房地产信息化建设方案

编者按：赛迪顾问预测，随着房地产行业新一轮投资热潮的来临，房地产企业在IT方面的投入必将迎来一轮快速增长的发展阶段。预计2003年中国房地产行业IT应用市场投入金额为45.3亿元，比2002年增长14％，表现出较高的增长率，并且在未来几年内增长率会持续上升。39.8亿元：2002年IT应用市场投资总额从总体上看，2002年房地产业仍然保持了较高的增长速度，尤其是主要大中城市的商品住宅开发，继续保持了旺盛的发展势头，同时，房地产开发过快所带来的调整压力已初步显现。图1房地产行业IT应用市场投资结构赛迪顾问调查结果表明：2002年中国房地产行业IT应用市场的投资总额为39.8亿元。其中，硬件设备的销售额为25亿元，占房地产行业IT应用市场销售总额的63％；软件系统的销售额为10.2亿元，占房地产行业IT应用市场销售总额的25％；IT服务的销售额为4.6亿元，占房地产行业IT应用市场销售总额的12％。（见图1）1、国内整体市场随着房地产行业竞争的加剧和科技含量的增加，行业在信息化上的投资也日益增多；同时，房地产企业未来的规模必将越来越大，资源必将日趋集中，而集团化的信息化应用解决方案的需求将日益强烈。信息技术对房地产业的影响主要发生在两个层面：一是信息技术使房屋的功能得到改善，各种各样的智能型房屋开始出现；二是信息技术正在改变传统的房地产经营方式。信息技术可以大大降低房地产交易费用，并带来就业水平和收入分配方式上的变化。网络技术还给房地产评估业者提供了智能化的评估工具，大大加快了评估的速度和准确性。在房地产抵押市场上，则出现了提供全天候服务的网络银行，这加强了行业之间的竞争，缩短了申请贷款所需要的时间。网络信息技术正在施惠于房地产业是人所共知的事实。但是，目前能享受到信息化成果的，还局限于一些比较发达的国家和地区以及相对较少的人口。因此，推进房地产业的信息化仍需要各个方面的不懈努力。在房地产行业的IT应用市场中，硬件设备是销售的主体，说明房地产行业的信息化水平还处于较低的普及和规范阶段，企业在IT应用市场的投资还局限于基础设备的配置。但可以预测，随着基础设备配置的逐步完成和全社会信息化水平的提高，房地产行业IT应用市场中软件系统和服务的销售额会逐渐增长。2、国内区域市场由于我国经济发展的不平衡，造成中国房地产行业区域发展存在很大的差距，从而引起不同区域房地产企业在IT应用市场投资额的巨大差异。据赛迪顾问统计，华东、华北、华南三个地区房地产行业IT应用市场投资额较大，其中华东地区房地产企业在IT应用方面的投资额占中国房地产行业IT应用市场投资总额的31％。西北、西南地区房地产企业受当地经济发展环境的影响，在IT方面的需求很小，其在IT应用市场的投资额仅占中国房地产行业IT应用市场投资总额的1％和2％。（见图2）图2中国房地产行业IT应用市场区域投资结构房地产行业IT应用特征1、合作伙伴选择因素国内的IT服务供应商众多，运作方式和特长也不一样，如果选择了合适的合作伙伴，运作就会非常顺畅，而如果合作伙伴选择不当，则会在以后的合作中出现种种问题，造成劳民伤财的局面，因此选择一家或几家合适的合作伙伴对于房地产企业的运作成功与否显得至关重要。也正因为这种重要性，才使得房地产企业在选择合作伙伴时非常审慎，综合考虑多方面的因素。赛迪顾问调查结果显示：房地产企业选择IT合作伙伴时，行业经验是企业最关注的因素，有78.8％的企业将其作为最重要的考虑因素之一；而是否有过愉快的合作经历是房地产企业选择合作伙伴时第二重要的考虑因素。（见图3）图32002年房地产企业选择合作伙伴时的考虑因素2、产品购买影响因素赛迪顾问调查结果显示：由于房地产企业本身的IT技术力量的限制，使企业在选择产品时，会将产品的易维护性作为最主要的考虑因素。此外，现代社会发展速度越来越快，IT设备更新速度和产品开发速度更是日新月异，为了使企业的系统能够跟上发展的脚步，房地产企业在选择产品时，还会比较重视产品的可扩展性。与其他行业相比较，房地产企业属于实用性的产品导向型，他们不会太在意IT产品的品牌，而且如果性能合适，他们也并不在意价格问题。（见图4）图42002年房地产企业购买产品时的影响因素房地产行业信息化问题重重1、行业应用软件系统的针对性不够虽然从表象上看，房地产企业对IT应用需求需要进一步升温，但深入研究可以发现，虽然这种不旺盛的需求一方面受企业本身对信息技术的了解程度有关，但另一个重要方面是房地产企业找不到与自身情况非常适合的信息系统解决方案。