商业地产学万达：剖析万达成功商业模式

《商业地产学万达》序言商业地产学万达，做人要学王健林！王健林先生是行伍出身，万达集团是王健林先生一手缔造的中国著名房地产企业。研究万达商业地产的发展路径，我们就会明白——什么是战略？什么是战术？什么是静如处子？什么是动如脱兔？什么是组织执行力？什么是企业文化？……一直以来，万达商业地产的发展都被蒙上了一层神秘的面纱。一方面，在全国它不断地攻城掠地，一条条城市主干道上的“一座万达广场，一座城市中心”广告提示着这家企业的全国性存在。另一方面，人们又一直无法想像这是一家怎样的企业，为什么能够在18个月的时间里建造一座当地开发商8年都无法建成的大型购物中心，并且能够保证这座购物中心能从拿地开始的18个月内建成开业，实现商场的可持续运营并走向成功。这是一家怎样的企业，它们在运作着一种怎样的、可怕的商业模式？对此，我却在更大程度上把它理解成一场战争。一位孤独的将军，带领着一群并不特别的士兵。在群雄割据、诸候混战的中国房地产市场里，指着一条并不宽广的道路。将军说：“往这个方向走，我们会走到天堂”，但是，将军的话在当时并没有激起很大的反响，诸候们表情漠然，不为所动。然后，将军带领着他的士兵们开始了孤独的长征，一路披荆斩棘，开路搭桥，克服了常人难以想像的困难。此间，很多原来的诸候们早已功成名就，加官晋爵，但将军仍在征途，身心疲惫。谁也没有想到的是，将军的这一个决定，却是一个被16年的时间证明的正确的决定。因为当中国房地产从最初的混沌状态发展到今日竞争白热化、利益边缘化的时候，将军的一路征伐却享受到了中国城市化发展的最大成果，而一条原本并不宽广的道路，却随着时势的发展被证明是中国房地产真正的黄金大道！这个将军就是王健林先生。他所带的团队就是万达集团。他所指着的道路就是商业地产。所以，我们要——商业地产学万达，做人要学王健林！何以打造百年企业？在中国，无数多的企业提出了打造百年企业的口号，但我认为，绝大多数的企业都是在痴人说梦话。他们既没有能力，也没有文化去实现这样的愿景。他们唯一有的，就是看上去有很多钱。钱多就代表着能打造百年企业吗？我的答案是否定的。在短时间里巨量的财富聚集同样可以在短时间里灰飞烟灭，因为在短时间里巨量的财富聚集证明你是机会主义者，机会主义者是带有偶然性的，没有人可以成为永远的机会主义赢家，永远的赢家只能依靠企业的实力和文化。万达和万科可以进行一番对比，因为万达是中国商业地产的领头羊，而万科是中国住宅地产的领头羊。万达的创始人是王健林，万科的创始人是王石。王石是中国房地产业曝光度最高的名人，这与万科住宅地产销售量多年排名中国第一有关。但是，在性格上分析，我却认为王石像一位行吟的诗人。他睿智机敏，开明豁达，知人善用，但是最终他却只是今天万科的一个符号，一个形象代言人。如果从中国古代人物性格分析，王石具有的是中国古代的士大夫情怀，以“穷则独善其身，达则兼济天下”作为座右铭，时而指点江山，时而纵情山野，在中国房地产发展历程中留下了他的个性印记。但是，王健林却是一位军人，他没有王石洒脱，他执行的是目标、任务和达成胜利的使命。因此，从性格上分析，王健林富有远见、个性坚忍，并且始终保持着队伍的控制力和领导力，直至获得胜利。王健林就是一位将军，从容淡定，以“但使龙城飞将在，不教胡马度阴山”的使命和襟怀开创了中国房地产的全新格局，让人钦佩！对比王健林和王石，站在企业家的角度上，我认为王健林更值得学习。万达集团也提出了“百年企业”的口号，相对于国内众多提出“百年企业”口号的企业来说，我觉得万达集团的“百年企业”目标更加可信，或者更有实现的可能，原因就在于：万达集团是一个有梦想和有使命感的企业。历史以来，金钱的多少并不可以造就基业长青的企业，但是梦想和使命感可以造就基业长青的企业；万达集团是一个具有战略目标和良好执行能力的企业。大多数的企业一直过于追求短期的经营目标，而忽视了长远的企业发展规划，万达集团过往的发展历程告诉我们，他们能够在战略目标和执行能力之间取得良好的平衡；所谓百年企业，并不是一句口号而已，“古之成大事者，不唯有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。