金英创业团队房地产证券化项目计划书

-0-金英团队创业企划书房地产证券化项目金英创业团队2018/3/1-1-金英投资公司房地产证券化项目项目策划单位：金英投资股份有限公司二○一八年三月金英投资公司房地产证券化项目-2-编制人员项目顾问：郭敏博士项目组长：高翔项目参加人：苏瑞文培任崔明明王彦龙肖陆镝-3-目录第一章项目概述..........................................................51.1产品概述：...................................................51.2面临的市场机会和目标市场定位：..............................51.3市场环境和竞争优势：.........................................61.4盈利能力预测：...............................................61.5现实意义.....................................................71.6创业团队：...................................................7第二章产品及服务........................................................92.1房地产行业背景...............................................92.2产品名称.....................................................92.3产品解决的市场问题...........................................92.4产品介绍....................................................102.5产品意义....................................................112.6产品赢利点..................................................112.7服务对象....................................................112.8资产交割....................................................11第三章公司策略.........................................................133.1公司的发展计划：............................................133.2总体进度安排................................................133.3公司产品扩大规模的策略......................................133.4主要的合作伙伴与竞争企业....................................14第四章市场调查和分析...................................................154.1市场前期分析................................................154.2宏观环境状况：消费群体和需求状况............................164.3竞争优势分析................................................17第五章营销策略.........................................................185.1产品定义....................................................185.2顾客群......................................................185.3市场营销模式................................................185.4价格策略....................................................195.5重点客户提升方案............................................19第六章企业管理方案.....................................................206.1组织方面....................................................206.2行政管理....................................................206.3客户关系管理................................................216.4人力资源管理................................................216.5管理控制....................................................226.6所需资源和支持..............................................22第七章创业团队.........................................................247.1团队名称....................................................24-4-7.2团队成员....................................................247.3组织架构....................................................247.4团队分工....................................................25第八章企业经济、财务状况...............................................268.1资金需求和来源..............................................268.2资金运营计划................................................268.3融资计划....................................................268.4退出策略....................................................27第九章财务分析与预测...................................................289.1收入（现金）流分析..........................................289.2财务预测....................................................29附页：金英公司关于房地产调查问卷...........................................32-5-第一章项目概述1.1产品概述“房券”，是住房资产证券化的产物。我公司将具有影响力的房产开发商的楼盘进行集中，发行房券，从中按比例收取佣金。发行时根据实际情况，选择公开发行或者由各大券商来认购。在无法进入沪市和深市交易的条件下，公司提供二级市场，供房券在这个市场上交易，公司从中收取相关费用。1.2面临的市场机会和目标市场定位1.2.1市场机会房地产行业近年在中国一直火热，无论是购房自住还是进行投资，房地产一直有很好的市场。尤其作为投资品，房产具有良好的保值功能和升值空间。但投资额度的限制对购房者尤其是投资者设置了很大的障碍。公司现面临非常良好的市场机会——一方面，广大投资者愿意进行投资却因资金不足而却步；另一方面，楼盘开发商多因住房未售出造成资金链断裂影响商业运作。“房券”这一新概念的提出可以很好的解决这一两难问题1.2.2目标市场定位目标市场主要定位是有意愿进行住房资产投资的普通投资-6-者，一些具有风险偏好的投机者，以及部分购房自住的买房者。1.3市场环境和竞争优势1.3.1市场环境以2009年为例，房地产开发投资增幅逐月增加，总体增幅仍低于08年同期，09年房地产开发完成3.6万亿，同期减少4.8个百分点。从土地购置和完成开发情况来看，09年全国房地产开发企业完成土地购置3.2万平方，这个增幅高于08年10个百分点左右。从需求方面来看，09年商品房销售面积大幅增加，这个趋势大家都是有感受的，09年商品房销售面积9.4亿平方米，同比增加42%。从各个月份的数据来看，商品房的销售面积从3月份开始出现同比增加，之后增幅逐月增加。在不同的物业类型里面，商品住宅销售面积同比增加44%，办公楼和商业用房销售面积分别增加31%和24%。1.3.2竞争优势我们涉足的可以说是一个全新的金融领域，因此竞争优势还是相当大的。我们主要的优势体现在房产证券化的高专业技能，与各大楼盘开发商的长期友好合作，在全国范围内广泛的宣传，以及一个创新并具有高级金融才能的创业团队。1.4盈利能力预测公司在初期的运作需要借入资金，负债较多，但由于项目的-7-优势以及市场的良好机会，预计公司在2~3年内能收回全部成本，并保证25%~30%的利润率。具体参见财务部分。1.5现实意义房地产资本证券化的实现，无疑具有重大的现实意义。虽然这一概念早已被提出，但只是停留在基金信托或者是房产贷款证券化的阶段。“房券”实现了真正意义上的证券化，使大众能更容易的参与房产投资，使房产价格市场化成为可能。从长久看，由于参与认购房券以及二级市场上持有房券的人增多，市场需求方的力量增强，房产价格不再简单由强势的楼盘开发商单方面决定，供需双方的力量将更趋平衡，这无疑是最符合市场经济运作规律的。此外，房产资源证券化与其他形式的资产证券化一样，具有加速房产资本流动的好处，同时证券化的进程又能有效吸纳资金，降低通货膨胀的压力，可谓一举多得。房券的推行，顺应当今中国经济发展形式，符合社会主义经济建设的发展要求，无论对房地产行业还是证券业都具有重要意义。1.6创业团队我们的创业团队由一群热情洋溢的当代大学生组成，积极向上，锐意进取，能顺应当今时代发展与变化的要求，并具备一定的金融领域知识和技能。在今后的发展过程中，团队也会保持一贯的上下一心，通力合作的优良传统，发扬团结互助，艰苦奋斗-8-的精神，努力将我们的团队，企业打造成行业典范。-9-第二章产品及服务2.1房地产行业背景房地产是典型的资金密集型行业。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，09年大陆房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2.2产品名称房券2.3产品解决的市场问题“房券”是为了适应房地产投资者的需要而设计出的一种金融衍生品。众所周知，房子作为一种金融产品，具有良好的投资价值。但因其单体价值大，且流动性弱，造成了投资房产门槛高，风险大。一方面房产开发商作为赤字方，主要是通过向银行贷款来筹集资金，融资难；而随着住房需求的与日俱增，银行放贷过多造成坏账率居高不下，降低了银行资金流动性和安全性。另一方面，公众作为社会的主要盈余方，手中小额闲散资金又无法进行房产投资