地产项目(金鳞半岛、东太鹭洲、梵净山国际度假中心)商业计划书

1铜仁东太地产梵净山国际旅游度假村（二期）项目铜仁市金鳞半岛项目思南东太鹭洲项目商业计划书2第一章项目概要一、项目公司铜仁市东太房地产开发有限公司、贵州纵横房地产开发公司、江口世纪房地产开发有限公司为东太集团旗下的三家主力房地产公司。东太集团下的所有房地产开发业务均由这三家公司承担。目前，由铜仁东太房地产开发有限公司负责梵净山国际旅游度假村二期项目开发，由江口世纪房地产开发有限公司负责思南东太鹭洲项目开发，由贵州纵横房地产开发公司负责铜仁市金鳞半岛项目的开发。东太集团先后于2000年在铜仁市客车站开发建设建筑面积10万㎡、总投资1.3亿元的东太商城综合商住项目。成功打造了黔东最大的专业建材市场——东太建材市场，商业经营面积约4万平方米，生意兴隆，被评为贵州省一级诚信市场。2002年渝怀铁路铜仁段开工后，公司于2005年初在铜仁火车站旁兴建8万㎡、总投资1亿元的东太·金码头综合商住项目，在铜仁市成功打造了第一个以副食百货批发为主，其它商业形式共存的口岸型专业市场——东太·金码头副食百货批发市场，2007年市场建成投入使用后经营良好。2005年，为改变铜仁市商住混居的状况，提升铜仁人居水平，公司瞄准市场空白，又在市中心核心地段投资1.4亿元兴建了8.2万㎡的铜仁首个纯生态园林封闭式住宅小区——东太·御风锦江，受到客户的热烈欢迎，当年即销售一空，并荣获2006年“贵州十大名盘”、“贵州生态名盘”等称号。2007年继东太·御风锦江开发了东太·御风锦江姐妹篇东太·凯旋春天，同样取得了良好的社会效益及经济效益。期间，在企业自己营销团队的策划组织下，成功地在御风锦江小区内举办了“东太·御风锦江大型恐龙化石展”等公益文化活动，吸引了铜仁地区60万人参观，盛况空前，让客户充分领略到了东太品质地产的魅力。14年来，企业秉持对品质的追求和客户至上的精神，凭借稳健的开发策略，公司所开发的项目在平均2年的开发建设期中，无论是住宅还是商业均受到客户的青睐，销售率达95%以上。公司年开发能力达30万㎡，年销售额过5亿元。1、铜仁市东太房地产开发有限公司简介铜仁市东太房地产开发有限责任公司，为贵州东太建设投资集团旗下专业从事房地产开发建设的核心公司。公司位于铜仁市东太大道1号，成立于1997年，法定代表人姜流，注册资金5000万元，为国家二级房地产开发企业。公司现有职工30人，其中具有建筑工程行业中级职称的5人，经济师职称的3人，大专以上学历22人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门。13年来，公司通过不断更新开发理念，提升产品，致力于专业市场建设和高品质住宅小区开发，先后开发建设了东太建材市场、东太金码头副食百货专业批发市场、东太农副产品批发市场和东太·御风锦江住宅小区、东太·凯旋春天住宅小区等项目。累计开发建设面积已达50万平方米，年开发能力15万平方米，年销售额过亿元，成为专业市场和高品质住宅小区开发建设的领导者，为当地商贸流通、人居品质和城市面貌提升作出了积极的贡献。2、纵横房地产开发公司简介贵州纵横房地产开发有限责任公司，为三级房地产开发资质企业，公司位于铜仁市东太大道1号，成立于2000年，注册资金2000万元，法定代表人姜明柱。公司现有职工27人，其中具有建筑工程行业中级职称的6人，经济师职称的8人，大专以上学历17人，本科以上学历8人，硕士研究生2人，下设办公室、财务部、营销部和工程部四个部门，属铜仁市东太房地产开发有限责任公司子公司，先后开发建设了东太农产品大市场、东太凯旋春天住宅小区，开发建设面积超过15万方。3、江口世纪房地产开发有限公司简介3注册资本800万元，法定代表人姜流。公司共有员工9人，总经理1人，总经理助理1人，工程技术人员人员3人，营销策划人员2人，行政及财务管理人员3人，均为大专以上学历，拥有丰富的旅游开发、经营管理经验。