若志不强毅，徒碌碌滞于俗，默默束于情，永窜伏于凡庸，不免于下流矣！”——对于现实当中的中国企业，太多的企业把短期的逐利视为唯一的目标，而我认为，评价一个百年企业，评价一个优秀企业家，其最高标准应当是使命达成——企业价值实现和社会价值实现，目标的实现比赚到了多少钱其实更为重要。工业学大庆，农业学大寨，商业地产学万达！中国人民一直是一个善于学习的民族，从孔子的“学而时习之，不亦乐乎”，到近代的“师夷长技以制夷”，到现代中国出现的“工业学大庆，农业学大寨”，我们一直在不停地学习，学习先进经验，学以致用。那么，我们学习万达的经验是为了什么？虽然本书是一相深入地分析万达的发展路径、商业模式的书，但是从另一个层面分析，我认为本书并不完全是一本专业书藉，也是一本励志书藉，它所激励的对象是当代企业家或想成为企业家的群体。万达的商业地产发展历程告诉我们，如果你想要达到一个目标，你应当有一个长远的规划，然后要坚定地去做。不管这条路上有多少崎岖坎坷，你也不要放弃自己的信念，即使在这条路上只有你一个人，你也不要感到孤单，不要感到害怕，因为只要你的选择是对的，即使你无人陪伴，也可以抵达胜利的彼岸。国外的励志书藉太多了，但它们的成长方式离我们很遥远，但是万达就在你身边，王健林就是一个活生生的偶像。他不仅是一位商人，一位企业家，同时是全国政协常委，全国工商联副主席，他真正是一个励志型的偶像。学习万达，学习王健林——这样一种现象的产生同时能让我们从华丽、短视的企业发展方式中产生反思，认识到何谓企业发展之本？江南春、喻颖正……他们是企业家吗？不可否认，他们从企业的上市、套现中赚到了不少钱，但是他们的企业呢，他们的企业文化呢，他们的心中还有梦想么，他们的脑海中还有火花么？如果心中已无火花、激情和梦想，那我认为他们的企业家角色事实上已经“死了”，在这种层面上来理解，我不认为他们是企业家，我认为他们只是生意人。所谓生意人，就是以赚钱为唯一目的。就像卖菜的，2元一斤批发来的菜，4元一斤卖出去，卖完了，赚到钱，交易完成，然后就可以回家了。回到家以后，他们还是菜农。但企业家应当是有梦想、责任感和使命感的，就像是万达的发展轨迹对中国城市发展所做的贡献，过往已经成功，并且仍将持续发展下去。王健林不仅要赚钱，而且要让梦想延续，让这家企业的发展能散发出更大的光芒，在中国经济发展和社会进步的过程中留下他们的印记和贡献。而这，就是我认为生意人和企业家的区别。学习万达，学习王健林，事实上是本书想完成的一种励志导向，这也许是我个人的一种想法，并不被很多人所认可，但是，我认为接受我的这种观点的人会越来越多的。以上观点，与朋友们共勉。作者：段宏斌图书《商业地产学万达》目录第一章：踢足球与盖房子—万达的品牌发展战略第一节：万达是谁？第二节：从事刀尖上跳舞的行业——万达的过去与现在第三节：钢铁是这样练成的——万达品牌形成及其价值第四节：一个人和一个企业——万达的企业发展历程第二章：打造航母之城市综合体——万达产品发展战略第一节：春江水暖鸭先知——万达起步第二节：失败中的成长——第二代产品第三节：航空母舰之“城市综合体”——第三代产品第四节：并非终极——第四代产品第三章：到哪里找资金？——万达的投融资战略第一节：借鸡下蛋——私募之路第二节：雪球可以越滚越大——向银行抵押第三节：缘起地产式定单——向世界500强收租第四节：根本出路——上市第五节：海外融资——商业地产证券化第六节：生死一线——如何解决快速扩张中的资金平衡第七节：根本问题是如何赚钱——万达的盈利模式第四章：铸剑之组织与管理——万达的执行力战略第一节：不是军校——军事化管理改变商业思维第二节：18个月开业——万达的执行力秘笈第三节：纪律+作用+训练——万达的执行力文化第四节：铁血军事管理之分工明确与立体协同——万达的组织结构第五章：我的地盘我做主：万达的区域发展战略第一节：练就鹰眼——思想决定高度第二节：行业领先者的优势——制定规则第三节：万达的业务结构第四节：万达的区域发展战略第五节：情迷上海滩——一线城市的战略第六节：得中原者得天下万达——万达的中部战略第七节：“四野”南下——较量广