本次调查中发现，为了适应自身的特点，一些企业甚至自己开发、建设信息系统，这种做法，无疑是十分直白地表现了对IT开发商专业性的置疑。目前，国内的中星、复地、绿地、城开等大型房产集团已经拟就了未来三五年内的信息化发展方向。房地产业是公认的上下产业链长、数据量大、投资周期长、不确定性和风险程度高的行业。而传统的以纸为载体的沟通方式层次多、效率低、费用高，而且极易因信息沟通失误造成损失。项目成本中的3－5％是由于信息失误导致的，其中使用错误或过期图纸造成的占30％。对重要数据的电子化和数据共享，以及在此基础上简单的报表自动生成，成为房地产行业信息化的第一步。但由于房地产行业本身的诸多不确定性因素，目前市场上很难找到适合房地产行业的软件，有些有条件的房地产商都是针对自身需求来进行部分模块的开发或是外包出去。目前，我国的房地产行业软件还没有集成到这样的程度：可以把房地产业的经营主体紧密联结在一起，将整个房地产行业的业务过程和各职能过程集成为一个综合的信息管理系统，给管理者提供一个通畅的了解企业、项目情况、发布管理决策的平台。其实这在技术上并没有太大的难度，关键是对房产行业的业务理解还没有那么深入，而房产商又不能提供准确的需求分析。此外，其他房产相关行业也有潜在的需求，比如说针对房产经纪行业的二手房交易管理软件、装潢公司的流程管理软件等。2、中国房地产信息化市场期待规范信息技术在美国、欧洲等房地产行业中的应用已很普及，行业发展的信息化程度较高。而我国房地产行业起步较晚，虽然随着信息技术的日益普及和房地产行业在国内的迅猛发展，经过房地产界的一批有识之士的实践，已取得了卓有成效的成果，但整体水平仍然较低，而且地区差异较大，东西部发展不平衡。同国外相比，信息技术在中国房地产行业中的应用和发展仍存在诸多制约因素。具体表现在以下几个方面：网络基础设施配备较差：网络在我国尚处于初级阶段，基础设施配备较差。技术软件落后：这里所指的软件，并不单指计算机软件，而是指我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高。法律、银行支付体系不配套：房地产电子商务的发展除了要有发达的计算机网络外，还需要完善的法律体系、税收体系、便利的银行支付体系与之相配套。我国目前尚无针对网络规范及网络犯罪的法律；我国的税收及征税体系不完善。由于这些社会软件不配套，房地产电子商务的普及需要一段时间的磨合。网站建设水平较低：我国现有房地产网站很多，但覆盖面广、资力雄厚、经营利润率高的网站寥寥无几。网站设计总体水平不高，页面简单；网站缺少完整的、权威的、面向社会的信息咨询服务系统，缺乏吸引顾客的多元化操作。缺乏相关专业人员：实现房地产信息化离不开高素质的人才。在实施房地产信息化的初期，具备一定信息系统知识的管理者会提出合理的要求，提高软件开发的质量和实用性；在系统运行维护阶段，管理者的水平更是直接与使用水平密切相关。信息服务业所需要的人才，不仅要懂计算机，还要懂经济、懂企业经营管理。但是，由于我国房地产业发展历史不长，尤其是房地产信息业才起步，缺乏相关的专业人员，严重制约了房地产信息化的发展。由于多种条件的制约，我国房地产信息化还有很长的路要走，但是房地产业唯有实现信息化，唯有与网络结合，才能焕发出新的活力。45.3亿元：2003年IT应用市场投资额赛迪顾问调查结果显示，2002年房地产企业在IT方面的投入平均占房地产企业利润的5.8％，也就是说，如果房地产企业利润增加，其在IT方面的投入也就会随之增加。在房地产行业新一轮投资热潮来临之际，房地产企业在IT方面的投入必将迎来一轮快速增长的发展阶段。调查结果显示：中国房地产行业2002年IT应用市场投资39.8亿元，预计2003年中国房地产行业IT应用市场投入金额为45.3亿元，比2002年增长14％，表现出较高的增长率，并且在未来几年内增长率会持续上升。（见图4）进一步分析可以看出，未来几年房地产企业对IT投入的增加主要集中在服务方面投入的增加上，其对服务的投入在IT总投入中的比例由2002年的11.7％上升到了2003年的26％、2004年的30.6％、2005年的35.1％，而对硬件的投入则持续下降，其在IT总投入中所占的比例由2002年的62.7％下降到2003年的52.3％、2004年的49.9％、2005年的46.8％。（见图5）图5中国房地产行业IT市场投资总金额（单位：亿元）图6中国房地产行业IT应用市场结构分析