二、项目简介已有14年房地产开发史的东太企业，在铜仁市开发了东太建材市场、东太金码头副食百货批发市场、御风锦江、凯旋春天等项目，在铜仁地产界占据着比较重要的地位。通过多年的开发，也作出了较好的项目积累。目前正在开发的主要有三个项目：铜仁市金鳞半岛项目、思南东太鹭洲项目、梵净山国际旅游度假村二期项目。1、东太·金鳞半岛项目金鳞半岛是建投集团2010年拟建的重点项目。该项目集休闲、旅游、商业、消费、商务等多种生活形态需求，是一个创新形（城市综合体）是这个新城市区域发展的一个巨大引擎。项目总建筑面积约31万平方米，位于铜仁市谢桥市府路梵净山大道交接处西侧，本区紧临新近落成的铜仁市服务中心（市委市政府）。梵净山大道是进入铜仁的主要的主要南向干道。市府路、规划路进入邱家寨及木杉河将用地划分为A、B、C、D四个地块，用地（A地块）南面为安置预留地，B、D地块间为木杉河，A、C地块间为规划市政道路，木杉河蜿蜒环绕A、B、地块形成独特的小半岛地理，河面与道路约5—6M高差，用地离传统商业中心大十字约6KM。南距谢桥收费站约6KM。项目建成后，将成为铜仁新区的一个重要服务、商业、休闲场所，是新市区的一大亮点。2、思南东太·鹭洲项目地处思南白鹭洲酒店后侧，是思南县最高尚的住宅小区。东太鹭洲项目总用地面积21102.54㎡，总建筑面积80767.16㎡，建筑密度25%，绿化率36%。该项目由国内一流设计师根据现场高差依势设计，全为33高层电梯楼。项目设计将最大限度地利用高地优势和河景，采用目前最前沿的外型及户型设计理念和实践，为思南人民提供一个前所未有的现代、舒适的高档生活社区。项目已于2010年12月开工建设，至2011年5月，已完成基础工程。3、梵净山国际旅游度假村项目(二期)梵净山国际旅游度假村项目位于梵净山风景区核心地带黑湾河风雨桥旁，项目总占地面积约98000㎡，总建筑面积约59000㎡。项目将规划建设7000㎡园林式度假酒店一座（正在装修，拟于2011年7月开业），13000㎡五星级山水园林度假酒店一座和40000㎡的别墅式旅游度假区，建成后将成为集原生态休闲娱乐、旅游度假、商务会议、高尚居住、婚庆基地为一体的国际休闲度假区，提供山水别墅、园林酒店、五星酒店、运动休闲、主题文化会馆等各类产品满足梵净山游客的不同需求，在解决梵净山旅游配套设施严重不足问题的同时，改善梵净山旅游接待环境，提升梵净山旅游形象，有力促进梵净山旅游的发展。4三、市场机遇1、东太·金鳞半岛项目市场机遇总体上看，铜仁市2010年市区人口约为30万人，8万多个家庭单元，根据铜仁市房产局和规划局所作的“城市住房建设计划”，我市人口到2015年达到50万人的战略思路，每年新增人口约4万人，年住宅建筑面积需求量约为100万—130万平方米，其市场空间前景较好。随着铜仁房地产市场逐步进入理性的发展阶段，产品类型、配套设施日趋丰富，市场竞争日趋激烈，消费者在这样的买方市场中，开始用审慎、理性甚至挑剔的眼光去考虑每个楼盘，寻找自己中意的产品，满足自己个性的需求。在未来几年，本项目所在的谢桥新区将逐步发展成为融合行政、金融、文化、体育、居住等功能的城市商务中心。客户主要以当地中、青年为主，年龄集中在28-40岁左右，前者处于家庭的第二次分化扩大与新增住户阶段，后者正处于家庭组合与扩大住户阶段。从职业上来看，政府官员，银行、电信、电力、医院、教育部门、部分效益较好私营企业职工等是铜仁今后购买房屋的主力军，另外，从事矿业、商贸、加工、运输等行业的个体户也希望通过购房，改变居住条件。从区域上看，如前所述，随着城市的发展，乡镇客户将占到购买群体一半的比例左右，乡镇是我们要大力挖掘其潜力的市场。2、思南东太·鹭洲项目市场机遇思南是铜仁地区的人口大县之一，全县人口30万人，城区常住人口8万余人。随着西部大开发战略的实施，思南经济已进入快速发展时期。思南房地产市场也逐渐起步进入快速发展时期，政策执行环境较宽松。目前的思南房地产市场主要以刚性需求为主，投资意识逐渐增强，属自住型、起步阶段的房地产市场，正是房地产市场发展的大好时机。