州第六章：摸田螺要找个好伙伴——万达的商业经营战略第一节：“傍大款”——与沃尔玛的蜜月之旅引发的链条效应第二节：世界500强共舞——战略合作第三节：共赢是合作伙伴不断增多的理由第三节：目标是做中国最大的不动产商第四节：先盖房子，后开店子——万千百货之路第五节：自主经营之万达国际影院之路第六节：万达酒店之路第七章：半部《论语》治天下——万达的企业文化战略第一节：万达集团企业文化面面观第二节：创新和学习——万达发展的源动力第三节：我赚钱、我捐钱——万达人文关怀第四节：理想境界是百年万达“如何成为万达”：后记作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达商业地产品牌及其“订单“开发模式在业界具有举足轻重的影响，成为许多后续跟进的商业地产开发商研究、学习和模仿的样板。我们必须看到，万达在商业地产开发中所具有的独特竞争优势是其它开发商所不可比的。如：超前的投资战略、丰富的开发经验、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。可以说正是基于这些优势，万达在商业地产领域才能一马当先，占据显赫的地位。正是基于这些优势而形成的万达的“底蕴“或者”气质”，万达才能挫而不折，才能扬弃短处，才能突破困境，才能再创辉煌。因此，审视万达、解读万达，首先不能对万达优势视而不见。学习万达，想要成为万达，必须从万达那里挖掘出有借鉴性的东西。仅从商业地产的技术层面分析，万达可借鉴的地方有如下几个方面：借鉴性1：商业地产领域“现金流滚资产”的可行性借鉴性2：“土地、资金、资源体系”前置对竞争力形成的促进作用借鉴性3：万达项目商业价值挖掘不足的可弥补性，是商业地产新竞争力可关注的领域借鉴性4：万达在商业地产发展的探索过程中，形成的产品形态、产品组合、商业资源体系、商业经营等，经营细节的可借鉴性借鉴性5：商业地产开发体系经营方式和经验等另外，从精神层面来来分析，万达值得我们学习的地方实更多，我们从万达的企业文化里萃选要义，与大家分享。借鉴1：向万达学习，学习他们树立远大的理想和追求卓越的精神！借鉴2：向万达学习，学习他们敢为人先，大胆探索和实践的勇气！借鉴3：向万达学习，学习他们敢于承担社会责任的情怀！借鉴4：向万达学习，学习他们以人为本、关爱员工的价值观实现！借鉴5：向万达学习，学习他们以诚信为本的价值观！借鉴6：向万达学习，学习他们强大的执行力！……商业地产学万达，作人要学王健林！这绝非我们的赞美之词。在此，我们特别要提出的是：本书的完成没有接受任何企业的赞助，没有受到任何外来观点的影响，我们完全是本着行业的公心、公理和公义来完成这一著作，对万达和王健林的褒扬也没有任何的目的，我们想做的就是要宣扬一种正确、优良的价值观，只有这样，我们才能尽快推进、实现中国企业家群体的整体素质改良，我们建设一个强大的国家商业体系的愿望才能尽快实现，中华民族才能以更自信的姿态面向未来，面向世界，自立于世界强国之林。希望读者与我们抱有同样的观点，共同学习万达，在不久的将来，超越万达！广州道本商业地产策略中心：段宏斌2011年2月14日其他商业地产企业必备专业图书作为一个商业地产企业来说，储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。方便于员工学习成长；有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强：为此我们为您挑选中国目前最全面系列的8套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备：以期能让您公司更系统专业。一：图书明细：1、《商业地产生死策划》398元/套，图书精要本书《商业地产生死策划》正是通过一个个真实的成功、失败案例，来剖析一次专业的策划对于每一个商业地产项目的“生死”到底产生了什么举足轻重的作用。“不胜必败”从某种意义上体现了本书对商业地产策划内涵的深层诠释，相信本书定能为各地产业内人士带来前所未有的启发。2、《最佳购物中心操盘标本》（660元/套）