时局与发展（地产）

时局与发展建设部住宅产业化促进中心一、由数字看发展一、由数字看发展（一）消费1、过去5年，全国个人购买商品住房与商品住房销售额的比重由54.5%提高至95.3%。2、2002年个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元。4500亿全国个人购买新建商品住宅交易额8000亿1000亿购买存量住房交易额2000亿其他形式建房中的个人投入3、全国平均每年有1000万个城镇家庭改善住房条件。城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，住房产权结构发生转变，居民私有住房的比例已经达到72.8%。4、2002年城镇人均住宅建筑面积达到22.8平方米，但是全国城镇人均住房建筑面积在8平方米以下的家庭仍有1520万户，涉及城镇人口近5000万。5、全面实现小康时应基本做到“户均一套房，人均一间房，功能配套，设备齐全”，即达到人均住宅建筑面积为35平方米左右。6、2001年我国城镇居民消费的恩格尔系数已经下降到37.9%（农村居民为47.7%），发达国家居住消费占家庭总消费的30～50%，2002年我国城镇居民的居住消费仅为10.4%，发展潜力大。7、家装：（1）2001年城镇住宅装修装饰产值5000亿左右，占GDP的近3.5%。其中，当年竣工的新住宅5.4亿平方米，装饰装修工程量约为2800亿，存量住宅60亿平方米，装饰装修约为2200亿，年增长率超过20%。（2）住宅装饰装修消费，东部700元／m2，中部450元／m2，西部350元／m2，全国平均水平550元／m2。按每户装修装饰总投资全面平均在7万元左右，住宅装饰装修消费总额占城市居民总消费额的15.1%。（二）投资1、1998年～2002年，全国房地产开发投资年均增长19.5%，2002年增长21.9%，2003年上半年增长34%。2、房地产开发投资占固定资产投资的比例逐年增长。1997年为12.7%，2002年提高到17.9%，2003年上半年超过20%。3、1998年～2002年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，年平均住宅竣工面积达6.8亿平方米，是改革开放以来年平均住宅竣工面积的2倍以上。4、2002年全面商品住房投资占住房投资的比重达81.8%，房地产投资增量占社会固定资产增量的三分之一左右，每年拉动国内生产总值增长近2%。（三）供销1、2002年商品房竣工面积增长19.1%，销售面积增长20.2%，2003年上半年商品房竣工面积增长40.4%，销售面积增长37.4%。2、1998年～2002年的五年间，全国房价平稳上升，商品房平均销售价格年均上涨2.8%，低于同期城镇居民可支配收入和国内生产总值的涨幅。2003年1～7月全国商品房平均销售价格为2416元／m2，同比增长4.3%，其中商品住宅平均销售价格为2253元／m2，同比增长3.9%，北京、上海、广东平均价最高，分别是4693元、4509元、3308元。（四）需求1、城镇化加速带动住宅需求，2001年我国城镇化水平达37.7%，预计到2010年达到45%，城镇人口达到6.3亿，2020年城镇化水平将超过50%，城镇人口超过7.5亿。2、我国每年新增城镇从业人员约800万人，农村劳动力转移进城约800万人，住房需求旺盛。3、住房存量市场发展速度形成社会梯度消费，推进商品住宅的合理数量。二、需要解决的问题二、需要解决的问题（一）部分地区存在地产结构性矛盾，供求关系失调。（二）部分地区投资增幅过大，造成土地供应失控。（三）有些地区房价涨幅过快，市场调控不利。（四）局部地区出现“过热”现象。（五）住房制度亟待深化，经济适用住宅供应不足。三、面向新的发展期三、面向新的发展期（一）住宅开发建设进入以土地控制为中心的调整增长期。（二）住宅销售价格进入现房销售为中心的稳定攀升期。（三）居民购房进入以扩房、保值、舒适为中心的理性消费期。（四）中低收入者住房进入以经济适用房为中心的普遍解困期。（五）房地产业进入品牌为中心的资本扩张期。（六）住宅产品进入以追求品质为中心的换代期。（七）住宅的建造生产方式进入以科技集成为中心的产业现代化的起步期。四、住宅的明天—追求高品质塑造新生活四、住宅的明天—追求高品质塑造新生活（一）高品质、新生活高品质：新生活：高舒适程度新的居住理念高性能标准新的消费意识高健康要求新的生活行为高质量保证新的交往形态高技术集成新的管理模式（二）当今住宅设计的发展趋势1、住宅设计由单纯技术设计走向策划设计。2、住宅设计中的科技应用走向集成化。3、住宅设计走向信息化。4、住宅设计走向精品化。5、住宅设计市场走向开放化。6、住宅辅助设计走向专业化。7、住宅空间设计走向多样化。8、住宅生态环保设计走向系统化。五、住宅产业现代化的实施内容五、住宅产业现代化的实施内容（一）建立完善的体系1、加强基础技术和关键技术研究，建立住宅技术保障体系。2、积极开发和推广新材料、新技术，完善住宅的建筑和部品体系。3、健全管理制度，建立完善的质量控制体系。（二）四大技术板块1、住宅设计2、住宅成套技术体系3、住宅部品体系4、住宅性能认定（三）五项技术目标1、更合理的增加住宅功能2、更明显地改变居住环境3、更大幅度改善住宅装备4、更全面提高住宅性能5、更有效地延长住宅寿命谢谢大家