有限总价下全寿命周期的低碳住宅建设_51页

有限总价下全寿命周期的低碳住宅建设中国房地产业协会副会长栖霞建设股份公司董事长陈兴汉一、坚持有限总价是我国现阶段大规模发展低碳住宅的前提条件（一）发展低碳住宅刻不容缓•按人均占有量计算，我国是一个能源、土地、水、原材料等资源严重短缺的国家。按每单位GDP能耗计算，我国又是一个资源实际利用效率很低的国家。要想实现经济的可持续发展，就必须改变以高能耗高排放为特征的粗放型生产方式，大力发展低碳经济。而在整个低碳经济版图中，发展低碳住宅的紧迫性尤为突出。•我国正处于工业化和城镇化快速发展阶段，每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中近12亿平方米是住宅。迅速地大规模发展低碳住宅，并加快对既有住宅的节能改造步伐，对于兑现我国政府节能减排承诺，实现我国经济社会的可持续发展，具有十分重要的意义。（二）降低碳排放必须着眼于全寿命周期•经测算，如一幢办公大楼的使用寿命为70年，其建造成本只是其全生命周期成本的19%。除建造成本外，在建筑全寿命周期的成本中，还包含装修成本、维修成本、运行成本、设备更换成本、物业管理成本等等。建设低碳住宅必须贯彻全生命周期理念，使住宅的建造和使用成本，以及碳排放总量达到最低。（三）基本国情决定了大规模发展低碳住宅必须坚持有限总价•我国正处于城市化、城镇化快速推进阶段，新建住宅规模庞大。要实现低碳住宅的大规模发展，首先要考虑到的是、国家的经济承受能力，以及老百姓的实际支付能力。在商品住宅领域，强调运用最新技术，片面追求低碳的做法，将导致造价、未来设备更新等成本居高不下，这只适合于富裕阶层。在保障房和普通商品房领域，对于节能减排指标和科技含量的过高追求，也会导致单位面积造价的攀升和使用成本的增加，这是现阶段我国政府和民众无法承受的。•因此，当前，要大规模发展低碳住宅，既要重视技术上的先进性，更要重视经济上的可推广性，最好的方法就是建立有限总价下的低碳住宅技术体系，大力集成推广先进、适用、低成本的“四节一环保”技术，充分利用自然通风采光和可再生能源，从而推动低碳住宅建设的全面快速展开。生态典范——蘑菇房车库自然通风自然采光二、有限总价下基于全寿命周期理论的低碳住宅建设（一）重视城市规划•城市建设中，最大的浪费，来自于大拆大建。由于城市规划的不科学，以及规划实施过程缺乏统筹安排，许多建筑在远未达到使用寿命时就被拆除了，许多道路成了“拉链”路。规划中的短视行为、规划制定后的随意变更，以及规划执行过程中的落实不到位，造成了能源资源和社会财富的大量浪费。•在欧洲许多的城市，适度的城市规模，历经数百年却一脉相承的城市肌理，既有效减少了能耗高、防灾难、交通堵塞等大城市病的产生，也杜绝了由于大拆大建带来的资源浪费与环境污染，而且使城市具备了深厚的历史文化底蕴。西班牙国土面积约50万平方公里，是江苏省的5倍，人口总数为4600多万人，是江苏省的五分之三。它最大的两个城市巴塞罗那和马德里，都有几千年历史却只有200多万人口。它的第5大城市塞维利亚历史悠久、风景秀丽、建筑优雅，只有90万人口。西班牙巴塞罗那西班牙巴塞罗那西班牙马德里保障房西班牙马德里普通住宅西班牙塞维利亚•西班牙境内几万至几十万人口的小市镇，更是比比皆是。在巴塞罗那和马德里之间，有一个摩尔人时期依山而建的小镇，叫托雷多，至今已有300多年历史。海边小镇西切斯也有200多年历史。在法国、西班牙等欧洲国家，越到小的城镇，它的建筑历史越悠久。•科学的一以贯之的城市规划，不仅可避免城市建设过程中的大拆大建，而且能够造就了一个城市独特的城市肌理和历史文化。因此，发展低碳经济，建设低碳住宅，首先要从科学的、一以贯之的城市规划开始。西班牙5万人小镇托雷多西班牙海边小镇西切斯（二）优化项目设计•建造成本的控制，95%在设计阶段，5%在施工阶段。