2006年前，思南房地产市场处于起步阶段，产品品质差，不带电梯，客户认知度不高，但随着思南县整体经济持续向好，房地产市场日趋成熟。至2008年市面首次出现电梯洋房，销售价格有了质的飞跃，达到2298元/平方米。2010年，新开发的思南城北新区电梯已房达到2600-3300元/平米，思南县住房销售均价已达到2800元/平方米，已接近铜仁市内的房价。3、梵净山国际旅游度假村项目市场机遇本项目处于梵净山核心景区——。自2009年梵净山索道开通，以及“欢乐中国行，走近梵净山”等系列高端展示活动开展之后，梵净山旅游迎来了前所未有的高峰，2010年，梵净山旅游人次达177万元，旅游收入达10.5亿元，梵净山旅游已揭开了全新的篇章。当前的中国，正在由观光旅游转入休闲旅游，而梵净山作为生态、佛教、民族三大文化的聚5集地，正是休闲旅游的好去处。本项目以酒店、度假别墅、会议、休闲、度假为主题定位，正是适应了这一需要。三、项目投资价值1、东太·金鳞半岛项目投资价值——打造铜仁的“解放碑”东太·金鳞半岛是铜仁市城市向南扩容的需要所在，是一个抓住了城市走向和趋势的项目（类似于贵阳的金阳新区）。由于铜仁老城区负荷有限，已经跟不上城市和人口增开的需要。2009年，位于谢桥的铜仁市新的市政府办公大楼落成并搬迁，加上谢桥片区近年建成的纵横宽阔的数条大道，整个谢桥片区一派新城气象。本项目紧邻新市政府，必须成为铜仁市新的中心区，投资潜力巨大，被市民普遍看好。而本项目多栋高层的气派布置，也将不负众望，成为铜仁的另一地标式的中心高层建筑群落。本项目引进重庆、上海等大城市流行的摩尔商业概念，将打造一个类似于重庆解放碑的产品，极具投资价值。2、思南东太·鹭洲项目投资价值——思南高档高层楼盘之领袖思南作为一个土地资源十分稀缺的山地县城，加之思南人口多，消费能力强，房价在铜仁各县中是最高的，而且直逼铜仁市房价，具有较大的利润空间和市场空间。思南房地产开发历史已有五、六年，但由于一直没有上档次的开发商介入，故楼盘品质较柢，消费者对好楼盘的概念不强。东太地产作为铜仁高层、高档楼盘的引导者，拟在思南打造一个在品质和高度上都是地标性建筑的案例，并将消费者带到铜仁，感受之前开发的御风锦江等楼盘，引导思南人民的住宅消费心理。而东太鹭洲，由于其居高临下的地理位置，大气现代的规划，具有强烈都市感的外立面，33层的高度，都将使该项目成为思南高档、高层楼盘的领袖，投资价值巨大。3、梵净山国际旅游度假村项目投资价值——梵净山山门对面的桃源栖息地本项目与梵净山大门仅200米之隔。项目背山面水，前有薄雾环绕的太平河和盘根错结的老树，后有梵净山原始森林，俨然一个世外桃源般的栖息地，是梵净山核心景区几块最佳宝地之一。项目在规划上与周边自然环境一脉相承，在建筑上引入当地土家民族风格，青山绿水、民族风情尽在其中。加上以梵净山景区为依托，闹中取静，方便中不失离尘隔世之感，是一处养生、休闲、度假的绝佳所在，具有极大的投资潜力。目前该项目一期工程——梵净山栖溪度假酒店已完工，从第一期工程情况看，所到之人无不称赞其规划与自然环境，每每流连往返而不愿离去。可以想象，在东太14年地产开发规划的严格把关下，二期规划也必将是一个精品之作。四、项目成功关键1、东太·金鳞半岛项目成功关键——规划、开发节奏本项目成败的核心，在于是否既着眼未来而又立足当下，在于是否打造出了适合铜仁未来的都市核心。因此，开发节奏和规划是关键。由于项目较大，需要分期建设。由于资金需求量大，又需要前期回收资金支持后期项目的开发，而项目对铜仁市民的投资引导和实现也有一个渐近的过程，因此，在合适的阶段推出合适的产品，实现快速变现是关键。本项目定位为铜仁新城核心，这一定位一旦真正实现，本身就会带来巨大的商业价值。但这一切的基础是规划，如摩尔商业的考虑是否周全，停车位等配套是否适应未来需要，建筑立面是6否具有都市感等等，都将决定该项目是否能成为未来城市之心。2、思南东太·鹭洲项目成功关键——工程品质由于思南地处高地，特别是思南高层建筑少，市民对高层建筑还有一个