办公35671㎡产品1幢21F高层写字楼，1-2F裙楼商业可售办公推出238套，3-23F，35671㎡销售周期2012年4月开盘，周期6个月销售情况均价8650元/㎡已售118套，销售率52%户型层高3.9米，每层1600-1700平米，可售户型78-280平米配置6部进口通力电梯，石材干挂+玻璃幕墙均价8650元/㎡典型案例宁兴钻石广场老城区的新型办公楼项目，均价16000元/㎡，已基本售罄规模总建78030㎡，其中办公18740㎡产品1幢18F高层写字楼，1-5F裙楼商业可售办公6-18F，18740㎡销售周期2011年7月开盘，周期14个月销售情况均价16000元/㎡，已售1.7万方，销售率89%户型标准层面积1250平米，可售户型87-246平米配置石材干挂+玻璃幕墙均价16000元/㎡典型案例利时金融大厦今年鄞州中心区销冠项目，均价9250元/㎡，目前已售75%规模总建64852㎡，其中办公21609㎡产品1幢24F高层写字楼，1-3F裙楼商业可售办公63套，21609㎡户型单层面积900-1100平米，可售户型250-350㎡配置玻璃幕墙，LOW-E玻璃，VRV中央空调系统均价9250元/㎡核心价值项目未作推广，合理定价、5A的配置和大气的立面是促成客户下单的主要因素办公楼公寓办公市场小结中小企业的资金短缺让2012年宁波写字楼市场销售量创下了近6年最低点税收优惠政策、地段优势成为办公项目成功的基础，一批配置领先，区域标杆级的项目脱颖而出，成为市场的亮点Part3市场篇区域市场区域案例天鸿国际镇海新城核心5A写字楼，政府提供补助，5700元/㎡起地址镇海新城核心商务区规模总建2.6万方，地下0.6万方产品共18层，1-3层为5000㎡商业可售面积可售1.55万方，共140套销售周期2012年10月开盘，周期3个月销售情况备案4套，均价6300元/㎡户型228-1000㎡，层高3.9米，单套面宽超20米配置5A智能化，LOW-E玻璃+石材幕墙，大堂10.5米挑高，5部德国蒂森电梯，均价5700元/㎡起其他区政府为入驻企业提供财政补助东来国际区域案例地址镇海新城核心商务区规模总建4.7万方，地上2幢13层双子楼，1-3层商业产品主楼单层1107㎡，可售面积可售2.8万方，共55套销售周期2012年6月开盘，周期7个月销售情况已售45套，均价5800元/㎡户型每层4-5个单元，每单元220㎡配置5A甲级品质，全玻璃幕墙立面镇海新城核心5A写字楼，自带商业配套，成交均价5800元/㎡尚海财富大厦北部商务区核心，总建2万方，预计2013年开盘区域案例地址镇海新城核心商务区规模总建2万方，地上15层销售周期预计2013年开盘户型100-200㎡，商业60-300㎡配置公共部分精装韵恒国际总建2万方，预计2013年初开盘，层高4.5米区域案例地址镇海新城核心商务区规模总建2万方，地上15层产品单层1200㎡，层高4.5米销售周期预计2013年初开盘户型100-200㎡，商业60-300㎡配置公共部分精装，外立面LOW-E玻璃幕墙+高档花岗岩后世博国际花园总用地10万方的大型会展、居住、商业综合体项目区域案例Part3提升篇配置参考钢框架结构，5部日立进口电梯，大金VRV中央空调，配置2层高级行政餐厅，齐全的智能化安防系统参考案例绿城绿园2-3F的北面设置高级行政餐厅，为企业配置了高端商务就餐场所大金商用VRV中央空调，独立新风系统，24小时恒温。5部原装进口日立电梯，宽敞高档的电梯厅。另设1部广州日立消防梯。钢框架一混凝土筒体混合结构可以起到第二道抗震防线作用，具有较好的抗震性能。智能化安防系统：（1）视频监控系统：在大楼主要出入口、走廊、电梯轿厢等重要部位均安装有视频监控摄像机。消控中心整体协调控制各类安防系统的运作。（2）出入口管理系统：地下车库主出入口设有道闸管理系统，可以对每辆进出的车辆登记和管理。（3）周界防越报警系统：周界采用电子护栏报警装置，每个区域都与监控中心联网。玻璃幕墙系统，框架式干挂石材系统，集自控、消防、安保于一体的楼宇自动化系统，先进的空调和信封系统断桥隔热明框中空Low-E玻璃幕墙(窗)系统，框架式开缝干挂石材系统，满足超高层石材幕墙的结构及抗震的安全要求。红巨大厦是集楼宇自控、消防、安保及诸多子系统于一体的结合性建筑群，采用JOHNSONCONTROS的楼宇自动化系统——METASYS系统。楼宇自控系统BAS参考案例红巨大厦参考案例红巨大厦序号设备品牌原产地功能1冷水机组