与此同时，项目设计在控制建筑的使用成本方面也发挥着重要作用，例如住宅小区的总体规划直接影响到后期的物业管理成本，交通组织设计直接影响到业主的通行成本，景观设计直接影响到未来公共水电费和维护成本，建筑设计中对自然通风、采光的重视可以减少对照明和通风设备的依赖等等。•在南京江畔人家保障房项目建设中，我们通过规划设计和管理模式创新，实现了保障房小区“高标准低费用管理”。具体表现在五个方面：一是引入国际先进的新城市主义城市建设理念，采用街坊式组团布局，一个组团内安排一个村庄的拆迁户，充分发挥熟人社区的优势，降低小区物业管理强度，减少物业管理人员，从而节约小区的物管成本。•二是多采用树阵式、园林式停车位设计，既减少建设和维护成本，又改善了居住环境。三是采用下沉式中心广场设计，既为业主提供了公共交流空间，又解决了在保障房社区常见的车辆乱停乱放问题。江畔人家树阵停车位•四是通过建设一座8000平方米大超市、卫生站、商业街，以及为6个居委会每个居委会提供1000平方米沿街商业用房，既使小区能够以租金收入补贴物业管理经费，又能丰富居民文化生活，解决困难群众就业。五是延展组团临街面，既为小区内居民创造了更多的就业机会，又方便了居民生活。六是采用自助式物业管理，保安和清洁人员等物业管理岗位全部向小区内居民提供。•项目设计的创新，不仅提高了拆迁群众的居住品质，而且在硬件上为丰富社区文化、转变进城农民的生活方式创造了条件，受到了入住群众的一致好评。这个保障房项目因此被世界不动产联盟授予联盟最高奖“卓越奖”，被联合国人居署授予“联合国城市可持续发展特殊贡献奖”，并被联合国副秘书长安娜女士赞为“中国乃至世界和谐城市化的样板”。安娜女士访问入住居民（三）集成应用先进适用技术•可推广的低碳住宅，必须是造价能为多数人所接受的住宅。因此，在选择技术、材料、产品和工艺时，应进行工程价值分析，选取那些投入不多、效果明显、先进适用、高性价比的技术、材料和工艺。地埋式变压器出风口地埋式非晶合金变压器太阳能路灯•栖霞建设通过多年的实践，目前已初步建立起有限总价下的“四节一环保”技术体系。这一技术体系不仅在天泓山庄等中高档商品住宅中得到了应用，而且在保障房项目建设中也取得了很好的效果。•在江畔人家保障房项目（该项目为国家康居示范工程和国家可再生能源应用示范工程，总建筑面积50万平方米）中，非晶体合金美式箱式变电站、太阳能光伏照明系统、太阳能热水系统、雨污水收集处理回用技术、垃圾生化处理技术、空气源和地源热泵等近百项先进适用技术的集成应用，不仅实现了小区“三废”不出门，而且减轻了业主的经济负担，户均每年可节约水、电、气及物业管理费用一千多元。小区雨污水及垃圾收集处理设施•通过经济技术指标测算，我们认为相当一批先进适用技术，成本较低且效果明显，可以在各类住宅建设中加以推广。小区雨污水及垃圾收集处理设施•例如：太阳能热水供应和太阳能建筑一体化技术——每户只需花4000元左右就能享受120升容量的热水供应。江畔人家总建筑面积50万平方米，采用此项技术，每年可以节约470万度电或180万立方米煤气；雨水收集、生活污水处理回用技术——雨水收集处理后，可用于景观水、浇花草、清洗汽车、冲洗道路，生活污水经生化处理达到中水标准后，可用于居民冲厕；地埋式非晶体合金变压器技术——非晶体合金变压器与传统的硅钢变压器相比，其空载损耗可降低约80%。仅此一项，江畔人家小区每年可节约用电29万度，相当于减少305吨的CO2排放；垃圾分类回收生化处理技术等等。•供水节能技术•小区采用IA型射流辅助节能供水装置，设计供水能力100m³/h。这套供水装置在不影响城市管网压力的前提下，可以充分利用城市供水管网所具有的压力，降低供水系统水泵扬程，与常规恒压供水装置相比，可节省30~70%的电能，全年可节约5万度电。•泳池三集一体热泵节能技术•小区会所室内游泳馆制冷、供热系统，采用三集一体热泵节能技术。其工作原理是将池水表面蒸发热损回收利用，转移入池水和空气中，弥补池水和空气热损，同时实现空气调节除湿功能。当三集一体热泵所产生的热能不足以满足要求时，由辅助空气加热器补充提供室内暖气所需的热能。•该项技术比常规制冷、供热系统节能50%以上，根据测算会所室内游泳馆一年可节电2万度以上。（四）充分利用自然条件•建设低碳住宅，应当充分利用自然条件，在提高居住舒适度的同时尽量减少对生态环境的破坏和对能源资源的消耗。因此，在项目建设中，我们一直坚持通过优化设计充分利用自然通风和自然采光，尽量使用风能、太阳能、地热等可再生能源。在项目与环境的关系处理上，我们也始终强调融合与共生。•在南京天泓山庄项目的建设过程中，我们利用小区地下室施工形成的近40万立方米土方，在小区西北堆起一座小山岗，既呼应了紫金山的山势，美化了环境，又阻挡了噪音。与此同时，充分发挥处于紫金山东南麓的独特自然景观优势，精心组织了多个纵横交错的“绿轴”和视线通廊，将紫金山的风光引入小区中。•在苏州枫情水岸项目的建设过程中，我们对从区内缓缓流过并汇入金鸡湖的一条200余米的清冽小河，加以充分的改造和利用，再辅以人工营造的水景，塑造水文化主题，再现枕河而居的历史画卷，使之充分体现苏州之水的秀气与灵气。（五）提高住宅可改造性•住宅具有一次性投资大和不可能轻易更换的特点，但是购买者对住宅的功能性要求却是在不断变化和发展的。于是住宅的功能寿命和物理寿命之间就产生了矛盾，对此，日本都市再生机构进行了大量研究，提出了KSI住宅的概念。所谓KSI住宅，是指住宅的结构体S(Skeleton)和居住体I(Infill)完全分离的住宅（KSI----KikouSkeletonInfill）。•K就是，指的是都市再生机构。S就是SKELETON，指的是住宅的结构主体和公用部分的设备、管线等和共用空间所组成的结构体──具有高耐久性,而且是固定不变的。但住宅所用的分隔构件，则可以根据住户的不同要求而灵活变换。I就是INFILL，由各住户的内部空间和设备所组成的居住体,包括户内的设备、管线、装修和固定家具，也包括活动家具。这部分是可以灵活变更的，从而为居住者持续安心地使用提供了可能性,提高了住宅的使用价值。•KSI住宅可以促进住宅产业从消费型向循环型的转变。我们在参观的时候发现，例如，一对30岁的夫妇二人购买了一套新住宅，两个子女出生后形成4口之家，这对夫妇可以通过采用隔墙划分居室，增加小孩居室。在子女出外就学、就业期间，多余的房间可以减去。再到其中一名子女成家后与父母同住，并育有一子，成为三代同堂的5人家庭；再到孙辈外出就学或者就业，仅剩一位老人的三口之家。期间，房子可以经过多次改造，甚至可以把年轻时候与卧室相邻的活动室或书房改成他在老年时代的相邻的卫生间。•ＫＳＩ住宅要达到这样的目的，必须有别于传统住宅结构：•１.扁平柱和无梁楼板的结构体系•２.分户墙可根据住户的需要自由设定•3.KSI住宅把管道井设置在住宅躯体的南北两端。北端为主管道井,南端为次管道井。排水立管就放在公用部分，排水、用水就可以任意分布，排水立管放在公共部分，厨房卫生间与主管连接的给排水管道全部在双层架空地板下横向铺设，最后与竖向管道井连接。这种给排水不仅使居住体的平面设计更加自由,厨房、厕所和卫生间可布置在居住体中的任何位置。•４.供配电系统也跟结构体分离。•５.可变立面系统。ＫＳＩ住宅采用了和窗框一体的镶嵌型外墙板系统,可对应于将来外墙改造。•KSI住宅理念的引入，对于住宅部品的工厂化生产，将起到积极的推动作用。三、有关政策建议（一）提高城市规划的严肃性•坚决贯彻《城乡规划法》，城市规划一经制定，便具有法律效力，不能随着政府的换届而随意调整。对于城市规划中的各类违法行为，要坚决查处，尤其对城中村的改造成本加以严格控制，对于规划失误或规划执行不力造成的损失，应追究当事人的法律责任。（二）全面推广住宅性能认定标准•为了推动住宅建筑工业化和通用体系的发展，瑞典1967年制定的《住宅标准法》规定，只要使用按照瑞典国家标准协会的建筑标准制造的建筑材料和部件来建造住宅，该住宅的建造就能获得政府的贷款。瑞典通用体系的发展是完善的标准化和政府贷款制度的结合。•日本也有完整成熟的性能认定标准(包含10个方面)，并上升为住宅大法。与此同时，日